Bilan

Les caisses de pension se ruent sur la pierre

La valeur actuelle des biens immobiliers inscrite à l’actif des bilans des institutions de prévoyance a atteint 202 milliards de francs en 2019 contre 143 milliards de francs en 2015.

Les caisses de pension continuent d'investir dans l'immobilier de rendement.

Crédits: Keystone

Environ 1,4 milliard de francs, c’est le montant des investissements immobiliers réalisés par les institutions de prévoyance dans le canton de Genève en 2020. Dans une étude publiée récemment, le cabinet de conseil KPMG relève que cette somme représente 38% des capitaux investis dans cette branche. Parmi les principales transactions figure l’acquisition par la Caisse de pension de Bâle-Ville d’un portefeuille d’une douzaine d’immeubles d’habitations en mains de l’écrivain et mécène Metin Arditi pour quelque 600 millions de francs.

Le rôle de la crise financière

Depuis plus de quinze ans, la pierre a la cote auprès des investisseurs institutionnels, et en particulier auprès des caisses de pension. «L’intérêt a grandi à la suite de la crise financière mondiale (de 2007 à 2009), et s’est encore intensifié en janvier 2015, lorsque la Banque nationale suisse a introduit des taux directeurs négatifs», constate Wüest Partner dans sa dernière édition d’Immo-Monitoring. Autrement dit, l’intérêt accru pour les placements immobiliers est presque entièrement dû à la faiblesse des taux d’intérêt.

Selon une étude de l'Office fédéral de la statistique pour 2019 (derniers chiffres disponibles), la valeur actuelle des biens immobiliers inscrite à l’actif de leur bilan atteint 202 milliards de francs, alors qu’elle ne se montait qu’à 143 milliards de francs en 2015. La part des investissements réalisés en Suisse s'élève à 87%. Une tendance forte se dessine depuis une dizaine d’années avec une diminution des placements directs au profit des placements indirects (par exemple via des sociétés d’investissement). Avec 20,2%, les investissements dans la pierre se classent en troisième position derrière les obligations (46,2%) et les actions (30,1%).

Des prix trop élevés

La présence marquée des institutions de prévoyance dans l’immobilier génère un double effet comme l’affirme le promoteur vaudois Bernard Nicod dans la dernière édition de Bilan: «Les investisseurs institutionnels (ndlr les caisses de pension en font partie) achètent des immeubles à des prix trop élevés et, en conséquence, les rendements bruts tendent à devenir trop faibles: de l’ordre de 3% en plein centre et de 3,5% à 4% aux alentours.» Selon Bernard Nicod, «une catastrophe nous attend, car le jour où les taux d’intérêt - et les rendements - remonteront, la valeur des immeubles à bas rendement chutera forcément.»

Un scénario confirmé par les résultats du modèle d’évaluation créé par Wüest Partner: «La baisse la plus importante est observée en cas de hausse des taux d’intérêt due à l’inflation. Pour les immeubles d’habitation, les valeurs de marché cumulées sur cinq ans diminuent de 15%.» Responsable des fonds immobiliers gérés activement auprès de Swisscanto Invest, Robert Sekula constate qu'«en cas d'inversion durable de tendance due à la hausse des taux d'intérêt, le risque existe, en particulier dans le «segment sûr» de l'immobilier résidentiel, que la dépréciation de l'immobilier ne puisse être compensée par des loyers plus élevés.»

Les capitaux continuent d'affluer

Rien n’arrêtera cependant les institutions de prévoyance. «Il suffit de jeter un œil aux rendements d’autres placements présentant un profil de risque similaire pour constater qu’en dépit du risque de vacances plus élevé, de la baisse des loyers initiaux et de la hausse des prix, l’investissement immobilier sera encore payant pendant un certain temps. C’est pourquoi, il est probable qu’à l’avenir aussi, de nombreux capitaux continuent d’affluer sur le marché des immeubles de rendement», observe la Banque Raiffeisen dans sa dernière étude consacrée à l’immobilier.

Jean Philippe Buchs
Jean-Philippe Buchs

JOURNALISTE À BILAN

Lui écrire

Jean-Philippe Buchs est journaliste à Bilan depuis 2005.
Auparavant: L'Hebdo (2000-2004), La Liberté (1990-1999).
Distinctions: Prix BZ du journalisme local 1991, Prix Jean Dumur 1998, AgroPrix 2005 et 2019.

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