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La proximité d’une gare influence les loyers

Le cabinet Jones Lang LaSalle propose une modélisation qui calcule l’impact de la distance d’une gare sur les loyers des bureaux. Des données qu’il livre en francs par mètre carré et par an.

La proximité d'une gare constitue un atout indéniable pour une entreprise quand elle cherche des locaux.

Crédits: Keystone

Déterminer les loyers du marché de bureaux est bien plus complexe que pour les immeubles résidentiels. En effet, les points de données disponibles sont moins nombreux et les surfaces disponibles plus difficiles à mettre en parallèle.

Le cabinet Jones Lang LaSalle (JLL), qui basait jusque-là ses relevés trimestriels sur des loyers moyens par zone, trouvait que cela pouvait «manquer de précision», souligne Germaine Guilé Zoua, analyste chez JLL. Il a donc développé une heat map. Autrement dit, un modèle de loyer plus précis, calculé en tenant compte de la distance relative du bien par rapport à une gare.

En réalisant celle de Zurich, JLL a confirmé que, sans grande surprise, la centralité et l’accessibilité étaient des catalyseurs de valeur pour les loyers des bureaux. Par exemple, en dehors du centre, ils sont en moyenne 15 francs supérieurs par mètre carré dans un rayon de 500 mètres autour des stations CFF.

A titre d’exemple, JLL a appliqué le modèle à Zurich-Ouest, une des zones les plus dynamiques de la ville, qui est passé de quartier industriel à branché en quelques années. Le constat est le suivant: alors que les loyers à proximité immédiate de la gare sont d’environ 390 francs le mètre carré par année, plus on s’éloigne, plus les prix chutent. «On observe avec la heat map qu’à Zurich-Ouest, l’écart moyen entre le loyer le plus élevé et le plus bas est de 160 francs le mètre carré par an», précise Germaine Guilé Zoua.

Un schéma réplicable

Ce modèle de heat map peut se répliquer à l’échelle de la Suisse. JLL prend également l’illustration de Genève, qui est aujourd’hui en pleine mutation. «Avec l’arrivée du Léman Express, en novembre dernier, on peut prévoir d’ores et déjà une progression des loyers genevois», assure l’analyste de JLL.

Déjà, depuis 2015, avec l’annonce du passage du CEVA, les prix à Lancy -Pont-Rouge avaient explosé. «En 2020, la station du CEVA de Chêne-Bourg a eu son effet puisque les loyers du quartier ont quasiment doublé», poursuit Germaine Guilé Zoua. Selon elle, les niveaux des loyers devraient croître prochainement à Bachet-de-Pesay pour se rapprocher des niveaux actuels que l’on connaît à Pont-Rouge.

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Julie Müller

Journaliste

Lui écrire

Du Chili à la Corée du Sud, en passant par Neuchâtel pour effectuer ses deux ans de Master en journalisme, Julie Müller dépose à présent ses valises à Genève pour travailler auprès de Bilan. Quand cette férue de voyages ne parcourait pas le monde, elle se débrouillait pour dégoter des stages dans les rédactions de Suisse romande. Tribune de Genève, 24 Heures, L'Agefi, 20minutes ou encore Le Temps lui ont ainsi ouvert leurs portes. Formée à tous types de médias elle tente peu à peu de se spécialiser dans la presse écrite économique.

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