Bilan

L’offre de bureaux doit être optimisée

Alors que le marché des surfaces de bureaux continue de souffrir, particulièrement à Genève, les propriétaires d’immeuble sont incités à accroître l’attractivité de leurs surfaces.
  • Genève comptait fin 2016 quelque 250 000 m2 de surfaces de bureau vides.

    Crédits: Christina Falkenberg/Keystone
  • Patrick Peyrot, de Naef, évoque les effets des restructurations des entreprises.

    Crédits: Dr

La dernière newsletter publiée par Naef Investissement & Commercial est sans appel: «Toujours malmené dans un contexte de franc fort, le segment de l’immobilier commercial suisse reste tendu avec un nombre de surfaces vacantes en augmentation pour l’année 2016 (environ +3,0% en moyenne nationale) et notamment dans les grands centres urbains. Les deux pôles économiques que sont Zurich et Genève proposent à eux seuls près de 590 000 m2 de surfaces disponibles (+3,5% par rapport à 2015).»

Pour Genève uniquement,  cette société a recensé 250 000 m2 de bureaux offerts à la location fin 2016, soit un taux de 5,5%. De son côté, l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) a publié un taux de vacance pour ce segment de 3,98%.

La différence entre ces deux chiffres provient principalement du stock actuellement loué dont les locataires, ayant une fin de bail à moyen terme, cherchent à être libérés.

Patrick Peyrot, responsable de Naef Investissement & Commercial, précise: «Bon nombre d’entreprises doivent faire face à des restructurations afin de maintenir leur chiffre d’affaires. Ce qui passe généralement par des optimisations de surfaces, en particulier pour les services administratifs. Les propriétaires de biens commerciaux envisagent de plus en plus de nouvelles solutions pour faire face à la problématique des bureaux qui se vident, notamment la réaffectation en logements ou le coworking.» Et ce spécialiste de remarquer que le secteur des surfaces de moins de 350 m2 a été largement plébiscité à Genève, contrairement aux surfaces supérieures à 400 m2 dont les durées de vacance continuent à s’allonger: «Nous observons que les entreprises ne veulent plus s’engager sur cinq ans et négocient des options de sortie anticipée.»

Au même moment, Jones Lang LaSalle (JLL) présente les résultats d’une enquête réalisée à sa demande en septembre et octobre 2016 par le département Gestion financière de la Faculté des sciences économiques de l’Université de Bâle. Un sondage a été envoyé à quelque 3750 entreprises, auquel 15% d’entre elles ont répondu.

On y apprend notamment que «les vastes surfaces de bureau inoccupées se trouvent essentiellement dans les zones excentrées, notamment celles qui entourent l’aéroport de Genève. En effet, les bâtiments Blandonnet, par exemple, abritent des milliers de mètres carrés libres et difficiles à louer. Dans le quartier des Nations, 3000 des 12 000 m2 de surfaces de bureau sont encore disponibles dans le Nations Business Center après sa rénovation complète.»

Plus intéressante encore, l’étude menée pour JLL indique que les cabinets d’avocats arrivent en tête des surfaces occupées par collaborateur (32 m2 par employé), alors, qu’à l’inverse, les administrations publiques affichent une surface de bureau d’environ 15 m2 par salarié. Plus intéressant: le développement du desk sharing, autrement dit des postes de travail partagés qui permettent d’optimiser les charges de locaux et d’infrastructure par collaborateur.

«Parmi les entreprises interrogées comptant plus de 1000 employés de bureau, 58,6% déclarent avoir recours au concept de desk sharing. (...) Au cours des cinq prochaines années, ce phénomène devrait encore gagner en importance auprès des grandes entreprises.» 

Jan Eckert, CEO de JLL Suisse, relève, en revanche, que l’utilisation d’espaces de coworking externes reste marginale dans les entreprises, quelle que soit leur taille. Mais il est vrai que ce type de solution est mieux adapté à des micro-structures, notamment les travailleurs indépendants. L’enquête indique par ailleurs que les inconvénients potentiels les plus mentionnés sont la sécurité des données et le traitement des informations confidentielles.

Multiplier les services

En fait, JLL encourage les propriétaires de bureau à se concentrer davantage sur la gestion opérationnelle des immeubles de bureau en vue d’accroître l’attractivité de leurs surfaces. «Non seulement ils devront mettre en place une stratégie en matière d’aménagement, ce qui tend à se généraliser aujourd’hui, mais ils devront également envisager d’organiser eux-mêmes les services et infrastructures nécessaires si ceux-ci ne sont pas fournis par les locataires ou des entreprises extérieures.»

Autrement dit, vu qu’il devient très difficile de louer à long terme des bureaux à l’état de gros œuvre sans incitations significatives, il serait judicieux de proposer des locaux utilisables immédiatement sans devoir s’occuper des travaux intérieurs. «L’acquisition de matériel de finition et de mobilier destiné à des immeubles entiers représente pour les propriétaires un potentiel grâce aux économies d’échelle. En outre, l’aménagement intérieur peut être amorti sur une plus longue période lorsqu’il est à charge du propriétaire», explique Jan Eckert.

Parmi les services additionnels potentiels attractifs pour des locataires, Jan Eckert mentionne la mise à disposition d’un restaurant du personnel «géré de façon centralisée». «Les propriétaires pourraient proposer d’autres prestations comme des salles de réunion et de conférences, l’infrastructure informatique, des services de réception, de courrier et de nettoyage mais aussi un système de garderie, une salle de sport, etc.», ajoutent les auteurs de l’étude. Des pistes qui s’inspirent bien évidemment de ce qui existe déjà en Europe et parfois même en Suisse. Souvent cela passe par des contrats signés avec des prestataires spécialisés externes, notamment actifs dans le facility management. 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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