Brexit, gilets jaunes ou encore décélération de l'économie chinoise, on aurait pu croire que toutes ces incertitudes géopolitiques sensibiliseraient le marché immobilier suisse en ce début 2019. Mais il n’en est rien. Le canton de Vaud qui fait figure de bon élève, continue sa phase de détente et se dirige vers un nouveau profil de logements privilégiés.

Le locatif n’a pas fini de séduire les vaudois

Lors de la réunion annuelle des Professionnels de l’immobilier organisée par la Banque cantonale Vaudoise (BCV) ce mercredi, les convives n’avaient qu’un seul mot à la bouche: location. Force est de constater, la construction de logements est atteinte d’une tendance locative. Si autrefois sortaient principalement de terre des propriétés (PPE) représentant 50% du marché immobilier vaudois, ce chiffre a aujourd'hui été réduit de moitié.

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La faute aux logements locatifs qui occupent désormais les deux tiers du marché. En effet, on remarque que parmi les habitations produites de 2005 à 2014, l’immobilier en PPE est passé de 1'000 au nombre de 3'000, puis a faibli jusqu’à atteindre 2'100 logements l’année dernière. Par voie de conséquence, la production de biens de location a observé une progression marquée depuis 2014, avec un passage de 1'800 à 3'900 habitations sur Vaud.

David Michaud , expert en économie immobilière chez BCV, anticipe d’ores et déjà une continuation de ce phénomène. «Les propriétés devraient connaître une production en baisse ces deux prochaines années, pour s’arrêter à 1'300 biens, précise-t-il. Tandis qu’on attend un total de 3'300 logements locatifs produits en fin d’année.»

Les 4 pièces ne font plus l’affaire

La mutation immobilière vaudoise prévue par la BCV concerne également la typologie des productions. A présent très orientée sur les une à trois pièces, avec une progression de la production de l’ordre des 15% (25% attendue), la demande se tourne vers des petites typologies.

Un attrait pour les biens de petite taille qui joue en la défaveur des productions de logements 4 pièces, encore très prisés il y a quelques années en arrière. Selon David Michaud, le marché vaudois a ainsi fait le grand saut, en passant de 50% d’habitations une à trois pièces aux trois quarts (76%).

Le marché vaudois encore en proie au changement

Malgré tout, un revirement de cette demande immobilière pourrait encore se produire à l’avenir. De multiples facteurs risquent de faire évoluer à nouveau le marché vaudois. La pression démographique tout d’abord, s’est allégée à 1% de croissance par an. Un ralentissement qui va dans le sens des prévisions de 2030. «Si en 2008, le nombre de ménages vaudois bondissait de 4'000 à 7'500, constate l’expert, aujourd’hui les chiffres stagnent autour des 2'500.»

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A cela s’ajoute une production importante de logements, provoquant une détente du marché depuis 2015. A titre d’exemple, cette année 6'500 habitations ont été produites pour les 2'500 ménages en question. Un déséquilibre illustré par le taux de vacance qui, pour sa part, croît bien qu’il soit toujours bas.

Le taux de vacance du canton de Vaud qui statue actuellement à 1,1%, était dix ans auparavant à son niveau le plus faible: 0,4%. Une détente qui profitera aux ménages qui vivent pour une grande majorité, dans des logements bien souvent inadaptés à leurs besoins. «Il est possible que les ménages se dirigent à nouveau vers des biens plus grands, indique David Michaud.» Avant de souligner que si à première vue cette situation semble appréciable, trop de logements inoccupés peuvent devenir un réel problème pour l’ensemble de l’économie.

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