Exode des villes: Lausanne et Genève, les gros perdants

C'est un mouvement de population que les acteurs immobiliers constataient dans leur activité quotidienne, mais ils ne parvenaient pas à évaluer son ampleur. Avec la publication récente de données par l’Office fédéral de la statistique (OFS), ils ont la confirmation de ce qu’ils pressentaient: la pandémie de coronavirus a poussé l’an dernier des ménages à quitter les villes.

Comme le montrent les données que Bilan a pu obtenir de l’OFS, le solde migratoire interne (c’est-à-dire sans prendre en compte l’émigration et l’immigration internationales) est en effet négatif en 2020 dans neuf des dix plus grandes villes helvétiques: Zurich, Bâle, Genève, Lausanne, Berne, Lucerne, St-Gall. Lugano, Bienne. Seule Winterthour affiche un résultat positif. Au total, la perte s’élève à 16'369 habitants, soit l’équivalent de la population de Morges.

La migration internationale sauve les villes

En nombre d’habitants, Zurich est la plus touchée par ce phénomène (-5347 habitants) devant Genève (-3350) et Bâle (-1994). Mais le classement est différent si on calcule le solde migratoire interne par rapport à l’effectif de population (moyenne arithmétique entre le 1er janvier et le 31 décembre). Lausanne et Genève perdent respectivement 17,7 personnes et 16,4 personnes pour 1000 habitants.

Dans six grandes villes (Zurich, Berne, Lucerne, Bâle, St-Gall, Lausanne), la population n’a progressé en 2020 qu’en raison du solde positif de la migration internationale. A l’inverse, le bilan démographique est négatif dans trois villes (Bienne, Lugano et Genève).

Le rôle du télétravail

Dans une étude publiée cette semaine, Credit Suisse constate que «l’attrait des grands centres a pâti de manière disproportionnée des restrictions liées à la pandémie. Rien d’étonnant donc à ce que les ménages souhaitant s’y installer aient été moins nombreux que d’ordinaire. Dans certains cas, ils devraient même reporter leur projet jusqu’à ce que la situation revienne complètement à la normale dans les centres. Parallèlement, beaucoup d’entre eux ont considéré que les changements induits par la pandémie seraient permanents, comme la progression du télétravail, et ils ont donc définitivement renoncé à s’installer en ville en 2020.»

Autrement dit, la périphérie a gagné en attrait par rapport à la ville comme le prouvent les mouvements migratoires à l’intérieur du pays. Selon une analyse d’UBS basée sur une comparaison du solde migratoire interne entre 2020 et les trois années précédentes, la vallée du Rhin à partir de Coire ou la région du lac de Constance ou encore le Gros-de-Vaud en Suisse romande sont devenus plus attractifs. «Le home office accroît la demande pour des logements plus spacieux. Or, comme les prix sont élevés dans les grandes villes, les ménages n’ont guère d’autre possibilité que de s’établir dans les communes périurbaines ou dans les régions périphériques», observe Maciej Skoczek, économiste au sein de la Recherche immobilière d’UBS.

Les destinations touristiques en profitent

Ce dernier constate également que «les destinations touristiques sont de plus en plus choisies comme lieu de résidence principal.» En Suisse romande, c’est par exemple le cas à Villars-sur-Ollon. L’an dernier, le nombre de transactions a atteint un niveau record depuis l’adoption de l'initiative Weber en 2012 avec 159 ventes, soit 40 de plus que l’année précédente.

«Si la majorité des opérations immobilières concernent l’acquisition de résidences, il y a une nouvelle tendance qui émerge. En 2020, il n’y a jamais eu autant d’achats de résidences principales. Même des Alémaniques ont décidé de s’installer à l’année dans notre station, laquelle profite probablement du développement du télétravail», affirmait Patrick Turrian, syndic de la commune d’Ollon, à Bilan au mois de janvier dernier.

Hausse des logements vacants

Conséquence de cette exode: le nombre de logements vacants dans les grands centres a sensiblement augmenté (+17,3%), affirme le Credit Suisse. «Lausanne a affiché la hausse la plus marquée (+50,5%), tandis que la ville de Berne est la seule à faire état d’un léger repli (–6,5%)», indique la banque. A 0,55%, le taux de vacance dans les grands centres reste cependant très faible.