Bilan

L'immobilier commercial vit le même tassement des prix que le résidentiel

Alors que le marché résidentiel affronte un tassement des prix, celui de l’immobilier commercial connaît une tendance similaire, selon la Banque Bonhôte de Neuchâtel.
  • Jean-Paul Jeckelmann, directeur du fonds immobilier de Bonhôte.

    Crédits: Guillaume Perret/lundi13/Bonhôte

«On commence à sentir, sur le marché de l’immobilier commercial, le poids de l’excès d’offre un peu partout», note Jean-Paul Jeckelmann, directeur du fonds immobilier de Bonhôte, lancé il y a dix ans et qui détient à ce jour 2500 logements ainsi que 35 000 m2 de surfaces commerciales et administratives. «Même dans les centres-villes, poursuit l’expert, il y a beaucoup de bureaux vacants. Je ne pense pas que cela va changer ces prochains temps car on voit indiscutablement un certain nombre de facteurs qui vont maintenir les prix sous pression.»

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L’un des principaux facteurs, note-t-il, est que le commerce de détail souffre de la concurrence du commerce en ligne. «Les boutiques s’ouvrent et se ferment à un rythme relativement rapide, ce qui n’est pas très favorable au marché. Au niveau des bureaux, un certain nombre d’activités habituellement gourmandes en surfaces se retrouvent sous pression en raison du déplacement de leurs activités vers le online, et notamment les banques et assurances.» Jean-Paul Jeckelmann rappelle que, durant le mois écoulé, il y a eu 20'000 coupes dans les emplois bancaires annoncées en Europe, et qu’une partie de ces activités se déplace aussi en ligne. «Tout cela, ce sont des mètres carrés perdus», résume-t-il, et cela touche des activités proches du centre-ville.

En Suisse, cet expert relève les incertitudes liées à l’après-votation du 9 février et à la force du franc, qui font hésiter quelques acteurs à venir s’établir, tandis que d’autres trouvent que les coûts en Suisse deviennent trop élevés. Typiquement, ils déplaceront peut-être leurs activités de front, mais laisseront celles de back-office et de comptabilité ailleurs, là où les coûts seront une fraction de ce qu’ils seraient à Genève. Pour toutes les activités qui n’exigent pas de spécialisations spécifiques à la Suisse, «la Slovaquie et la Pologne offrent les mêmes services qu’ici à moindres coûts».

Locaux vides depuis plus d’un an

De l’autre côté, les prix sont aussi sous pression car beaucoup de capacités ont été ajoutées ces dernières années sur l’arc lémanique, que ce soit à Genève, Lausanne, Gland, Nyon ou Morges.
Dès lors, il n’est pas rare d’y trouver des locaux vides depuis une année.

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«Ce qui est étonnant, souligne Jean-Paul Jeckelmann, c’est qu’on n’a pas encore vu de mouvement marqué sur les loyers. Malgré le fait que beaucoup de locaux sont vides, les propriétaires ne veulent pas baisser les loyers, pensant qu’ils vont pouvoir louer 600 fr/m2 même si leur voisin loue 500 fr/m2» Pour le chef des investissements, cela est dû au fait que leur coût de financement est si bas qu’ils ne sont pas sous pression pour remplir absolument leurs immeubles. «S’ils étaient sous pression pour payer des charges financières et intérêts hypothécaires élevés, ils seraient davantage pressés de louer. Or, actuellement, ils paient 1 ou 1,5%, donc ils sont assez à l’aise si 15% de locaux sont libres dans l’immeuble.» 

Absorber l’excès de mètres carrés commerciaux à disposition prendra des années. Quatre, cinq ans, selon Jean-Paul Jeckelmann, plutôt que deux ans. Mais dans l’intervalle, «la construction va freiner», bien que ce ne soit pas forcément les nouveaux locaux qui ne se louent pas; ce sont plutôt les objets les moins bien situés ou moins bien équipés (câbles, ergonomie, stores, capacités énergétiques…). 

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Zaki Myret
Myret Zaki

RÉDACTRICE EN CHEF DE BILAN de 2014 à 2019

Lui écrire

En 1997, Myret Zaki fait ses débuts dans la banque privée genevoise Lombard Odier Darier Hentsch & Cie. Puis, dès 2001, elle dirige les pages et suppléments financiers du quotidien Le Temps. En octobre 2008, elle publie son premier ouvrage, "UBS, les dessous d'un scandale", qui raconte comment la banque suisse est mise en difficulté par les autorités américaines dans plusieurs affaires d'évasion fiscale aux États-Unis et surtout par la crise des subprimes. Elle obtient le prix de Journaliste Suisse 2008 de Schweizer Journalist. En janvier 2010, Myret devient rédactrice en chef adjointe du magazine Bilan. Cette année-là, elle publie "Le Secret bancaire est mort, vive l'évasion fiscale" où elle expose la guerre économique qui a mené la Suisse à abandonner son secret bancaire. En 2011, elle publie "La fin du dollar" qui prédit la fin de la monnaie américaine à cause de sa dévaluation prolongée et de la dérive monétaire de la Réserve fédérale. En 2014, Myret est nommée rédactrice en chef de Bilan. Elle quitte ce poste en mai 2019.

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