Bilan

La LDTR pousserait-elle à la fraude?

Genève dispose d’une législation spécifique destinée à préserver l’habitat existant. Mais le cadre très rigide de cette fameuse LDTR inciterait des acteurs à la contourner de façon illicite.

Immeuble en travaux à Genève. Certains propriétaires renoncent à rénover leur bien afin d’éviter de subir un contrôle des loyers.

Crédits: Lucien Fortunati

Le 29 novembre, une enquête de la RTS révélait que deux propriétaires d’immeubles étaient soupçonnés d’avoir falsifié des baux pour procéder à des hausses massives de loyer. Le procédé était simple. Fabiano Citroni, journaliste qui a dévoilé l’escroquerie, donne l’exemple d’un propriétaire qui profite du départ d’un habitant pour faire passer le loyer de 886 à 2000 francs par mois. «Pour que le locataire ne saisisse pas le Tribunal des baux et loyers et dénonce une hausse abusive, le propriétaire établit un bail fictif de courte durée indiquant que l’ancien locataire payait 2000 francs par mois. C’est ce document qu’il présente au nouvel habitant. Dupé, ce dernier ignore qu’il paie deux fois plus que l’ancien occupant.» Contacté, l’un des locataires éphémères a assuré que ces hausses étaient justifiées. Selon lui, ces appartements avaient été occupés très longtemps par les mêmes personnes et un réajustement des loyers était «normal».

S’il n’est pas question de remettre en cause les situations d’abus qui doivent être combattues avec vigueur, cette déclaration amène toutefois à s’interroger sur les dispositifs de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. Pour rappel, la LDTR est considérée comme la bête noire des professionnels de l’immobilier. Beaucoup estiment qu’elle les dissuade de rénover leurs biens. «Lorsqu’un propriétaire rénove ou transforme un bien affecté à l’habitation au-delà de l’entretien courant, le Département du territoire fixe comme condition de l’autorisation de construire le montant maximum du loyer après travaux, détaille Amanda Burnand Sulmoni, avocate spécialiste en droit de l’immobilier.
Après transformation, celui-ci est fixé entre 2536 et 3405 francs la pièce par année.»

Ces contraintes ne sont pas propres au canton de Genève. «Vaud dispose d’une loi similaire, mais elle est moins «figée», note Carmelo Stendardo, associé du cabinet d’architecture 3BM3. Elle ne s’applique que dans les communes qui subissent une pénurie de logements et pas de manière systématique. Elle fonde ses actions sur la surface des logements et non pas à la pièce. Enfin, les surélévations ne sont pas concernées et des simulations doivent être faites qui tiennent compte de l’âge de l’édifice, des taux hypothécaires, et des loyers, notamment.»

Une aubaine pour les locataires

Sans surprise, ces logements sont une aubaine pour les locataires puisqu’en plus d’avoir été rafraîchis, ils sont loués à un tarif avantageux pendant trois ans, voire cinq ans en cas de transformation lourde. «C’est la raison pour laquelle les propriétaires préfèrent garder des biens vétustes – ce qui pénalise d’ailleurs les locataires – mais loués au prix du marché, plutôt que de les rénover et de subir un contrôle des loyers», confie un architecte qui souhaite rester anonyme. La problématique n’est ainsi pas aussi simple qu’elle le paraît. D’aucuns avancent même que la LDTR aurait pour effet d’inciter les propriétaires à trouver des combines tels que les baux fictifs après la fin de la période de contrôle afin d’amortir pleinement les travaux.

Précisons que lorsque le nouveau loyer est notifié, une augmentation à l’issue de la période de blocage suppose que les paramètres pertinents (taux hypothécaires, frais d’entretien, etc.) aient varié depuis la fin des travaux, ceux-ci ne pouvant plus être pris en compte. Autrement dit, le droit du bail perpétue au-delà de la période de blocage la limitation apportée à l’amortissement et à la rentabilisation des travaux. «La LDTR fait l’objet de débats constants, poursuit Carmelo Stendardo. Il n’en reste pas moins qu’elle est utile, puisqu’elle protège une population dont le revenu médian est de 5200 francs par mois, en contenant le pourcentage qu’un ménage peut allouer au loyer. Mais de toute évidence, son cadre est trop rigide. Il faudrait faire évoluer les choses pour créer un cercle vertueux.» Et de conclure: «Mais là, je suis peut-être utopiste…»

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Amanda Castillo

Journaliste

Lui écrire

Amanda Castillo est une journaliste indépendante qui écrit pour la presse spécialisée. Diplômée de l'université de Genève en droit et en sciences de la communication et des médias, ses sujets de prédilection sont le management et le leadership. Elle est l'auteure d'un livre, 57 méditations pour réenchanter le monde du travail (éd. Slatkine), qui questionne la position centrale du travail dans nos vies, le mythe du plein emploi, le salariat, et le top-down management.

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