Le marché immobilier frôle-t-il la surchauffe?

OUI

Jean-François Beausoleil et Patrick Bourloud directeurs régionaux, UBS Genève et Romandie

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index a frôlé la zone «bulle» à fin juin. La flambée des prix immobiliers est patente. Mais plusieurs éléments tempèrent le risque d’explosion.

C’est l’un des grands aveux de modestie de l’analyse immobilière: les bulles ne sont avérées que lorsqu’elles ont explosé! Pour tout de même essayer d’anticiper les risques de la pierre, la recherche d’UBS a développé un modèle d’indice des bulles immobilières en reconstituant les données depuis 1980.

Hausse continue des prix

La situation actuelle est très proche de celle qui prévalait lors de la terrible et brutale crise de 1989. Depuis, le marché helvétique a progressé de façon pratiquement constante. L’immobilier suisse vit donc de nouveau une période de surchauffe où le risque de bulle est manifeste. Fin juin, l’indice a même passé de 1,78 à 1,90 point.

Les motifs de cette progression: la hausse à la fois forte et continue des prix des logements en propriété (+5,4% à fin juin, en glissement annuel). Sur l’arc lémanique, la barre des 7% a même été touchée. Avec des augmentations encore plus marquées pour les villas que les appartements.

Autre raison: la croissance des volumes hypothécaires s’est accélérée (+3%). Du jamais vu depuis des années. Avant la pandémie, un ménage devait consacrer près de 6,5 années de revenus pour acquérir un logement standard. Aujourd’hui, il en faut 7,1 années! Et pourtant, même si les salaires n’ont pas suivi la même courbe, l’envie de devenir propriétaire ne décroît pas. Surtout que, depuis plusieurs années, la possession d’un bien immobilier revient toujours moins chère que le même objet en location.

Une demande solidement alimentée

En périphérie, par exemple dans le Chablais et le Bas-Valais, la demande est stimulée par le découplage du domicile et du lieu de travail grâce au télétravail. Tous ces acheteurs anticipent une poursuite de la hausse des prix. Dans le même temps, profits boursiers et économies nées du confinement accroissent les moyens à disposition des particuliers.

Autre élément: la demande étrangère se renforce. Dans les stations prisées des Alpes ou dans les meilleurs sites de l’arc lémanique, les logements secondaires ou de luxe ont bondi de 9% par rapport à l’année précédente. Cologny (GE) affiche le record de Suisse avec un prix à 36 000 fr./m2.

En fait, le segment qui suscite les craintes les plus fortes est celui des logements acquis pour être reloués (buy-to-let). Car la pression à la baisse sur l’habitat locatif est soutenue. A preuve: les nouveaux loyers ont baissé de 3,2% en glissement annuel. La chute la plus marquée depuis 1996.

En même temps, l’expérience apprend que la combinaison entre boom de l’endettement et fortes augmentations des prix constitue un clair marqueur de dés-équilibre du marché. Faut-il donc craindre que la bulle, à force de gonfler, ne finisse par exploser? La réponse n’est pas tranchée: il y a un risque, mais il n’est pour autant pas sûr que le crash survienne!

NON

Yvan Schmidt, Fondateur d’YS advisory

La surchauffe précède possiblement le feu… en termes immobiliers, une explosion de bulle. Mais cela fait maintenant plus de dix ans qu’on évoque un risque de bulle sans dire pourquoi elle pourrait exploser. Le problème? On prend pour référence les années 1990, alors que les conditions-cadres ont profondément changé depuis. La comparaison est donc impossible. Fondamentalement, une bulle ne peut exploser que s’il y a effondrement de la demande ou explosion de l’offre.

Une forte augmentation des prix n’est donc pas un risque de bulle. Pourquoi? Prenons d’abord la résidence principale: même si les taux hypothécaires devaient augmenter (ce qui n’est attendu ni à court ni à moyen terme), les ménages ne reçoivent un crédit que s’ils sont à même de supporter un taux d’intérêt de 5%. Il y a donc une marge importante pour eux. Vu qu’il ne reste que de rares terrains à construire, c’est l’effet de rareté qui se fait sentir et les prix augmentent. Le phénomène est donc normal et sans danger important pour ce marché spécifique. La hausse continuera jusqu’à atteindre ce plafond de calcul de la capacité à faire face aux charges.

Très peu de risques pour l’immobilier de rendement

Maintenant, l’immobilier de rendement. Les caisses de pension et les fonds de placement sont actuellement les principaux acteurs de ce marché. Mais les premières sont à 100% en fonds propres et les seconds sont endettés en moyenne à 20-25%. Le risque de diminution des rendements lié à une hausse des taux est donc nul pour les unes et très faible pour les autres. Car, même avec une hausse de 2% des taux, l’intérêt n’augmenterait que de 0,4 à 0,5%. A cela, il ne faut pas oublier qu’une hausse des taux serait naturellement liée à une inflation et donc à une augmentation des loyers à terme.

Les valeurs ont certes fortement augmenté, mais cela n’est que la conséquence du prix de l’argent très bas. Et comme pour les autres placements, si le prix de la dette augmente, les valeurs de capitalisation baisseront peut-être, mais les rendements peu voire pas.

Le risque principal du marché immobilier est la surproduction, ce qui n’est pas une surchauffe des prix. Les localisations peu attractives et les logements peu attractifs souffrent en premier lieu. Dans ces localisations, pas de problème sur la masse pour les gros investisseurs comme les caisses de pension car il y a un lissage avec l’ensemble de leur portefeuille. C’est plus problématique pour l’investisseur qui aurait misé, par exemple, sur l’achat d’un lot de PPE pour le louer.

S’agissant de la surchauffe, il faut donc se garder de généraliser et distinguer localisation et typologies de logement pour éviter la désinformation. Pas de risque, donc, pour les propriétaires d’habitation en usage propre, sauf à payer un prix hors marché et être pénalisés à la revente. Pas, voire très peu de risques pour l’immobilier de rendement de nos caisses de pension et fonds de placement, sauf sur les immeubles situés dans des régions peu attractives où la vacance pourrait encore augmenter.