Bilan

La surconstruction menace le Valais

Trop de nouveaux logements, pas assez de locataires: le déséquilibre du marché locatif inquiète les propriétaires, qui vont jusqu’à offrir des loyers gratuits. La bulle éclatera-t-elle?
  • Les Jardins-de-Louis à Monthey: les premiers locataires y ont logé gratuitement plusieurs mois.

    Crédits: Sedrik Nemeth

Trouver des locataires! C’est le défi auquel sont confrontés les acteurs du marché immobilier en Valais. Au 1er juin 2017, le nombre de logements vacants s’élevait à 5625 (+1200 par rapport à l’année précédente), dont 3888 destinés à la location. Ce qui représente un taux de 2,25%, contre 0,51% à Genève, par exemple. Aujourd’hui, celui-ci est probablement encore plus important. «Les locataires disposent d’un vaste choix d’appartements. Ils sont désormais en position de force vis-à-vis des propriétaires», constate Olivier Morisod, administrateur de Kunzle Fiduciaire et Gérance.

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Pour éviter d’accorder de substantielles baisses de loyer pouvant mettre en péril l’état locatif sur le moyen et le long terme, les propriétaires multiplient les offres d’appel. A Monthey, la Suva (Caisse nationale d’assurance en cas d’accidents) a fait fort. Les locataires des Jardins-de-Louis – une huitantaine – qui ont emménagé progressivement depuis le 1er octobre 2017 ont pu y loger gratuitement jusqu’au 28 février 2018.

Les locataires en profitent

Naef Immobilier, qui commercialise ces logements, refuse de parler de cadeau: «Le propriétaire a décidé d’offrir ces loyers en raison des nuisances liées à la construction d’habitations encore en cours et parce que leurs habitants n’ont pas pu profiter des aménagements extérieurs», explique Michel Maillard, directeur des agences de Lausanne et Vevey.

A Charrat, près de Martigny, Kunzle Fiduciaire et Gérance propose des loyers réduits durant les deux premières années de location d’appartements neufs sis dans des immeubles. A Sierre, la régie Privera octroie aux dix premiers locataires de 84 appartements un mois de loyer gratuit auquel s’ajoute un cadeau de bienvenue d’une valeur de 1000 à 2000 francs.

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Contrairement à d’autres régions helvétiques où le nombre de logements est insuffisant, le Valais se caractérise par une offre qui dépasse largement la demande en raison de la construction massive de nouveaux immeubles (lire le tableau ci-dessus). Or, ce déséquilibre va encore s’amplifier. A Monthey, environ 600 appartements devraient être proposés à la location dans les cinq prochaines années.

«Entre Fully et Leytron, trop d’objets arriveront sur le marché dans le courant de cette année. La situation est encore plus préoccupante à Sion et à Martigny», constate André Mabillard, propriétaire de Mabillard Immobilier. «Où va-t-on trouver des locataires pour tous ces logements?», s’interroge Olivier Morisod. Une telle expansion du locatif neuf devrait pousser les propriétaires à baisser les loyers des appartements anciens afin de conserver leurs occupants. «Nous nous battons pour qu’ils agissent dans ce sens», affirme Rita Théoduloz, présidente de l’Asloca-Valais

Le poids des investisseurs institutionnels

D’après les acteurs immobiliers valaisans, ce sont les gros investisseurs institutionnels helvétiques (assureurs et caisses de pension) qui sont à l’origine du déséquilibre croissant du logement neuf. Ils ont placé leurs fonds dans la pierre sur un marché dont les prix restaient encore attractifs afin de combler l’absence de rendement dans les obligations. «Ces investisseurs peuvent se permettre de laisser des appartements vacants car ils ont les moyens de vivre avec un rendement faible jusqu’à ce que le marché redémarre», observe Fabrice Theytaz, vice-président de la section valaisanne de l’USPI (Union suisse des professionnels de l’immobilier). 

Ce qui n’est pas le cas des petits propriétaires privés qui ont construit des immeubles récents pour en tirer un revenu constant. Leurs appartements se retrouvent sur le marché avec une pléthore d’autres objets. Face aux gros acteurs qui jouent sur les loyers, leur marge de manœuvre est faible et le sera encore davantage si les taux hypothécaires repartent à la hausse.

Une prochaine crise?

Face à cette surproduction immobilière, l’inquiétude commence à grandir. «Personne ne peut exclure une prochaine crise immobilière», souligne Léonard Bender, architecte et président de l’antenne valaisanne de la SIA (Société suisse des ingénieurs et des architectes). «Une telle hypothèse est à prendre au sérieux», renchérit Fabrice Theytaz. Autrement dit, il faudra avoir les reins solides pour absorber le choc lorsque la bulle éclatera.

Léonard Bender relève aussi la piètre qualité des nouveaux logements. «Les Valaisans doivent avoir moins peur d’aller se soigner leurs dents en Hongrie que de se faire construire une habitation par des promoteurs locaux. Il n’y en a pas beaucoup qui parviennent à réaliser des objets de qualité», regrette-t-il. 

Contrairement à la législation en vigueur dans les autres cantons, la présence d’un architecte dans le processus de construction n’est pas obligatoire en Valais. 

De surcroît, la forte autonomie communale a impacté négativement la planification territoriale en matière d’habitation et la mobilité des individus. «La qualité de l’habitat s’en ressent», constate Lucien Barras, associé gérant de Nomad Architectes.

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Jean Philippe Buchs
Jean-Philippe Buchs

JOURNALISTE À BILAN

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Journaliste à Bilan depuis 2005.
Auparavant: L'Hebdo (2000-2004), La Liberté (1990-1999).
Distinctions: Prix Jean Dumur 1998, Prix BZ du journalisme local

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