Bilan

La pierre suisse séduit encore les investisseurs

Les fonds suisses dédiés à l’immobilier ont levé 2,2 milliards de francs entre février 2017 et février 2018.

A l'image de cet entrepôt de Lidl, ce type d'objet offre des perspectives de placement intéressantes pour les investisseurs.

Crédits: Jean-Paul Guinnard

Une centaine de professionnels se sont réunis le 15 mars au Palais des Festivals à Cannes pour entendre des experts s’exprimer sur les perspectives du marché immobilier suisse, ceci à l’invitation du SVIT Romandie, du Swiss Circle et de l’association Lake Geneva Region. Basée sur plus de 800 interviews réalisées par PWC Suisse, une enquête a tenté de dégager les tendances émergentes dans l’immobilier, que ce soit en Suisse ou en Europe. «Les rendements des différents types de biens mobiliers ont eu tendance à diminuer dans la majeure partie des grandes villes européennes, que ce soit à Londres où le taux est passé de 4,8% en 2008 à  3,4% en 2016, idem pour Paris, Rome, Madrid, Frankfort ou Zurich », indique Dan Bihi-Zenou, responsable de la division Real Estate Advisory pour la Suisse romande. 

Hausse des investissements attendue en Europe

 

« Le secteur est conscient d’œuvrer dans un marché où les bons rendements deviennent plus difficiles à réaliser (77% des acteurs sont d’accord avec cette affirmation). Néanmoins, les acteurs s’attendent à une hausse des investissements dans le secteur immobilier européen, y compris le marché suisse (70% d’acceptation).» Et de rappeler que les capitaux investis dans l’immobilier en Europe ont atteint 60,4 milliards d’euros en 2016. «Il y a eu de nombreux montants significatifs levés via des fonds durant les cinq dernières années : 5 milliards d’euros en 2011, 9 milliards d’euros en 2012, environ 16 milliards d’euros en 2013, 25 milliards d’euros en 2014 (année record), plus de 12 milliards d’euros en 2015, 16 milliards à nouveau en 2016 et près de 9 milliards l’an dernier. La cible pour 2018 a été estimée à 17 milliards d’euros par les experts.

Lire aussi : La conjoncture devrait soutenir le marché immobilier en 2018

 

Reste à savoir quel montant sera levé cette année.» D’après l’expert de PwC, les fonds suisses dédiés à l’immobilier ont levé 2,2 milliards de francs entre février 2017 et février 2018. A ce propos, les deux plus importants acteurs étaient CS Real Estate Fund International (ce fonds investit dans des immeubles de qualité à usage commercial dans des localisations attrayantes en Europe, en Asie et en Amérique du Nord, centrale et du Sud) et REALSTONE Development Fund (ndlr. achevée le 9 juin dernier, la totalité des nouvelles parts a été souscrite pour un montant total de 217 millions de francs). « Et cela devrait rester ainsi tant que les taux d’intérêts restent aussi bas.»

 

Offre élevée dans les surfaces de bureaux

Ce spécialiste a présenté des chiffres montrant le lien entre les données nettes de l’immigration (en baisse depuis 2014) et le taux de vacance dans le résidentiel en Suisse (en augmentation depuis 2013). Mais c’est principalement sur le segment des surfaces de bureaux que l’offre reste élevée par rapport à la demande qui a chuté ces derniers mois. L’expert reste optimiste du fait que les ventes onlines en Suisse ne cessent de croître et que cela va provoquer une explosion des besoins de surface de stockage, ainsi que pour la logistique : «Nous voyons cette évolution comme un moyen de se couvrir contre l’augmentation du taux de vacance dans les surfaces commerciales.»

Son confrère Amine Hamdani, directeur exécutif chez CBRE Suisse, a poursuivi sur l’intérêt d’investir dans le segment des bâtiments dédiés à la logistique et à l’industrie.  « 86 milliards de dollars ont été investis dans ce segment en 2017 à l’échelle mondiale. C’est un record historique ! Cela représente plus de 10% des investissements globaux dans la pierre.» Pourtant, les rendements initiaux nets n’ont cessé de diminuer depuis 2012, passant d’une tranche allant de 5,5% (en Suisse) à 7% (Belgique) à 4% à 5,6% à fin 2017 (dont 4,5% en Suisse). Durant la période 2009-2017, la croissance de la valeur du capital investi dans les infrastructures logistiques s’est élevée à 54% en Suisse, un résultat qui place la Suisse en excellent position, juste derrière le Royaume-Uni, mais devant l’Allemagne.

 

Lire aussi :Et si les taux devaient remonter…?

Pour illustrer son propos, Amine Hamdani relève que dans un modèle classique de distribution via un réseau de détaillants, ce dernier va occuper 250 000 m2 de surfaces commerciales alors que les entrepôts logistiques peuvent se contenter de 32 000 m2. A l’inverse, en prenant le même chiffre d’affaires global (environ 1 milliard d’euros) mais avec uniquement du e-commerce, alors cela implique des dépôts de 100 000 m2. Le spécialiste de CBRE rappelle qui sont les acteurs majeurs qui investissement dans ce segment sur le marché suisse : Credit Suisse (CS RE Fund LogisticsPlus), Swiss Prime Site, HIAG Immobilien, Intershop, Procimmo, la Compagnie des Parcs, mais aussi des acteurs internationaux tels que Westcore Europe, EPIC, SEGRO, GoldenTree ou Norbert Dentressangle. Ils privilégient quatre zones : le grand Berne, Zurich, Bâle et Genève.

 

Impact de la digitalisation

Ulrich Prien, partenaire chez KPMG, a abordé l’impact de l’innovation et de la digitalisation sur le marché immobilier suisse et européen. Il a mis en avant, par exemple, le développement du coworking  à la fois en milieu urbain, mais aussi, pourquoi pas, à la campagne, en utilisant le terme de « village office ». « Les prochains espaces de coworking ne devrait pas être à plus de 15 minutes du domicile. Cela aurait pour avantage d’éviter d’utiliser son domicile pour des tâches purement professionnelles, tout en réduisant le trafic routier.» Il a également cité la problématique des « smart cities » avec Songdo en Corée du sud et de Smart City Basel. Et de rappeler encore l’opportunité pour la Suisse de devenir un cluster mondial pour les crypto monnaies. Autant de défis et d’opportunités. Enfin, le CEO de SPG Intercity, Grégory Grobon, a donné quelques exemples d’investissements effectués en Suisse par des acteurs internationaux. Par exemple, la constitution d’un portefeuille de biens immobiliers en investissant 350 millions sur cinq ans, avec au final une revente dégageant un taux de rentabilité interne (IRR) de 18% !

 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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