Bilan

Bureaux: en quête de plus de flexibilité

Le prix, l’emplacement, les services l’accessibilité? Que recherchent les entreprises en priorité, en matière de locaux? Les réponses d’une dizaine de spécialistes.
  • Le futur bâtiment de Lombard Odierà Bellevue (GE), conçu par les architectes Herzog & de Meuron.

    Crédits: Herzog & de Meuron

A l’heure où le parc de surfaces de bureaux vacantes a tendance à s’agrandir, c’est désormais le locataire qui dicte ses choix à Genève, assurent les groupes de conseil en immobilier CB Richard Ellis (CBRE) et Jones Lang LaSalle (JLL). Mais ces priorités, quelles sont-elles? Est-ce que l’emplacement passe derrière le prix au mètre carré? 

Un premier élément revient systématiquement: «Aujourd’hui, les sociétés cherchent surtout la flexibilité. Que ce soit en taille de surface, mais aussi dans l’utilisation des espaces. Un bâtiment ancien ne permet pas les open spaces et les densités d’utilisation actuelles. Il faut davantage de zones différentes selon l’utilisation (zones de travail, de repli, de confort, d’échanges). Ce besoin de flexibilité se retrouve aussi avec la durée du bail.

Alors qu’auparavant (dans un marché avec un faible taux de vacance) les propriétaires pouvaient exiger des baux de dix ans, désormais ceux-ci courent sur cinq ans, avec un droit de résiliation à trois ans», observe Nicole Weber, responsable advisory and trans-actions services pour la Suisse chez CBRE. A ce propos, Cyril Peyrot, responsable de l’immobilier commercial chez Naef, précise: «Aujourd’hui, dans un marché liquide, un nouveau contrat de bail à loyer de durée déterminée sera bien plus âprement discuté et les futurs locataires bien renseignés s’assureront d’obtenir des loyers échelonnés, des options de sortie, des gratuités de loyer, la participation des propriétaires aux travaux et des prix au mètre carré négociés à la baisse.» 

Son confrère Alexandre Sizonenko, responsable service commercial et résidentiel et membre de la direction générale adjoint au Comptoir Immobilier, n’est pas aussi affirmatif. «Il n’y a pas que le prix, loin de là. Nous arrivons à maintenir le loyer quand il y a certaines prestations. Nous avons eu quatre cas l’an dernier où au final les locataires ont renoncé à partir.

En instaurant le dialogue et en leur expliquant les coûts engendrés(notamment le déménagement et les travaux à prévoir), mais aussi la nécessité de mandater un architecte et de négocier le bail, très peu d’entreprises bougent réellement. Souvent, la négociation aboutit à une légère baisse du loyer, mais surtout à un rafraîchissement des locaux.» 

Et ce dernier de citer le cas d’une banque, occupant un peu plus de 1000 m2, qui avait menacé de résilier. «Elle disposait de douze mois avant de déménager. Or, dans 95% des cas, il faut déposer des demandes d’autorisation de construire pour les travaux intérieurs à faire. Et l’aval des autorités concernées prend plusieurs mois, auxquels s’ajoute ensuite le chantier lui-même. Bref, dans ce cas, la banque a finalement renoncé.»

Autre son de cloche, celui de Pierre Stampfli, responsable Suisse romande chez JLL: «Nous avons accompagné la Banque Syz qui voulait rester dans l’hypercentre genevois et qui recherchait 3500 à 4000 m2. Elle désirait des locaux plus lumineux et transparents. Même si ce genre de biens est plutôt rare, nous y sommes parvenus. L’ancien bâtiment de la Banque Populaire Suisse dispose d’un magnifique atrium qui permet de mieux mettre en scène les œuvres d’art détenues par l’actionnaire principal de la banque.» 

Déménagements

Une chose est sûre: «Nous assistons en fait à un jeu de chaises musicales en faveur de bâtiments plus modernes. Depuis 2013, il y a très peu de nouveaux venus dans la région. Au contraire, nous assistons plutôt à des départs», analyse Henri-François Petit, senior consultant chez SPG Intercity. 

Stéphane Miazza, directeur chez Pilet & Renaud, cite pour sa part deux exemples: «Une banque privée étrangère, installée depuis plusieurs années à Genève, a déménagé de la région de l’aéroport pour s’installer dans des locaux à rénover dans le quartier des banques. A la suite d’une discussion avec elle, c’est le loyer pour la situation qui a été déterminant, puisque celui-ci a été ajusté au prix du marché. Avant cela, ses recherches n’avaient pu aboutir pour des raisons de charges fixes trop élevées. Dans cet exemple, on remarque un intérêt pour le centre-ville, mais au juste prix (en l’occurrence d’environ 600 francs/m²/an hors charges, ndlr).» 

Pour les départements back-office du secteur bancassurance, «le budget de location par mètre carré a été généralement divisé par deux (environ 400 fr./m2/an). Les entreprises cherchent des grands open spaces efficaces. 

Les entreprises hésitent à sortir d’un périmètre urbain mais y sont contraintes car le centre-ville ne leur offre pas ce type de surfaces et pas au prix souhaité. La connectivité au réseau des transports publics permet à ces sociétés d’envisager de sortir du centre», constate Robert Curzon Price, CEO et partenaire de Partner Real Estate – Knight Frank. 

C’est ce qui explique le succès impressionnant de la promotion du nouveau quartier de Pont-Rouge à Lancy, dont la première partie entrera en service cet automne. Ont d’ores et déjà leur installation sur ce site extrêmement bien connecté: Crédit Agricole, KPMG, E&Y, Regus, Ecole-club Migros.

Finalement, est-ce que l’emplacement a perdu en importance dans leurs critères au profit du seul prix au mètre carré? «Non. Si le critère prix a son importance, la localisation reste un élément essentiel, constate François Delaite, responsable des locations commerciales à la SPG. Les entreprises qui nous contactent ont souvent une idée très précise de l’endroit où elles veulent être. 

Dans la majorité des cas, le domaine d’activité et la clientèle cible ont un impact fort sur la localisation. Les banques privilégient une localisation au cœur de la cité pour une question d’image et pour
être proches de leurs clients, délocalisant toutefois à l’extérieur certains services comme l’IT pour des questions de coût.»

Ce qui compte: les services

Enfin, comme le rappelle Sylvère Berney, responsable pour la Suisse romande de Swiss Prime Site, les locataires veulent désormais davantage de services: un restaurant sur le site, un fitness, voire
un service de conciergerie. Le spécialiste Lorenzo Pedrazzini, administrateur-délégué d’AMI International (Suisse), résume ainsi la situation: «Les entreprises consomment moins de mètres carrés par employé. Elles jouent très fort la concurrence des prix/loyers/prestations. Elles cherchent (dès 30 collaborateurs) du moderne, du flexible. Elles ne veulent plus prioritairement du parking et préfèrent des bureaux finis (les baux étant trop courts pour amortir les finitions).

Fribourg et Lausanne

Hors de la région de Genève, qu’en est-il? D’après l’étude de JLL sur l’immobilier de bureau en Suisse en 2018, la disponibilité des bureaux dans la région de Fribourg n’a pas subi de changement notable au cours de ces quatre dernières années. Actuellement, quelque 15  900 m2 de bureaux, soit 2,5% du parc complet, sont à louer. Ce qui pourra changer la donne, ce sera le projet appelé Tour de l’Esplanade, soit un immeuble de 16 étages, situé à proximité directe de la gare de Fribourg. 

Même stabilité constatée dans la région lausannoise où les surfaces de bureaux disponibles dans la région se sont nettement réduites en 2017 et s’élevaient à environ 36  000 mou 1,9% du parc. 

A court terme, la pénurie devrait perdurer. Mais le développement du quartier de la Rasude par le groupe Mobimo et les CFF marquera le marché des bureaux à long terme. Ce quartier accueillera au cours de la prochaine décennie un nouveau centre d’affaires et résidentiel d’envergure comprenant quelque 50  000 m2 de bureaux. L’achèvement de la première étape du projet est prévu pour 2022.

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

Du même auteur:

Le capital-investissement connaît un renouveau en Suisse
Le Geneva Business Center de Procter & Gamble récompensé pour ses RH

Les newsletters de Bilan

Le cercle des lecteurs

Le Cercle des Lecteurs est une plate-forme d'échanger sur tout ce qui touche votre magazine. C'est le reflet de vos opinions, et votre porte-parole le plus fidèle. Plus d'info


Image Footer

"Tout ce qui compte.
Pour vous."