Bilan

Les arcades se vident dans les hypercentres

Les spécialistes le confirment: il y a davantage de locaux commerciaux sur le marché. Explications.
  • L’emplacement est capital: quelque 60 000 piétons passent chaque jour devant l’immeuble Rhône 8 à Genève, qui abrite Payot et UBS.

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  • Alexandre Sizonenko: «Nous sélectionnons le futur locataire selon son business plan.»

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C’est un fait: il y a davantage d’arcades commerciales sur le marché. Pas seulement dans les villes de seconde importance, mais aussi dans les hypercentres de Genève et Zurich. «Actuellement, il y en a environ quinze de disponibles dans l’hypercentre genevois. C’est beaucoup. Il y a cinq ans, il n’y en avait aucune», témoigne Urs Küng, spécialiste du sujet chez Partner Real Estate à Zurich. Mais, attention, «disponible» ne veut pas dire «vide». Cela signifique que le locataire souhaite rendre l’arcade dès que possible. «Certains se retrouvent avec un chiffre d’affaires en baisse ou avec un concept qui ne fonctionne plus. Or, ils disposent généralement d’un bail de longue durée. Ils souhaitent remettre l’arcade sans qu’un panneau apparaisse en vitrine. Ce marché dans l’hypercentre n’est pas visible», explique Robert Curzon Price, directeur de Partner Real Estate à Genève.

De quoi parle-t-on? Longue d’environ 1 000 m, la rue du Rhône comprend 100 arcades, dont 95% sont louées par des grandes chaînes; 40% de ces commerces sont actifs dans le textile et 36% dans l’horlogerie et la bijouterie. La rue parallèle, soit la rue de la Confédération, puis la rue du Marché, suivies de la rue de la Croix-d’Or et de la rue de Rive, représentent 162 enseignes, dont 81% «seulement» appartiennent à de grands groupes. A titre de comparaison, l’hypercentre lausannois (rue du Pont, rue Saint-François, place Saint-François et rue du Bourg) ne compte que 38 arcades.

En cinq ans, les négociations pour une remise de commerce sont passées de dix compagnies sur liste d’attente pour une arcade disponible, à la situation inverse aujourd’hui. «Il y a encore deux ou trois clients potentiels qui cherchent un site pour s’implanter. Mais ils ont sérieusement renforcé leurs critères de sélection. Ils prennent davantage de temps pour prendre leur décision», explique Urs Küng. D’après nos informations, l’enseigne Primark serait une de celles qui cherchent à ouvrir des magasins dans les grands centres urbains du pays. 

Robert Curzon Price ajoute: «Le renforcement du franc et le développement de l’e-commerce ont diminué l’attractivité de la Suisse au profit de l’Asie. (...) Les arcades qui se vident sont liées à des concepts qui ne touchent plus la clientèle. Le monde de la consommation change et les boutiques doivent suivre le mouvement», insiste le directeur de Partner Real Estate Genève. Le hic, c’est que les privés n’ont pas suffisament de cash pour évoluer, à l’inverse des grands groupes. 

Deux types de clientèle

Alexandre Sizonenko, membre de la direction générale adjointe au Comptoir Immobilier et responsable du service commercial et résidentiel, tient à distinguer le commerce qui vit grâce à la clientèle de passage de celui qui possède une clientèle de destination, comme Nespresso ou Starbucks. «Pour devenir un commerce de destination, il faut une certaine notoriété. Cela étant, les marques cherchent quand même une certaine visibilité, d’où la nécessité de connaître le flux piétonnier.» Et de citer l’étude que son entreprise a menée pour concevoir le mix commercial de l’immeuble Rhône 8 à Genève.

«Environ 60  000 piétons passent par jour à cet endroit-là, entre la rue de la Confédération, la rue du Commerce et la rue du Rhône. Nous avons convaincu UBS de déplacer sa zone de bancomats au centre du nouvel ensemble afin de libérer l’arcade côté rue de la Confédération (Payot s’y est installée) et d’augmenter significativement le flux piéton à l’intérieur du complexe afin d’y favoriser le commerce.» Abercrombie devait y prendre 2 500 m2 sur quatre niveaux. Mais, au final, cette enseigne a renoncé à cause du double dédouanement: à l’entrée en Suisse, puis lorsque les invendus sont réexportés au sein de l’Union européenne.

«Chaque semaine, je reçois des appels de gens qui sont prêts à ouvrir n’importe quoi. Or, il faut d’abord se demander: est-ce que cet endroit conviendra à mon commerce? Pour notre part, nous faisons toujours une analyse de la rue et cherchons la complémentarité afin de pérenniser le commerce et de satisfaire le propriétaire de l’immeuble. Je constate que souvent les franchisés ne s’identifient pas assez à la marque pour s’en imprégner. Au final, leur boutique ne tourne pas bien. Notre priorité est de louer au prix juste. Pour cela, nous sélectionnons le futur locataire selon son business plan. Il y a des activités qui ne peuvent pas fonctionner dans certaines arcades. Par exemple, nous n’allons pas installer une parfumerie à Vésenaz (GE), car ce genre de commerce a besoin d’un important flux piétonnier.»

Parfois, à 20 m près, le flux s’estompe. Ainsi, au bout de la rue du Rhône, entre la rue Pierre-Fatio et le boulevard Helvétique, on avoisine plutôt les 25 000 piétons par jour. A l’inverse, le quadrilatère où s’est insérée la Fnac connaît très peu de tournus entre les commerces.

Cela étant, pour les quartiers, il est conseillé d’y intégrer des commerces de proximité. «Il faut des activités qui répondent aux ambitions d’un quartier. Nous avons, par exemple, installé O’Merveilleux au rond-point de Plainpalais, un concept original, un business plan réaliste et un endroit avec beaucoup de passage», conclut Alexandre Sizonenko. Il faut un bon ratio entre le loyer et le flux piétonnier. Ainsi, dans la restauration, il serait recommandé que le loyer ne dépasse pas entre 6 et 8% du chiffre d’affaires.

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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