Bilan

Devenir propriétaire? Ne vous trompez pas

En raison des taux hypothécaires bas, acquérir une propriété paraît plus avantageux que de payer un loyer. Mais ce n’est pas forcément le cas. Conseils concrets pour faire les bons calculs.
  • Acheter un logement n’est pas toujours la meilleure option, même si l’hypothèque est quasi gratuite.

    Crédits: Leon Sosra/getty images

Jamais encore le rêve d’accéder à la propriété n’a paru aussi simple à concrétiser. Grâce aux taux bas, bien sûr. On trouve ainsi une hypothèque Libor à partir de moins de 1%. Du coup, emprunter un million coûte moins de 10 000 francs par an ou 830 francs par mois. En louant, on n’irait pas loin avec ce montant, et surtout pas en ville. 

Mais le calcul n’est pas aussi simple. Il peut y avoir des raisons non monétaires qui plaident pour l’achat ou la location. Les uns souhaitent s’installer durablement et décider un peu de tout eux-mêmes, les autres apprécient un peu plus de flexibilité. Même d’un point de vue financier, il n’est pas du tout évident que l’achat soit toujours la meilleure option, même si l’hypothèque est quasi gratuite. Car l’effondrement des taux ces dix dernières années a été accompagné d’une énorme hausse des prix sur le marché immobilier. 

Tout prendre en compte

Il est en outre naïf de calculer sur la base d’un taux hypothécaire de 1%. Un tel taux n’est actuellement accordé qu’à ceux qui choisissent des durées de crédit courtes et assument le risque de devoir payer nettement plus pour leur hypothèque lorsque les taux remontent. A plus long terme, il est sage de songer à un taux moyen de 1,5% ou plus (lire page ci-contre).

Et puis il y a les coûts d’entretien et tous les frais annexes: coûts de l’eau et du chauffage, peinture, store cassé, écoulement bouché. Pour ces dépenses, on compte habituellement 1% du prix du bien immobilier, un tiers pour les coûts d’exploitation et le reste pour les provisions en vue de l’entretien. 

Une erreur grossière consiste aussi à masquer les coûts d’opportunité lors de la décision d’achat. Car le capital utilisé comme fonds propre pour l’achat du bien aurait pu être investi ailleurs avec un rendement meilleur. Si, à l’aide de fonds propres d’un montant de 200 000 francs, on atteint un rendement annuel de 2%, au bout de vingt ans on a déjà gagné 100 000 francs.

Le calcul est en revanche tout différent si l’on part de l’idée que le bien immobilier prend de la valeur au fil du temps. Alors l’option d’acheter s’avère nettement plus attrayante. Les répercussions fiscales jouent également un rôle. Les propriétaires immobiliers doivent payer un impôt sur la valeur locative. Dans ce contexte,
les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable.

On voit par-là qu’il n’est pas si simple que cela de dire si un achat vaut financièrement mieux qu’une location. Pour aider à la prise de décision, Finanz und Wirtschaft a élaboré le graphique ci-contre avec l’aide de moneyland.ch. Il indique dans quel cas l’achat vaut mieux que la location, indépendamment de la région et du segment de marché. Comme la décision d’acheter ou de louer est très individuelle, les lecteurs peuvent aussi tester des scénarios plus complexes à l’aide du calculateur en ligne moneyland.ch.  

* Cet article ainsi que les deux suivants sont parus dans «Finanz und Wirtschaft» 

Peter Rohner*

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