Bilan

Et si les taux devaient remonter…?

A la question posée par la BCV lors de sa manifestation destinée aux professionnels de l’immobilier, les experts penchent pour une question posée différemment : « Que faire, non pas si, mais… quand les taux vont remonter ? » Recette.

Si les taux d'intérêt venaient à remonter, quelles seraient les stratégies à adopter en matière d'immobilier?

Crédits: Patrick Martin/24Heures

L’économie suisse se porte bien et jouit de taux bas depuis fin 2014, avec même des taux rémunérés, si l’on peut dire, à - 0,75%. Cette situation assez exceptionnelle ne devrait pas durer éternellement. Le sage chinois assure que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, mais ils ne restent pas non plus collés au sol… Que faire quand les taux commenceront à redécoller? «On a le temps pour réfléchir, mais il faut s’y préparer dès maintenant, de façon à être prêt quand les taux commenceront leur remontée», pronostique Bruno Mathis, spécialiste en produits structurés et dérivés, à la Banque cantonale vaudoise (BCV).

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Pour les professionnels de l’immobilier qui jouent sur de gros portefeuilles d’hypothèques, il convient d’échelonner les échéances, de combiner taux fixes et taux variables, d’examiner le montant de ses fonds propres et son pouvoir de réaction en fonction du taux moyen obtenu pour ses différents immeubles: «Une hausse des taux même modérée peut faire très mal. Le plus difficile est de trouver le bon moment pour réagir. Mais si l’on s’y prépare à temps, la situation sera nettement plus confortable», conseille le cadre de la Banque cantonale vaudoise.

La solution «swap»

L’une des solutions intéressantes se nomme «swap de taux», un produit dérivé financier, dont l'appellation en français correspond à une sorte de contrat d'échange de taux d'intérêt. C’est un accord selon lequel deux contreparties s'engagent mutuellement à se verser des flux financiers (les «jambes» du swap). La contrepartie «jambe fixe» paie les intérêts à taux fixe pour recevoir en échange un taux variable. À l'inverse, la «jambe variable» paie un taux variable et reçoit un taux fixe.

Il est ainsi possible de fixer dès aujourd’hui le taux d’intérêt qui ne sera valable que dans 18 mois ou un an: «Cela permet de garder de la flexibilité, de se préparer aux échéances à venir et de fixer des limites. On échange un taux fixe contre un taux flottant,» résume la BCV. Cette forme de protection ou de couverture n’est pas gratuite. Elle se monnaie contre le paiement d’une prime variable, mais le jeu peut largement en valoir la chandelle en anticipant les besoins.

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Après la crise immobilière des années 90, le marché vaudois a connu l’embellie des années 2000 avec des taux de vacance avantageux pour les professionnels de l’ordre de 0,4 à 0,6%. Mais, entre 2000 et 2014, la construction a repris de plus belle, surtout pour les PPE qui ont connu un boom de + 130%, alors que la tendance est revenue à la baisse de 2014 à 2017 (-2%) avec une stagnation des prix prévue pour 2018.

Davantage de logements locatifs

Pour la villa, après un boom de +95% entre 2000 et 2014, la tendance est retournée à la baisse depuis cette date et jusqu’à aujourd’hui (-5%), entraînant du coup une légère baisse des prix, analyse David Michaud, économiste immobilier à la BCV. Toutes sortes de raisons en sont la cause, notamment la densification des zones à bâtir et le prix croissant des terrains à bâtir.

Les logements locatifs verront de nombreux projets s’achever dans tout le canton (6'700 logements prévus en 2018). Ce sont des complexes surtout proches des centres urbains. La tendance est cependant à la baisse depuis quelques années (-11%), ce qui devait entraîner une réduction des prix en 2018.

Construit-on trop et n’importe comment ? Avec les changements sociétaux comme le développement de l’e-commerce, la mode croissante des pendulaires mais aussi le télétravail, l’engorgement des routes et des gares, il est à craindre que les grands projets de construction immobilière ratent parfois leur cible, encombrent le marché et fasse redescendre aussi bien les prix que les loyers.

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Grivatolivier
Olivier Grivat

JOURNALISTE

Lui écrire

Olivier Grivat est journaliste indépendant après avoir été rédacteur en chef adjoint de 24 Heures et travaillé 30 ans chez Edipresse. Licencié en droit, il s’est spécialisé dans les reportages et les sujets économiques (transports, énergie, tourisme et hôtellerie). Il a écrit plusieurs ouvrages, notamment sur la jeunesse suisse du roi de Thaïlande et la marine suisse de haute mer.

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