Bilan

Le boom immobilier devrait atterrir en douceur, selon Raiffeisen

La banque Raiffeisen écarte les scénarios de bulle immobilière régulièrement évoqués par d'autres instituts.

Les prix de l'immobilier et le volume des hypothèques ont énormément augmenté ces dernières années, ce qui inquiète les observateurs du marché et les autorités de surveillance, relève Raiffeisen.

Crédits: Keystone

L'immobilier suisse devrait effectuer un atterrissage en douceur ces prochaines années, a estimé jeudi la banque Raiffeisen, écartant les scénarios de bulle régulièrement évoqués par d'autres instituts. Les taux directeurs devraient rester à de bas niveaux, un relèvement brutal étant exclu par les spécialistes de l'établissement saint-gallois.

"Nous sommes très éloignés d'un crash", a estimé l'économiste en chef de Raiffeisen, Martin Neff, lors d'une conférence de presse à Zurich.

Plusieurs facteurs plaident en faveur d'un atterrissage en douceur du marché immobilier, à commencer par le niveau élevé des prix et le resserrement des contraintes pour la contraction de prêts hypothécaires. Par ailleurs, la classe d'âge des 30-40 ans accédant à la propriété n'est plus surreprésentée dans la démographie suisse et ne devrait plus autant soutenir la demande comme dans les années 1990.

Une suroffre qui pourrait déstabiliser le marché et faire chuter les prix n'est également pas à l'horizon, le secteur de la construction ayant atteint ses limites de capacité. L'immobilier a quant à lui déjà réorienté son offre de la vente à la location.

"La situation actuelle (sur le marché immobilier) diffère totalement de celle prévalant à la fin des années 1980", avant le crash immobilier, a insisté M. Neff.

Martin Neff a également tordu le cou à plusieurs scénarios arguant en faveur d'une surchauffe du marché immobilier helvétique. Depuis 2000, les prix de l'immobilier ont certes augmenté de 48% pour les maisons et de 66% pour les appartements. Mais cette hausse n'est pas disproportionnée au vu de la faiblesse historique des taux d'intérêt, a estimé M. Neff.

Concernant l'endettement des ménages, qui a doublé depuis 2000, l'économiste s'est également voulu rassurant, soulignant que des biens matériels comme l'immobilier et la fortune privée, qui a nettement augmenté, servaient de collatéral à la dette. "Les propriétaires sont des familles qui achètent pour habiter dans leur bien immobilier et non des spéculateurs" comme cela a été le cas lors de la dernière crise immobilière, a insisté M. Neff.

PAS DE HAUSSE DES TAUX AVANT L'ÉTÉ 2016

La faiblesse des taux et la progression des revenus des ménages a également rendu l'accession à la propriété plus abordable, selon l'étude de Raiffeisen. Un ménage médian doit ainsi débourser en moyenne huit salaires annuels pour une maison et 6,4 revenus annuels pour un appartement. Un ménage gagnant 112'000 CHF par an devrait ainsi débourser 6,6 salaires annuels pour un bien de 740'000 CHF.

La situation est un peu plus nuancée sur le plan de la capacité financière. Au vu de la faiblesse des taux, un ménage moyen serait théoriquement en mesure d'acquérir et d'entretenir un bien immobilier. Mais avec les nouvelles règles de capacité financière (taux hypothécaire à 5%, amortissement, charges d'entretien et frais accessoires ne devant pas dépasser un tiers du revenu brut), seuls les ménages les plus aisés peuvent se permettre d'accéder à la propriété.

Une hausse subite des taux d'intérêts à 5% ou plus relève cependant "du fantasme", a martelé M. Neff, qui n'anticipe pas de tels niveaux avant une dizaine d'années. Un premier relèvement, timide, des taux par la Banque nationale suisse (BNS) n'est pas attendu avant l'été 2016, "et encore seulement si la Fed relève ses taux en décembre et ensuite en mars 2016", a averti l'économiste.

Selon ce dernier, les taux directeurs en Suisse, actuellement dans une fourchette de -1,25% à -0,25%, devraient rester en territoire négatif, même en cas de resserrement de la politique monétaire par la BNS. "Une hausse des taux à 2,5% voire 4% ne représenterait pas un problème pour le marché immobilier", selon le spécialiste.

Autre élément plaidant contre un "choc des taux", la majorité des prêts en cours sont établis sur une durée de cinq ans ou plus, ce qui laisserait "une marge de manoeuvre

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