Bilan

Le marché tendu des actions immobilières

Quand bien même les dividendes s’avèrent toujours attrayants, une valorisation élevée limite la marge de fluctuation des cours en Suisse.
  • Le quartier du Flon, à Lausanne, recèle beaucoup de potentiel pour les promoteurs immobiliers.

    Crédits: Patrick Martin

Les actions immobilières restent très demandées. En général, les investisseurs qui recherchent le rendement des dividendes sont relativement bien servis dans l’immobilier helvétique. Mais aussi, ces derniers temps, ceux qui visaient la performance des actions. Toutefois, entre-temps, les cours ont atteint un niveau qui requiert un examen plus attentif car, sur un marché immobilier tendu, il devient plus ardu de générer du rendement.

C’est particulièrement le cas dans les segments de l’immobilier de bureau et du commerce de détail. Dans les bureaux, les effectifs stagnent ou croissent à peine alors que l’offre de surfaces ne cesse d’augmenter. Les spécialistes de Wüest & Partners s’attendent donc à ce que la pression sur les prix de location perdure, quand bien même les offres de départ pour les surfaces commerciales (objets neufs), y compris pour le commerce de détail, ont légèrement augmenté ces derniers temps. 

Swiss Prime Site (SPS) et PSP Swiss Property constatent surtout cette évolution dans les zones périphériques, tandis que pour les grandes adresses la demande demeure suffisante pour permettre un rendement adéquat. 

L’importance de gérer les surfaces vacantes

Mais même aux meilleurs emplacements, il convient d’être prêt à faire des concessions. La demande porte surtout sur des surfaces plus restreintes, souples et équipées. Des baux à durée adaptable sont également exigés des bailleurs. Ceux qui maîtrisent la démarche sauront stabiliser ou même réduire le ratio de surfaces vacantes malgré la conjoncture actuelle.

Au premier semestre, Allreal a, par exemple, réussi l’exercice en réduisant son taux de vacance de 7,6 à 6,2%. Etre prêt à négocier de façon précoce, proposer si nécessaire un rabais qui peut aller jusqu’à 10%: c’est la recette que le CEO Roger Herzog a récemment exposée aux analystes. Au vu des autres contrats déjà renouvelés, Allreal est assurée que son ratio de locaux vacants diminuera encore d’ici à la fin de l’année. Une bonne gestion des vacances vaut le coup, comme le montre l’évolution des rendements nets: Allreal est la seule des dix sociétés étudiées qui a davantage gagné de ses propriétés au premier semestre qu’en 2015.

Swiss Prime Site et Zug Estates ont également réduit leur ratio, mais sans répercussion sur le rendement. En revanche, PSP Swiss Property et Intershop, presque uniquement actives dans le segment commercial, avouent un taux de vacance croissant qui devrait encore s’accentuer d’ici à la fin de l’année. Pour leur part, Mobimo et Warteck annoncent une détérioration contenue. Cela tient au fait que les deux entreprises sont actives pour l’essentiel dans le segment du logement, moins dépendant de la conjoncture que le commercial.

Ces derniers mois, les appartements ont davantage séduit les investisseurs en raison de l’évolution plus stable de leurs rendements. Mobimo en a profité, d’autant que la Suisse romande fait aussi partie de son terrain de jeu. Avec l’acquisition de Dual Real Estate, sa part romande a nettement augmenté. 

A l’exception d’Investis, nouvelle en bourse et pratiquement pas active dans l’immobilier commercial, c’est Mobimo qui détient le plus grand portefeuille romand. La société a toujours des plans prometteurs dans le quartier branché du Flon, à Lausanne.

Le marché des transactions est coûteux

Pour l’acquisition d’objets commerciaux ou d’habitation, les sociétés immobilières ne sont pas à envier. Sur le marché des transactions, elles se heurtent à des concurrents à la solidité hors pair: les assurances et caisses de pension doivent à tout prix réaliser du rendement mais, en même temps, elles bénéficient de l’afflux constant d’argent de leurs assurés. Elles peuvent calculer au plus serré. Question rendement, elles se soucient moins des financeurs externes. Des prix de transaction qui ne permettent que 2,5% de rendement net ne sont plus l’exception. A ce taux, les sociétés immobilières restent en retrait, limitées qu’elles sont par leurs exigences de rendement. 

Par ailleurs, Mobimo et Allreal ont exploité des opportunités de vente pour mettre à l’abri leurs gains comptables. Mais cette tendance est limitée dans la mesure où une certaine taille de portefeuille est requise pour assurer à long terme la capacité de distribuer du dividende. C’est pourquoi le CEO d’Allreal Roger Herzog prévoit une baisse des ventes.

Les prix élevés des transactions et une demande timide limitent les réévaluations sur lesquelles les entreprises immobilières avaient presque toujours pu compter dernièrement. La réalité est devenue plus âpre. Une perte de valeur telle que celle vécue par PSP ne sera pas l’exception. 

Du coup, les sociétés immobilières devront d’autant plus se soucier du développement qualitatif de leurs objets. Comme dans le cas de PSP, cela peut prendre du temps, tandis qu’Allreal, avec son entreprise générale, et Mobimo semblent plus souples. 

Haut niveau de valorisation

En dépit de conditions-cadres plus rudes, les actions immobilières ont mieux évolué que l’ensemble du marché depuis le début de l’année. Cela a eu pour effet qu’à fin août les transactions se font sur la base d’une prime de 20% par rapport à la valeur nette d’inventaire (VNI).

Cette prime n’est pas un record – elle l’était en 2007 avec plus de 30% – mais elle se situe en haut de la marge de fluctuation résultant de la crise financière. Voilà qui limite à long terme la marge des cours pour toute la branche, notamment pour Warteck et Intershop. A court et moyen terme, la soif de rendement des investisseurs est une béquille. Sur ce point, SPS et Mobimo dominent le segment. Allreal pourrait créer la surprise si la santé des entreprises générales se renforçait encore.  

* Article repris de «Finanz und Wirtschaft»

Wolfgang Gamma*

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