Bilan

«Le risque de trop construire existe»

L’immobilier est toujours un investissement rémunérateur, mais cela pourrait changer si les taux d’intérêt négatif remontent au-dessus de la barre, assure une étude du Crédit suisse. Va-t-on vers une pléthore de biens?

La contraction de la demande et la hausse continue de l'offre pourraient avoir un impact sur le marché immobilier suisse.

Crédits: Keystone

Des grues qui poussent partout comme les crocus au printemps, c’est le constat que l’on peut faire dans les principales villes de Suisse romande et leurs banlieues. Jusqu’à saturation? «Le marché suisse de l’immobilier doit s’adapter à des taux de logement vacants encore plus élevés », relève l’étude sur le marché immobilier suisse 2019 de Credit suisse

Plusieurs facteurs sont en cause. L’activité de la construction ne faiblit pas. De nombreux nouveaux logements locatifs arriveront en 2019 sur un marché déjà saturé en de nombreux endroits.

Les grues se montrent les plus actives dans les communes périurbaines, même si elles restent inférieures à la moyenne dans les grands centres de villes comme Lausanne ou Genève. Là, la pénurie de logements va subsister.

Comme les logements vides sont moins chers loin des centres et dans les villes de petites tailles (à Fribourg ou à Bulle, le prix du m2 y est jusqu’à trois fois moins chers qu’à Genève ou Lausanne), les trajets des pendulaires vont demander toujours plus de temps. Surtout pour les propriétaires attachés à leur logement, avec l’impact que cela implique sur la circulation aux heures de bureau.

L’achat moins cher que la location

Année après année, le constat demeure: «Malgré la forte hausse des prix de l’immobilier, la propriété reste la forme de logement la plus avantageuse presque partout en Suisse», notent les auteurs de l’étude. 

En tenant de tous les coûts, l’appartement en propriété reste en moyenne 18% moins cher qu’un logement comparable en location. La faiblesse des taux hypothécaires stimule la demande, vu l’environnement économique favorable et la situation du marché du travail.

Mais le rêve du propriétaire a ses limites: les fonds propres nécessaires et le revenu minimum exigé ont modifié la donne: «Un ménage moyen ne remplit plus les conditions nécessaires dans 63 des 106 régions examinées», assure Sara Carnazzi-Weber, responsable de l’analyse sectorielle et régionale. Selon les économistes de la banque, la croissance des prix de l’immobilier devrait rester modérée en 2019 et ne pas dépasser le seuil des 2%. 

Les constructeurs se concentrent sur des programmes de logement locatifs que les investisseurs (notamment les caisses de pension) s’arrachent, alors que la production de logement en propriété ne cesse de diminuer. Pour la première fois depuis longtemps, le taux de propriétaires de près de 39% devrait diminuer deux années consécutives.

La BNS responsable?

L’écart de rendement entre l’immobilier et le marché obligataire stimule les investisseurs. En 2002 une obligation suisse à 10 ans rapportait du 3,5%, alors qu’elle se trouve aujourd’hui en zone négative. Pendant le même laps de temps, le rendement des fonds immobiliers est passé de moins de 1% à plus de 3%. Le calcul est vite fait! Mais la hausse des taux d’intérêts pourrait entraîner un retournement du marché. 

La balle est dans le camp de la BNS: «C’est elle qui booste le marché, via les caisses de pension», notent les économistes de la banque.

Logements locatifs: un «Röstigraben»

Il en va différemment dans le secteur locatif. Le recul de l’immigration a pris fin avec la reprise économique. En 2019. L’immigration devrait à nouveau gagner quelque 10% et la demande en logements locatifs se redresser, surtout en Suisse alémanique.  Le constat est différent en Suisse romande qui n’a pas vu venir un retournement de tendance.

Les Portugais qui forment le plus grand groupe d’étrangers en Suisse romande sont nombreux à être rentrés au pays. La situation économique plus favorable du pays en est la cause. Le taux de vacances des logements en location s’accroît surtout dans les banlieues et les petites localités. Les principaux remèdes sont la qualité du logement, la luminosité, la disposition des pièces, une bonne accessibilité et la proximité des centres.

Quand le e-commerce tue le magasin

Si les grues poussent comme des crocus au printemps, les rues commerçantes des grandes villes se dépeuplent au même rythme. Le développement du commerce en ligne n’est pas réversible: «Nous utilisons sans réfléchir des applications numériques parce qu’elles nous simplifient la vie», note l’étude. C’est un cercle vicieux: moins les rues commerçantes sont attractives et moins les consommateurs vont y déambuler. Avec le spectre des rues désertes et des vitrines vides. Que faire? «Les boutiques seront remplacées par des cafés ou des restaurants, en négociant les loyers à la baisse. Il faudra peut-être prévoir des projets mixtes avec des combinaisons d’appartements et bureaux», répond Sara Carnazzi-Weber. 

Le secteur des bureaux se trouve précisément en pleine évolution: les employés y passent de moins en moins de temps avec les temps partiels et le job-sharing. Une start-up ne cherchera pas à signer des baux de cinq ans, quand ses dirigeants ne savent pas quelle va être la durée de vie ou les développements à venir.

Oliver Grivat

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