Bilan

LDTR: la bête noire de l’immobilier

Entrée en vigueur voilà vingt ans, la loi genevoise «sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation» est accusée de freiner la rénovation du parc immobilier.
  • Crédits: Salvatore Di Nolfi/Keystone, Olivier Vogelsang
  • Christophe Aumeunier, directeur de la Chambre genevoise immobilière, dénonce une loi trop rigide.

    Crédits: Olivier Vogelsang

Entrée en force en janvier 1996, la LDTR est issue, en partie, de diverses initiatives populaires visant à lutter contre certains abus. Cette loi comporte quatre grands chapitres: les démolitions, les changements d’affectation, les transformations et rénovations, et la vente en PPE d’appartements qui étaient auparavant sur le marché de la location.

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A en croire l’ensemble des professionnels contactés, elle se révélerait dans la pratique trop rigide et handicapante pour permettre, par exemple, la rénovation du parc immobilier genevois. A cela s’ajouteraient encore des dysfonctionnements de l’administration dans son application. 

Christophe Aumeunier, le directeur de la Chambre genevoise immobilière, est un des rares professionnels à s’exprimer à visage découvert. Il rappelle le constat dressé par la Commission externe d’évaluation des politiques publiques (CEPP) dans son rapport du 9 décembre 2003: «Les recommandations qui avaient été faites à l’époque n’ont, pour l’essentiel, pas été appliquées par le Département cantonal de l’aménagement», regrette-t-il. 

Premier exemple: la LDTR interdit les démolitions à Genève de maisons d’habitation qui comportent deux logements et plus sises dans les quatre premières zones de construction. Pourtant, «il peut s’avérer utile de démolir les immeubles qui sont des passoires énergétiques afin de pouvoir les reconstruire et, au passage, de profiter des changements de gabarits dans les trois premières zones de construction pour réaliser des logements supplémentaires. Dans ce contexte, un projet de loi (PL 11461) est actuellement en traitement au Grand Conseil», précise Christophe Aumeunier.

Ce projet de loi prévoit d’autoriser, par principe, la démolition d’immeubles au mauvais rendement énergétique. De plus, il entend effectuer un contrôle de loyer qui soit similaire au calcul de rendement établi dans le Code des obligations et non pas plafonné à 3405 francs par pièce et par an, comme le prévoient les dispositions de contrôle des loyers LDTR qui s’appliquent actuellement aux exceptions de démolitions-reconstructions et aux transformations et rénovations. 

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Les détracteurs de ce projet de loi indiquent qu’il est possible de démolir et reconstruire un immeuble de logements à Genève par voie dérogative, en s’affranchissant même du plafond de loyer évoqué, grâce à l’alinéa de l’article 11 LDTR qui permet au propriétaire de faire valoir un défaut de rendement lors de démolitions-reconstructions ou de transformation et rénovation.

A quoi Christophe Aumeunier rétorque que «le Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE) a élaboré, depuis de nombreuses années, des pratiques qui sont issues d’une interprétation hyperrestrictive de la loi et qui ainsi, dans les faits, empêchent toutes démolitions-reconstructions. Ces pratiques vont jusqu’à remettre en cause les coûts à investir et les méthodes constructives choisies!»

Contrôle trop strict des loyers

Autre situation dénoncée par le directeur de la Chambre genevoise immobilière: un propriétaire d’immeuble qui veut refaire les salles de bains risque de se voir fixer des loyers ne lui permettant pas de rentrer dans ses frais. Et le député d’expliquer: «Les transformations visent aussi bien les changements de typologie des logements que la création de logements nouveaux tels que les logements dans les combles. Elles touchent les rénovations qui, au sens de la loi, changeraient le standard et le confort des locataires. Cela va même jusqu’à inclure le changement de chaudière ou les salles de bains et cuisines!»

La LDTR introduit un strict contrôle des loyers dont la rigueur a été critiquée par le rapport de la CEPP. Ce document préconise que le loyer soit modulé après des travaux répondant aux besoins prépondérants de la population afin de prendre en compte, par exemple, les qualités de l’immeuble et du logement. Il s’agit ainsi d’introduire plus de souplesse, notamment au profit des locataires, pour que les immeubles et les appartements soient rénovés.

De plus, la LDTR restreindrait strictement la vente des appartements destinés à la location. Jusqu’à présent, le locataire occupant effectivement son logement depuis trois ans ne voyait son intérêt propre à acquérir ledit logement l’emporter sur l’intérêt public que si 60% des locataires en place acceptaient formellement cette acquisition.

«Cette disposition a fait l’objet de revirements jurisprudentiels fin 2013 avec un arrêt de la Cour de justice qui indiquait que l’intérêt public était censé l’emporter dans tous les cas lorsqu’on se trouvait en pénurie de logements. Ce qui revenait à dire que l’on ne pouvait plus vendre des appartements loués, même aux locataires. Fort heureusement, le Tribunal fédéral a corrigé cette situation en indiquant que la disposition devait pouvoir s’appliquer tout en relevant sa rigueur. Un projet de loi 11 408 a été déposé pour permettre au locataire en place depuis cinq ans d’acquérir son logement dont le prix serait alors plafonné à 6900 francs le mètre carré. Cette norme vise à permettre au locataire en place d’acheter librement son appartement après cinq ans. Il pourra le faire à un prix très raisonnable, qui correspond au prix contrôlé par l’Etat en zone de développement. Ainsi, par exemple, le locataire pourra acquérir un appartement de 5 pièces de 100 m2 pour le prix de 690 000 francs. Cet achat nécessitera qu’il mobilise environ 70 000 francs de sa caisse de pension et 70 000 francs de fonds propres. Son loyer sera alors d’environ 1200 francs par mois», observe Christophe Aumeunier.

Cette loi, votée par le Grand Conseil genevois le 13 novembre dernier, a été publiée dans la «Feuille d’avis officielle» du 20 novembre 2015 avec un délai référendaire au 11 janvier 2016. «Il ne fait pas de doute que l’Asloca lancera un référendum et que nous serons appelés à trancher cette question en juin 2016», analyse le député PLR.

Quand le projet est repensé

Dernier exemple: un promoteur dépose une autorisation pour une construction, qu’elle soit sur une parcelle vierge ou dans un bâtiment existant. Une fois l’autorisation en force, il est fréquent que le projet évolue un peu, surtout lorsqu’il se passe quelques années entre le premier projet et l’autorisation en force.

«Nous repensons la disposition des pièces ou des terrasses, ce qui implique des changements qui ne peuvent qu’être validés par une autorisation complémentaire. Cependant, la LDTR peut parfois revoir les prix à la baisse entre le premier projet (base sur laquelle un plan financier est établi) et le projet définitif, ce qui bien évidemment change toute la donne pour le développeur. Ces prix changent au gré des lois et des minima à la pièce que le Département de l’urbanisme essaie d’instaurer», dénonce un cadre d’une société concernée par ce genre de problématique. La balle est désormais dans le camp de la population. 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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