Investir dans la pierre? Conseils
Un immeuble de location bien choisi peut produire jusqu’à 8% de retour sur les fonds propres. Une alternative de placements qui comporte néanmoins quelques risques.
Alors que les taux négatifs plombent les rendements et que les obligations stagnent au plus bas, l’immobilier s’avère l’un des rares investissements susceptibles de dégager quelques gains. Dans un cas idéal, on peut atteindre jusqu’à 8% de retour sur les fonds propres.
Administrateur directeur de DL Conseils en financement immobilier, Stéphane Defferrard détaille: «Prenons un immeuble à un million de francs. Il produit en moyenne des recettes locatives de quelque 3,5% s’il est situé dans un centre urbain, voire jusqu’à 5 ou 6% pour un objet en zone périphérique. Par rapport aux fonds propres, le gain grimpe jusqu’à 8%. Ce chiffre est valable pour une mise de départ de 350 000 fr., plus 50 000 fr. pour les frais de mutation. Cette somme permet de souscrire un prêt de 650 000 fr. auprès d’une banque. Ces 8% représentent le taux que l’on obtient une fois soustraits les intérêts hypothécaires, les charges ainsi que l’entretien de l’immeuble, travaux compris.»
Des taux hypothécaires au plancher historique de quelque 1% favorisent les acquisitions, pour peu que l’on dispose du capital nécessaire. Car les banques ne transigent pas sur un apport de 20 à 35% en fonds propres, en fonction du revenu locatif. Pour un citoyen arrivant à la retraite, il peut être intéressant d’utiliser le capital de son 2 e pilier.
«C’est un choix philosophique. Si la personne acquiert un immeuble, elle pourra vivre des recettes locatives et le transmettre à ses héritiers, précise Stéphane Defferrard. Mais il ne faut pas oublier que toute acquisition comporte des risques et des contraintes.»
Il faut en effet tenir une comptabilité pour les loyers et les charges. Un locataire mauvais payeur est à mettre aux poursuites après les rappels nécessaires. Pour l’entretien de l’immeuble, une gérance immobilière demande 4 à 5% du revenu locatif. Si le bâtiment a été acquis au nom d’une société, un comptable devra en outre établir un bilan décrivant actifs et passifs.
Reste à trouver un objet intéressant. «Les immeubles à plus de 4 millions sont d’ordinaire vendus de gré à gré par le propriétaire à des investisseurs institutionnels. Les autres offres sont répertoriées sur les portails immobiliers et dans les agences spécialisées», poursuit Stéphane Defferrard.
Trouver du financement - -
Si le spectre d’une bulle s’éloigne, les prix restent hauts. Conséquence des taux négatifs, les investisseurs institutionnels cherchent du rendement sur le marché immobilier qui tend à s’assécher. «Mais il y a toujours des opportunités. Le meilleur moyen d’en trouver est de solliciter son réseau et de se renseigner dans la commune où l’on habite, souligne Roland Vögele, chez MV Invest à Zurich. Pour un investisseur privé, il est primordial de faire une acquisition à proximité de chez soi, dans une région que l’on connaît. Sans quoi, la gestion du bien demandera des efforts disproportionnés par rapport au rendement.»
Les fonds de placement permettent d’investir dans ce secteur en limitant les risques. Figurant parmi les rares fonds immobiliers diversifiés à l’international et cotés en bourse suisse, le Credit Suisse Real Estate Fund Global a enregistré la performance enviable de 9% sur les douze derniers mois. «Attention, il faut mettre ce chiffre en relation avec un niveau de départ plutôt bas», prévient Roland Vögele.
Autre possibilité pour investir dans la pierre, le crowdfunding qui fait son apparition en Suisse dans ce domaine. Lancée en 2015 à Zurich, la plateforme crowdhouse.ch applique au marché immobilier le principe du financement participatif. «On peut acquérir une part d’immeuble dès 25 000 fr. Nos investisseurs s’engagent en général pour des montants de 60 000 à 70 000 fr.», déclare le cofondateur Robert Plantak. Les copropriétaires touchent des intérêts qui peuvent atteindre 6% d’après la firme. Pour le moment seulement disponible en allemand, le site doit être traduit en français d’ici à la fin de l’année. Parmi les fondateurs, l’entrepreneur Ruedi Baer, qui a fait fortune grâce au succès d’Interdiscount et de Mobilezone.
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