Bilan

La conjoncture porte la location de bureaux

Avec l’accélération de la croissance économique, l’immobilier commercial est en train de damer le pion au résidentiel: il devient plus intéressant pour l’investisseur que le logement.

  • Genève présente le taux d’offres de bureaux le plus élevé du pays.

    Crédits: Laurent Guiraud

La Recherche d’UBS vient de relever ses projections pour la croissance du produit intérieur brut (PIB) suisse de l’année en cours. Au lieu des +2,4% prévus, on peut désormais s’attendre à une augmentation du PIB de 2,9%. Une marque pratiquement jamais atteinte au cours de la décennie! Cette belle santé économique tend à se répercuter sur la demande en surfaces commerciales.

Attention toutefois: il convient d’être précis. La demande progresse essentiellement pour les espaces de bureaux et les locaux pour l’industrie. En revanche, à l’image de l’ensemble du commerce
de détail, les chiffres d’affaires des centres commerciaux continuent de diminuer, même si cette tendance ralentit. Certes, au cours des dernières années, les loyers des surfaces commerciales ont connu une baisse presque continuelle. Pourtant, pour l’investisseur, le rapport risque/rendement de ces objets s’avère actuellement plus intéressant que celui de l’immobilier résidentiel.

Un bref flash-back pour bien comprendre: depuis 2012, l’immobilier résidentiel affiche une performance nettement meilleure (de 10 à 12% plus élevée) que celle des surfaces de bureaux. Un constat que confirme aussi la comparaison entre les fonds axés sur les logements résidentiels et ceux qui investissent dans l’immobilier commercial. En chiffres, sur ce dernier lustre, les plus grands fonds d’immobilier résidentiel ont généré un revenu total se situant en moyenne à presque 45%. En revanche, les recettes nettes cumulées des fonds ciblant les surfaces commerciales n’étaient «que» de 33%.

Surfaces commerciales: la demande croît

Les choses sont en train de changer. Tout d’abord, le marché des surfaces commerciales subit toujours plus fortement l’impact de la conjoncture. Il devrait donc profiter plus sensiblement de la meilleure santé économique du pays.

«Avec une croissance helvétique désormais estimée à 2,9% pour 2018, le mouvement va encore s’amplifier. Dans la foulée, l’emploi et les dépenses de consommation devraient de nouveau augmenter nettement plus que les années précédentes. Sans compter que l’industrie suisse a enregistré une solide reprise et tend à étendre sa production», analyse Matthias Holzhey, économiste à la Recherche d’UBS. 

Immobilier résidentiel: vents contraires 

Pour l’immobilier résidentiel, le soufflé est en passe de retomber. Les logements locatifs devraient être confrontés à des vents contraires plus forts au cours des prochaines années. Sur ce segment, pour les nouveaux objets ou pour ceux qui reviennent sur le marché, la tendance à la baisse des loyers s’accélère. Chacun a pu constater l’importante augmentation des taux de vacance. L’effet induit est immédiat: les prix des immeubles d’habitation ont très probablement atteint leur apogée.

Ces perspectives un peu plus sombres ne doivent toutefois pas conduire à peindre d’un rose éclatant le marché des surfaces commerciales: il reste en général délicat. Car, là aussi, la diminution – en moyenne – des loyers risque bien de se poursuivre. Mais – et c’est le point crucial – tout donne à penser que les placements dans des surfaces commerciales, en tout cas pour les locaux industriels et les immeubles de bureaux, sont actuellement plus intéressants que les investissements dans du logement.

Grands centres: demande en hausse

Comme le résume Matthias Holzhey, on a assisté dans la première partie de l’année à une hausse sensible du nombre d’employés de bureau. Par rapport à 2017, cette croissance s’affiche à presque 2%. Nettement plus que la moyenne des années précédentes. Mais que signifie concrètement une telle progression? Une augmentation de 1,5 à 2% du nombre d’employés de bureau sur l’ensemble de 2018 correspond à une demande de surfaces supplémentaires de 450 000 à 600 000 m2. Soit l’équivalent de 60 à 100 terrains de football! Intéressant pour les investisseurs: cette demande devrait être supérieure à l’offre de nouvelles surfaces de bureaux mises en marché.

Genève: un taux d’offres élevé 

On se gardera cependant de verser dans un optimisme béat. En effet, au cours du premier semestre, le nombre d’octrois de surfaces de bureaux laisse également poindre une petite accélération de la construction. Cette année, les taux d’offres ont à nouveau légèrement augmenté sur la plupart des marchés de surfaces de bureaux. C’est clairement à Genève que le taux d’offres – qui hésite entre stabilité et légère baisse – s’avère tout de même le plus élevé du pays. A l’ombre du jet d’eau, on décompte environ 12% du parc mis en location. En comparaison, l’offre s’étoffe à Lausanne, où elle dépasse désormais la barre des 5%. 

Reprise des emplacements privilégiés

Au niveau des loyers de l’immobilier commercial, la pression à la baisse se maintient. Mais l’amélioration conjoncturelle est déjà perceptible, en particulier dans les grands centres, où le creux de la vague semble franchi. Les taux d’offres et de vacance ont légèrement diminué l’année dernière. Par conséquent, les loyers de haut de gamme ont déjà repris un peu de vigueur haussière au cours des derniers trimestres.

Du côté des centres commerciaux, les chiffres d’affaires continuent de souffrir du tourisme d’achat et du commerce en ligne, entraînant des demandes de réduction de loyer de plus en plus pressantes. Dans le registre, les emplacements les plus prometteurs se situent d’évidence dans les grandes gares du pays. Ou alors, pour surfer sur l’envol des commandes via internet, il faut viser les surfaces logistiques
bien situées au plan des transports. En particulier sur les principaux axes routiers ou ferroviaires.  

* Directeur régional, UBS Genève 

Jean-François Beausoleil*

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