Investir dans la pierre à Saint-Tropez

La genèse du fonds immobilier luxembourgeois Trop’portunity réside dans la volonté d’aider des non-résidents à investir dans l’immobilier en France sans avoir à en subir la fiscalité et notamment le nouveau IFI (impôt sur la fortune immobilière) mis en place par Emmanuel Macron.

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«Alors qu’une personne physique laisserait 42,2% de la plus-value réalisée à laquelle s’ajouterait l’IFI pouvant atteindre 1,5% par année, notre fonds n’y est pas soumis», résume Benoît de Froidmont, initiateur du projet et président du groupe Finimmo, créé en 2003. Finimmo est un PSF (professionnel du secteur financier) luxembourgeois, spécialisé dans les prestations de services financiers, notamment dans l’administration et la gestion de fonds immobiliers régulés. Finimmo gère aujourd’hui un portefeuille d’une valeur légèrement supérieure à 1 milliard d’euros. Présent à Monaco, il a ouvert une antenne à Genève dès 2005.

 «Nous avons levé 25 millions d’euros auprès de cinq familles venues de Suisse, d’Allemagne, de Belgique et du Luxembourg», confie le président de Finimmo à propos du véhicule d’investissement Trop’portunity. «C’est de la pierre papier, mode d’investissement le plus intéressant et flexible. Nous offrons la rentabilité immobilière sans les contraintes administratives et fiscales liées à cette classe d’actifs.»

Difficile de dénicher des parcelles

La stratégie de Trop’portunity est simple, du moins en apparence: «Il s’agit d’acheter du foncier, de démolir l’éventuel existant pour y réaliser une belle et spacieuse résidence privée haut de gamme entièrement décorée et aménagée pour ensuite la revendre», explique Benoît de Froidmont. La mise de départ pour accéder à ce premier véhicule de placement avait été fixée à 1 million d’euros. Rappelons que ce fonds ne s’adresse qu’à des investisseurs qualifiés. Les 25 millions d’euros ont servi à acquérir cinq parcelles.

«Nous avons développé, de A à Z, trois de ces cinq opérations. Pour deux d’entre elles, nous avons revendu le projet avec le permis de construire. Si un acheteur propose un prix qui permet d’atteindre le rendement souhaité (de l’ordre de 15%, ndlr), alors nous lui cédons le projet.»

N’est-il pas très ardu de dénicher des parcelles à valoriser à Saint-Tropez? «C’est effectivement la partie la plus difficile. Je m’en charge personnellement. Etant régulièrement présent dans les eaux tropéziennes pour naviguer, cela me permet d’ouvrir des portes et d’accéder à des transactions avant qu’elles ne soient sur le marché, concède-t-il. J’ai combiné ainsi ma passion, ma connaissance des marchés et des fonds.»

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Pourquoi avoir choisi Saint-Tropez? «C’est l’un des marchés les plus liquides. A titre de comparaison, Courchevel 1850 ne compte qu’environ 150 chalets. Saint-Tropez, c’est plus de 3000 villas. De plus, cette commune est très internationale, avec plus de 40 nationalités parmi les propriétaires. Elle ne dépend pas d’une seule économie. Alors que Courchevel s’effondrerait sans doute sans la clientèle arabe, russe et anglaise.»

Le marché immobilier de Saint-Tropez est vieillissant. «La majorité des objets ont été construits entre 1975 et 1990. Paradoxalement, rares sont les promoteurs aguerris sur ce marché, excepté quelques acteurs locaux. Cela résulte notamment de la complexité administrative et de la fiscalité immobilière. Pour ce premier fonds, nous avons dépensé entre 7 et 10 millions d’euros par objet.

Trois projets sont achevés: les Marres, une propriété de 510 m² habitables disposant d’un terrain d’environ 4000 m², située dans le quartier du même nom; la bastide des Carles (en cours de revente à un important promoteur suisse), où deux parcelles ont été réunies en plein centre-ville, le souhait des autorités de limiter la densification urbaine permettant de négocier l’autorisation de construire une seule villa de plus de 600 m² – une surface inexistante dans le centre; enfin, la Musarderie, située entre le village et la plage Tahiti (sur 4200 m²). Aujourd’hui, nous sommes autour des 25  000 euros le mètre carré sur Saint-Tropez pour ce type de villa, ce qui reste un prix très raisonnable si on le compare aux autres marchés haut de gamme en Europe.»

Mise de départ: 250 000 et 500 000 euros

Le deuxième volet de Trop’portunity a été lancé: «Les 25 millions d’euros levés pour le premier fonds y seront réinvestis et nous allons lancer la souscription pour lever 25 autres millions d’euros. Les souscriptions devraient être clôturées avant la fin de l’année. La mise de départ sera abaissée entre 250  000 et 500  000 euros, afin de répondre aux demandes des nouveaux investisseurs. Nous visons la réalisation de cinq ou six objets de nouveau, mais cette fois-ci encore plus haut de gamme avec des parcelles entre 5000 et 10  000 m².» 

Comme pour le premier fonds, Trop’portunity ciblera exclusivement les terrains avec vue sur la mer, critère primordial des acquéreurs. Pourquoi pas davantage? «Il est très difficile de trouver du foncier qui correspond à nos critères de qualité et surtout au bon prix. Si l’on me donnait 100 millions, je ne suis pas certain de pouvoir les investir intelligemment dans les délais fixés et je ne veux pas privilégier le volume au détriment de la rentabilité, complète Benoît de Froidmont. Alors qu’à Monaco, un appartement se vend en à peine six mois, à Saint-Tropez, il faut compter entre dix-huit et vingt-quatre mois, mais avec une marge plus importante. L’avantage de ce marché est d’être très stable et peu concurrentiel.» 

Outre l’achat, la maîtrise des coûts et délais de construction, Trop’portunity tire sa plus-value de l’optimisation des règles urbanistiques qui lui permettent aujourd’hui de construire «des villas de plus de 500 m² là où, vingt ans plus tôt, elles étaient limitées parfois à moins de 300 m².»

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