Bilan

Devenir propriétaire: opportunités et risques

Les candidats à l’achat immobilier font face à des opportunités et des risques qui dépendent à la fois de circonstances privées et de la conjoncture économique. Présentation des éléments à considérer.

Dans son examen de solvabilité, la banque n’utilise pas les taux hypothécaires effectifs, mais un taux théorique qui se situe entre 4,5 et 5%.

Crédits: Geber86/getty images

Un achat immobilier mérite une mûre réflexion car il se caractérise par toute sorte d’incertitudes. Présentation des principaux facteurs permettant de comparer l’achat et la location.

Taux hypothécaires

Plus les taux sont bas, moins la charge de la dette est lourde. Actuellement, avec des hypothèques Libor, un taux de moins de 0,7% est envisageable – mais ce taux varie régulièrement au gré du taux Libor du marché de l’argent. Il faut être prudent: avec un taux bas, le débiteur s’expose au risque de modification du taux. Quand les taux grimpent sur le marché de l’argent, la charge résultant de l’hypothèque augmente.

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Si l’on entend se couvrir face au risque de taux plus élevés, il est en général possible de conclure une hypothèque fixe jusqu’à dix ans. Toutefois, si l’on veut résilier l’hypothèque avant l’échéance fixée et que les taux ont diminué, il faudra indemniser la banque pour la marge de taux qu’elle a perdue. De plus, l’hypothèque fixe comporte elle aussi un risque de changement de taux: à son échéance, une nouvelle hypothèque au taux actualisé doit être conclue si le prêt n’a pas été entièrement amorti. 

Prix de l’immobilier

Plus les prix sont élevés, moins un achat se justifie. Or, c’est justement la croissance constante des prix ces dernières années qui a donné à croire aux acquéreurs que l’immobilier était un placement sûr. Cela masque un gros risque: une récession, un boom de la construction avec une suroffre d’immobilier ou un effondrement des chiffres de l’immigration sont susceptibles de mettre les prix sous pression. Rappel: à Zurich, dans les années 1990, les biens immobiliers ont perdu plus de 30% de leur valeur. Un tel recul devient particulièrement douloureux pour les propriétaires lorsque leurs fonds propres subissent l’effet de levier des hypothèques. Si, par exemple, le prix d’achat est financé à 70% par une hypothèque, avec un recul de 30% des prix (comme dans les années 1990) le capital propre serait entièrement épuisé. 

Revenus

La banque procède à un calcul standard du crédit qui peut être accordé: même si les coûts annuels des intérêts hypothécaires, de l’amortissement et de l’entretien sont inférieurs à un tiers du revenu brut, la banque n’applique pas, dans son examen de solvabilité, les taux hypothécaires effectifs, mais ce que l’on appelle le taux théorique qui se situe entre 4,5 et 5%: une sorte de stress test pour propriétaires de biens immobiliers.

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Selon la Banque nationale suisse, plus de 40% des nouveaux crédits hypothécaires accordés aux particuliers ne remplissent pas cette condition. Le calcul est critiqué, puisque les taux sont actuellement très éloignés de ces 5%. Reste que si le revenu baisse après l’achat, il se peut que l’hypothèque soit difficile à assumer. Le problème devient aigu si une ancienne hypothèque doit être rachetée: alors la banque pourrait exiger un amortissement supplémentaire. 

Fonds propres

Plus les fonds propres sont importants, plus la dette hypothécaire est basse et moins il y a de souci résultant de l’effet de taux à la hausse ou de prix de l’immobilier à la baisse. Mais comme les prix de l’immobilier sont actuellement tellement élevés, bien des acheteurs entendent emprunter un maximum de capital. La limite supérieure d’un emprunt est fixée à 80%, ce qui signifie que, pour un prix d’achat d’un million, il faut apporter au moins 200 000 francs de fonds propres.

Sur quinze ans, l’hypothèque doit être amortie aux deux tiers du prix d’achat. Parmi les fonds propres figurent, outre l’épargne, une éventuelle avance d’hoirie et les fonds de prévoyance qui peuvent se monter à un maximum de 10% du prix d’achat. Ces derniers peuvent être retirés de manière anticipée ou nantis. Mais le recours à la caisse de pension est délicat: l’argent qu’on en retire manquera à la prévoyance vieillesse. Et puis, suivant les caisses, les rentes en cas de décès ou d’invalidité diminuent.

Loyers

Plus les loyers sont élevés, plus il vaut la peine d’acheter. Si les taux hypothécaires grimpent, les loyers ont aussi tendance à monter en raison de la hausse du taux de référence. Mais les mêmes facteurs qui mettent les prix de l’immobilier sous pression diminuent également les loyers: récession, immigration moindre ou suroffre. Une décision d’achat pourrait alors s’avérer doublement fausse: d’une part, le propriétaire de logement ne bénéficie pas des loyers à la baisse, d’autre part, il doit digérer une réduction de la valeur de son bien.

Impôts

Les propriétaires d’immeubles doivent payer le fameux impôt sur la valeur locative. Dans ce cadre, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits de la valeur locative. Cette dernière correspond à ce que le propriétaire devrait dépenser annuellement s’il louait un logement identique. Elle est calculée différemment selon les cantons. Les coûts de l’entretien du bien peuvent être déduits (en général de 20%) de la valeur locative.

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Il existe donc un avantage fiscal à acheter si la valeur locative, y compris les déductions, est plus élevée que les intérêts de la dette portés en déduction. «Avec les taux bas actuels, il est bien possible qu’une hypothèque entraîne une charge fiscale plus élevée», observe Felix Oeschger, mathématicien au site de comparaison moneyland.ch. 

Alternatives d’investissement

Ce que l’on consacre à l’achat d’un bien immobilier n’est plus disponible pour d’autres investissements. Les marchés d’actions et d’obligations sont certes déjà survalorisés mais, à long terme, rien n’empêche qu’avec un portefeuille globalement diversifié, une bonne rentabilité dépassant le taux zéro servi sur les comptes bancaires soit possible, ne serait-ce qu’en raison du rendement des dividendes. Si, par exemple, on avait investi en actions suisses, on aurait pu empocher ces douze derniers mois un rendement de dividendes de 2,5%.

Facteurs non quantifiables

Au-delà des réflexions financières, les facteurs dits mous jouent également un rôle important dans la décision d’acheter ou de louer. On ne saurait, par exemple, exprimer en chiffres le bonheur d’être dans ses propres murs. Tant qu’il y a assez d’argent pour l’hypothèque, le propriétaire d’un logement ne risque pas de se retrouver à la rue. C’est un atout pour les familles avec enfants en âge scolaire. Mais la souplesse d’un contrat de bail peut aussi constituer un avantage.

Que ce soit parce qu’on trouve un job dans une autre ville, parce qu’on a perdu son emploi, à la suite d’un divorce ou par la faute d’un voisin insupportable, il est plus simple et moins coûteux de trouver un autre appartement à louer que de vendre son bien. L’investissement administratif que nécessite une propriété immobilière ne doit pas être sous-estimé non plus. 

Alexander Trentin

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