Bilan

Dix châteaux à vendre en Europe à moins d'un million

Et si la vie de château était à portée de tous? A travers l'Europe, de nombreux manoirs, gentilhommières, forteresses ou palais sont à vendre. Dont certains à des prix abordables. Si les frais d'entretien restent élevés, l'achat devient plus accessible.
  • Dans le centre de la France, ce château de style néogothique date de la fin du XIXe siècle et est mis en vente à 995'000€.

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  • Ce château situé près de Nevers est en vente pour 750'000€: sur la base d'un édifice du XVe siècle (dont il reste les soubassements des tours), le château actuel date du XIXe siècle.

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  • Au milieu du vignoble et des oliveraies de Montepulciano, une tour médiévale restaurée est en vente à moins d'un million d'euros.

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  • En plus des forteresses médiévales, les châteaux peuvent aussi être des palais Renaissance ou d'époque classique, comme cette résidence aristocratique en Toscane.

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  • Dans le Nord-Est de la Bavière, un château baroque de 1040m2 sur un terrain de 9313m2 déroule ses 29 pièces sur deux étages, avec un troisième sous toiture qui peut être aménagé.

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  • Construit en 1840, ce château baroque de Basse-Saxe a été rénové et mis aux normes récemment. Il est en vente pour 975'000€.

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  • En Rhénanie du Nord-Westphalie, le château de Schwalenberg date de 1231. Il a évidemment été transformé, modernisé et rénové au fil des siècles. Prix de vente: 680'000€.

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  • Pour 750'000€, un manoir de style Renaissance construit au début du XXe siècle en Toscane, à proximité d'Arezzo, est à vendre.

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  • En Autriche, près de Graz, un château baroque construit en 1783 est à vendre pour 860'000€.

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Bulle immobilière ou simple jeu de l'offre et de la demande? Sur la rive suisse de l'arc lémanique, un appartement de trois à cinq pièces, sans cachet particulier et avec moins de 100m2 de surface habitable se négocie généralement entre 900'000 et 1 million de francs. Un tarif «normal vu le dynamisme économique et la situation de l'immobilier dans la région», selon un agent de la place genevoise. Cependant, si les actifs peuvent difficilement s'éloigner des grandes villes et de leur lieu de travail, de nombreuses personnes peuvent se permettre d'investir dans une résidence, principale ou secondaire, loin des grands centres urbains. Retraités, amoureux des demeures de caractère, investisseurs désireux de se lancer dans un business hôtelier ou para-hôtelier,... les raisons d'opter pour un château sont nombreuses et variées.

Certes, les frais d'entretien (jardin ou parc, toiture et murs pluricentenaires, chauffage et isolation) sont largement plus élevés pour un château au Piémont ou en Sologne que pour un appartement à Champel ou à Lutry. Sans compter les contraintes liées aux règles concernant les bâtiments classés au patrimoine historique. Cependant, certains peuvent aussi envisager de transformer les lieux en chambres d'hôtes ou en hôtel de charme afin de rentabiliser le placement, ou encore proposer d'accueillir des événements, réceptions, cocktails,...

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En Suisse, le marché est tel qu'il est quasiment impossible de trouver un château à moins de quatre millions de francs, même en acceptant un bien avec d'importants travaux à réaliser. Ce qui peut paraître une gageure dans notre pays semble cependant largement réalisable chez nos voisins. En France, en Allemagne, en Italie ou en Autriche, il est relativement aisé de trouver des manoirs, gentilhommières, forteresses médiévales ou palais Renaissance en milieu rural à moins d'un million de francs.

De nombreux manoirs et châteaux en France

Première étape en France où les biens de ce genre ne manquent pas. Ainsi, à l'Ouest du Mans, un manoir du XVe siècle (remodelé au XVIIe siècle) est en vente pour 890'000€.  Au milieu d'un parc de 1,67 hectare, ce «petit» château, classé monument historique, offre une dizaine de pièces sur 280m2. A moins de 3h de Paris, cette propriété est stratégiquement située, mais correspond davantage à un lieu d'habitation ou à une résidence de type chambres d'hôtes de petites capacités.

De dimensions plus importantes, un château situé en Bourgogne, près de Nevers, se prêterait davantage à d'importantes réceptions ou à une offre d'hébergement de plus grande ampleur. Là aussi le bâtiment primitif date du XVe siècle mais il n'en reste que certaines tours rondes massives. Le reste de l'édifice a été largement remanié au XIXe siècle et propose désormais 25 pièces sur 680m2 et un terrain de 10 hectares. De quoi envisager d'accueillir des réceptions, événements, cocktails ou autres séminaires professionnels.

Dans l'Hexagone, il est évidemment plus aisé de trouver de tels biens loin de Paris et, à un degré moindre, loin des grandes métropoles régionales. Le Sud-Ouest de la France est particulièrement riche en châteaux, bastides, résidences aristocratiques ou autres manoirs anciens. Les particularismes et identités régionales marquées, l'éloignement de la capitale (et de la cour de Versailles en son temps) et un tourisme patrimonial et historique traditionnellement fort ont permis de préserver, d'entretenir et même souvent de rénover ces bâtisses nobles au cours des décennies et des siècles passés. Le Tarn, le Lot et le Lot-et-Garonne sont ainsi des départements très ruraux où la densité de châteaux à vendre est particulièrement élevée auprès des agences spécialisées dans ce type de biens. Avec l'inconvénient de se retrouver à plus grande distance de la capitale et d'éprouver parfois davantage de difficultés à miser sur le tourisme d'affaires.

Il en est ainsi de ce château de style néogothique reprenant tous les codes des forteresses médiévales (plan, tours rondes et carrées, murailles,...) mais qui date pourtant du XIXe siècle. Avec ses 22 pièces pour 700m2 habitables, et un terrain de près de 11 hectares, le château pourrait a priori très bien convenir pour des événements, séminaires, meetings, réceptions... Mais l'offre d'hébergement à Vichy est déjà assez dense avec la tradition du tourisme thermal.

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La situation est radicalement différente en Allemagne et en Italie où la concentration des sièges sociaux et des grandes implantations d'entreprises est davantage répartie sur le territoire qu'en France: Francfort, Stuttgart, Munich, Hambourg en Allemagne, Milan, Turin, Florence, Gênes ou la Vénétie en Italie constituent autant de pôles majeurs dans des domaines très différents, mais avec toujours des effectifs importants. Le contraste entre une capitale concentrant un maximum de centres décisionnels et des provinces à l'économie moins dynamique et autonome.

Des demeures médiévales en Italie

Ainsi, en Toscane, une tour médiévale est à vendre pour 980'000€. Si l'édifice a conservé son aspect austère et défensif au cours des siècles, l'intérieur a été profondément remanié et se compose d'une succession de pièces sur plusieurs niveaux, ce qui rend l'édifice habitable. Située au milieu du célèbre vignoble de Montepulciano (et des oliveraies qui vont avec), elle ne pourra malheureusement pas accueillir de grands groupes mais pourrait idéalement être convertie en hébergement de standing pour couples ou petites familles.

Les biens médiévaux ne manquent pas en Italie. Mais la période du Quatrocento a également imprimé sa marque dans les campagnes transalpines. Près de Bologne, une belle résidence Renaissance déroule ses 800m2 et neuf chambres au milieu d'un parc est à vendre pour 800'000€. Située aux confins de la Toscane et de l'Emilie-Romagne, dans un secteur de collines et de montagnes, cette belle résidence dispose des espaces et volumes nécessaires pour accueillir événements et réceptions.

Toujours en Italie, un château moins ancien mais avec d'importants travaux en vue, est à vendre: 750'000€ pour un manoir de style Renaissance construit au début du XXe siècle en Toscane, à proximité d'Arezzo. Si des travaux de restauration/mise aux normes sont à prévoir, Christie's International Real Estate, qui travaille avec l'agence italienne spécialisée dans les châteaux Romolini Immobiliare, précise que le bien peut tout aussi bien être réaménagé en logement que servir pour développer un business.

Le style baroque triomphe en Allemagne

De l'autre côté des Alpes, il existe également des châteaux à vendre à des prix raisonnables. Ainsi, dans le Nord-Est de la Bavière, un château baroque de 1040m2 sur un terrain de 9313m2 déroule ses 29 pièces sur deux étages, avec un troisième sous toiture qui peut être aménagé. Ici, nul besoin de provisionner de sommes importantes pour des travaux: le château situé non loin de Ratisbonne a été rénové récemment et peut donc directement être rentabilisé avec des réceptions, événements, locations de chambres pour des nuitées,...

Dans le même style architectural, mais en Basse-Saxe, un autre château est à vendre. Lui aussi se situe sous la barre du million avec un prix annoncé à 975'000€.  La surface habitable est similaire à celui situé en Bavière (990m2) mais le parc autour de la bâtisse est deux fois plus étendu (19'231m2). Construit en 1840, ce château a lui aussi été rénové et mis aux normes récemment. Aussi bien au niveau du grand parc arboré que des salles de réception aux beaux volumes, une activité liée à l'événementiel peut aisément être mis en marche.

Les châteaux plus anciens ne sont toutefois pas absents du marché immobilier outre-Rhin. Ainsi, en Rhénanie du Nord-Westphalie, le château de Schwalenberg date de 1231. Il a évidemment été transformé, modernisé et rénové au fil des siècles. Dominant la cité de Schwalenberg, l'édifice a été transformé au début des années 2000 en hôtel. Avec 15 chambres pour des clients et une salle de réception pouvant accueillir jusqu'à 140 personnes, sans compter plusieurs salles de travail avec des capacités allant de 30 à 50 places, le lieu est idéal pour des activités de séminaires ou d'événements couplées avec une hôtellerie haut-de-gamme. S'il faut envisager quelques travaux de modernisation, le prix de mise en vente de 680'000€ devrait alimenter les ambitions et les appétits de nombreux investisseurs.

En Autriche enfin, si le marché est plus réduit, il est également possible de trouver certains biens d'exception à des tarifs abordables. Ainsi, près de Graz, un château baroque construit en 1783 est à vendre pour 860'000€. Avec 15 chambres et quatre salles de bain, il faudrait prévoir d'importants travaux pour transformer le lieu en résidence hôtelière correspondant aux attentes d'une clientèle haut-de-gamme. Mais les 2239m2 de surface habitable au milieu d'un parc de près de 15'000m2 confèrent à ce bien des espaces et des volumes somptueux qui pourraient être utilisés pour de nombreux usages, aussi bien dans le domaine de l'événementiel que dans l'hébergement de sociétés.

Le délicat choix du business

Car ce qui va déterminer la réussite d'un tel investissement, en plus évidemment de sa localisation avantageuse, c'est le choix du business par l'acquéreur. Plusieurs choix s'offrent aux propriétaires: rénover et transformer en lieu à visiter si le patrimoine est d'un intérêt suffisant pour attirer les visiteurs (ou si le marketing est bien réalisé), transformer en chambre d'hôtes ou en résidence para-hôtelière, accueillir des événements, réceptions, séminaires, cocktails, mariages,... ou encore en transformant les lieux pour héberger des entreprises.

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Pour ceux désireux d'accueillir des visiteurs et de jouer la carte historique, le défi est de rester en phase avec les attentes actuelles des visiteurs, désirieux de vivre une expérience et non plus seulement de parcourir des pièces où sont exposés des objets anciens. «Les visiteurs modernes ont besoin de davantage que juste un musée. Ils ont déjà tellement de choix pour leur temps libre qui vous devez leur proposer quelque chose d’autre qui les impressionne, de sorte qu’ils reviennent, aussi pour un mariage ou un événement d’entreprise», glissait voici quelques mois à Swissinfo Ariane Klein, responsable de l'association qui réunit cinq châteaux des environs du lac de Thoune, à Swissinfo.

La solution la plus souvent envisagée par les acquéreurs de châteaux est celle des chambres d'hôtes ou de la para-hôtellerie. Mais cela nécessite souvent de recruter du personnel et d'investir des sommes importantes pour rénover, entretenir, mettre aux normes le site. Sans même compter les investissements annexes liés au marketing pour attirer des visiteurs en nombre suffisant afin de rentabiliser une activité qui reste essentiellement saisonnière et peut même être rendue impossible entre novembre et mars dans certaines régions en raison du climat.

L'événementiel requiert souvent moins d'investissements continus mais impose à ceux qui s'engagent dans cette voie de disposer de réseaux intéressants dans les milieux professionnels de la région où ils sont implantés. En séduisant les entrepreneurs et les équipes de management des sociétés régionales, un château peut rapidement compter sur une activité de base, à diversifier auprès des particuliers (mariages, anniversaires,...) ou en proposant des formules de séminaires sur plusieurs jours si l'hébergement est déjà à la carte des propriétaires des lieux.

Si le tissu économique local est suffisamment dynamique, pourquoi ne pas opter pour des locations d'espaces pour des entreprises locales? C'est la voie choisie par les propriétaires du château de Vaumarcus, près de Neuchâtel, qui proposent à des sociétés de louer au mois des espaces de bureaux. Mais il faut alors être en mesure de proposer divers services (accès web ADSL, facilités d'installation,...) pour attirer des entrepreneurs.

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Matthieu Hoffstetter
Matthieu Hoffstetter

JOURNALISTE À BILAN

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Titulaire d'une maîtrise en histoire et d'un Master de journalisme, Matthieu Hoffstetter débute sa carrière en 2004 au sein des Dernières Nouvelles d'Alsace. Pendant plus de huit ans, il va ensuite couvrir l'actualité suisse et transfrontalière à Bâle pour le compte de ce quotidien régional français. En 2013, il rejoint Bilan et se spécialise dans les sujets liés à l'innovation, aux startups, et passe avec plaisir du web au print et inversement. Il contribue également aux suppléments, dont Bilan Luxe. Et réalise des sujets vidéo sur des sujets très variés (tourisme, startups, technologie, luxe).

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