Bilan

Bureaux: une mutation se prépare

La crise du Covid pourrait accélérer le télétravail et la concentration des bureaux vers les hypercentres urbains, obligeant les acteurs à repenser l’organisation spatiale du travail.

  • Les espaces de coworking ont été les premiers affectés par la crise du Covid (ici, Gotham à Lausanne).

    Crédits: Gotham
  • Le quartier PAV (Praille Acacias Vernets) à Genève fait partie des projets urbanistiques qui devraient rester attractifs.

    Crédits: Dr

Ce mercredi 20 mai, plus de deux mois après le début des mesures de semi-confinement, l’espace de coworking Gotham à Lausanne reste étonnamment vide. Toutes les activités ouvertes au public demeurent suspendues, même si le stand de snack et boisson vient de rouvrir derrière des parois de plexiglas fraîchement installées. Là où fourmillent habituellement plusieurs dizaines de «coworkers» – indépendants, employés nomades ou startuppers – seuls quelques-uns ont franchi le pas de venir travailler dans l’open space. L’essentiel des occupants encore présents sont ceux disposant d’un bureau fermé. «Les gens ont une appréhension à venir dans des espaces ouverts aussi grands, relève Guilhem Sirven, directeur de Gotham Lausanne. Pourtant, les mesures d’espacement ont été prises, avec deux personnes maximum par îlot. De plus, on fait quatre ménages par jour avec désinfection totale, y compris les poignées de portes, mais la majorité attend encore avant de revenir.»

Bailleurs et locataires parent au plus pressé

Sur le marché des bureaux, les espaces de coworking ont été les premiers affectés par la crise du Covid en raison notamment de la possibilité de résilier les contrats rapidement. D’un mois de préavis pour les «nomades», jusqu’à trois maximum pour les bureaux privatifs dans le cas de Gotham, qui déplore 15% de départs d’entreprises et seulement 130 occupants inscrits, contre 250 sur le site de Lausanne-Gare avant la crise. «On a par exemple eu des suspensions de contrat avec des agences de webmarketing actives sur les festivals de l’été, eux-mêmes annulés. Il y a un effet domino.»

Même constat chez Impact Hub, présent en Suisse romande sur Lausanne et Genève. Jie Li, responsable des deux centres, a dû diviser par deux les places disponibles pour assurer les distances sociales. Un mois et demi de fermeture a abouti au départ de 20% des effectifs, un dégât jugé encore limité: «On a proposé aux coworkers de payer pour avril et de leur offrir décembre pour assurer le minimum de cash-flow. Ils se sont montrés solidaires. De plus, notre bailleur nous a consenti une division du loyer par deux sur le mois d’avril, que nous avons répercutée sur notre principal occupant, l’école CREA, qui a suspendu ses cours jusqu’à septembre.»

Gotham, de son côté, bénéficiera d’un geste entre 30 et 50% pour le mois d’avril de la part de son bailleur Mobimo, qui gère en Suisse romande plus de 37 000 m2 de surfaces de bureau, répartis notamment entre le quartier du Flon et la Rasude (Lausanne-Gare). Mobimo a étudié au cas par cas les situations et tenté de trouver des solutions intermédiaires, ce que détaille Michel Narbel, responsable gérance et coordination Suisse romande: «Notre force est d’être à la fois propriétaire et gérant et d’avoir de fait un contact constant avec nos locataires. Reports de loyers, plan de remboursements, voire gratuité, ont été accordés en fonction de chaque situation. C’est quelque chose que l’on va récupérer sur le long terme, on a tout à perdre au départ d’un client.»

On retrouve la même manière de procéder chez Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management, qui gère 2,3 milliards d’actifs immobiliers en Suisse, dont 400 millions d’immeubles de bureau. Pierre Jacquot, CEO, relève une crise «qui a pris tout le monde par surprise» et qui a nécessité des concessions: «Nous sommes en contact permanent avec les régies, qui nous font remonter les demandes des locataires. Il n’y a pas eu chez nous de gratuité automatique, chaque cas a été évalué individuellement. On a souvent repoussé les délais de règlement, et il serait déraisonnable d’imaginer les loyers en retard tous payés fin juin. Je salue la bonne foi des locataires, nous n’avons pas constaté d’opportunisme excessif.»

Résistance dans les centres animés, crise en périphérie

Malgré des bureaux généralement désertés durant près d’un mois et demi et un retour encore très progressif des salariés sur leur lieu de travail, l’impact du Covid sur le marché de l’immobilier de bureau devrait rester limité dans un premier temps selon les analystes, dont Hervé Froidevaux, partenaire chez Wüest Partner: «Le bureau globalement se trouve entre deux tendances marquées: le logement qui reste solide et les surfaces commerciales (vente, gastronomie, hôtellerie) très fortement touchées et à l’arrêt durant presque deux mois. A part sur le coworking, on n’a globalement pas d’impact fort immédiat, car on est sur des baux à long terme, souvent cinq à dix ans, qui courent, sauf bien sûr en cas de faillite. Mais sur ce point, l’immobilier de bureau sera moins impacté que les surfaces commerciales.»

A moyen terme toutefois, la tendance déjà amorcée de polarisation vers les centres-villes au détriment des périphéries pourrait se renforcer, selon Hervé Froidevaux : «Il va y avoir une évolution structurelle avec un vrai tri entre les meilleures situations et les surfaces quelconques qui répondent au quantitatif. Les hypercentres genevois et lausannois avec une plus-value directe – connexion avec d’autres services, restauration, accessibilité en transport en commun – ou encore certains projets urbanistiques particuliers, comme le PAV à Genève ou le pôle muséal à Lausanne, devraient rester attractifs. En revanche, les baisses de loyer des zones aujourd’hui encore moins animées, comme l’Aéroport de Genève qui est déjà passé de 450-500 francs le mètre carré il y a quelques années à 300-350 francs début 2020, pourraient se prolonger.»

Un tassement à géométrie variable semble donc poindre sur un marché de l’immobilier de bureau qui commençait juste à relever la tête. Une étude publiée en avril 2020 par UBS estime que les effets réels de la crise se feront sentir dans un délai de trois à six mois. Une baisse de 5 à 10% de la valeur des biens est attendue avec une probabilité de 40 à 60%. Toutefois, l’étude note que «si les faillites d’entreprises se multiplient et que le taux de vacance augmente de 2 ou 3 points de pourcentage, les prix dans les centres peuvent chuter de manière disproportionnée, jusqu’à 20%». Matthias Holzhey, économiste chez UBS et coauteur de l’étude, relève l’incertitude liée au marché de l’emploi: «Jusqu’alors, le marché s’est développé plutôt favorablement, guidé par la hausse globale de l’emploi, particulièrement dans le tertiaire. Avec la crise, on peut attendre un recul de 1 à 2% concentré sur certains secteurs tels que le tourisme, l’automobile, l’horlogerie et le commerce de détail. Pour le reste, les branches fortes du pays telles que les assurances, l’IT, les télécoms ou les pharmas ne devraient pas être significativement affectées. Au final, la reprise ou non de l’économie sera déterminante.»

Dans ce contexte, une source d’inquiétude pour les investisseurs réside dans une potentielle hausse du taux de vacance. Sur les cinq grands centres urbains (Genève, Lausanne, Zurich, Berne et Bâle), l’offre de surfaces de bureau en périphérie (de moins en moins attractive) est passée de 600 000 m2 à 1 million entre 2016 et 2019, alors que dans les hypercentres plus prisés la surface stagnait, selon une étude de Credit Suisse. A Genève, cas le plus inquiétant, les surfaces de bureau vacantes sont passées de 80 000 m2 en 2014 à près de 220 000 en 2019, avant même la crise actuelle. Les nouveaux développements pourraient connaître un coup d’arrêt, à l’exception d’emplacements premium, selon la plupart des analystes.

Pierre Jacquot, CEO d’Edmond de Rothschild Real Estate Investment. (Crédits: Dr)

Nouvelle donne?

Le risque de voir se dessiner une hausse des surfaces vacantes est renforcé par la persistance du télétravail. Chez Mobimo même, comme dans beaucoup d’entreprises romandes, une partie des employés officie encore à distance, comme le relève Michel Narbel: «Un jour de télétravail par semaine, par exemple, permet d’assurer un haut degré de performance, et il n’est pas impossible que cette mutation ait un impact à moyen terme sur l’usage des surfaces de bureau. Cependant, on se rend compte que les outils digitaux ne remplacent pas les échanges et relations directes. Le bureau survivra, car il permet de garder un certain esprit d’appartenance à un groupe.»

Face aux difficultés et à l’isolement du travail à domicile combinés à la nécessité d’espacer les collaborateurs dans les bureaux, certaines entreprises s’orientent vers des solutions intermédiaires. Les espaces de coworking pourraient à moyen terme tirer parti d’une réorganisation spatiale du travail. Chez Impact Hub, Jie Li relève «5 demandes, en une seule semaine, d’organisations internationales pour héberger des consultants. De plus, nous étions en discussions avancées avec UBS avant la crise du Covid, elles se poursuivent.» Pour Gotham, Guilhem Sirven voit également des opportunités se dessiner: «La période peut être propice. De grandes sociétés sur Genève nous ont contactés pour des bureaux sur Lausanne, afin d’éviter les transports à leurs salariés. C’est une tendance qu’on observe déjà en France chez le coworking Wojo par exemple, où 40% de l’espace est consacré non pas à des startups ou des freelances, mais à des employés de moyennes ou grandes entreprises.» Les espaces organisés en réseau et proches des gares des grandes agglomérations pourraient tirer leur épingle du jeu, au détriment des périphériques.

Les principales sociétés de coworking se préparent donc au changement de paradigme, à l’image d’Impact Hub: «Il faut réagencer, en offrant de très hauts débits, plus de meeting rooms et de cabines. A passer huit heures par jour sur Zoom, on comprend le besoin de s’isoler.» Même analyse chez Gotham : «La norme de 4 à 8 personnes pour les bureaux pourrait évoluer à 2 ou 3 personnes. L’open space devient moins accepté, et il faut trouver un équilibre entre les différents espaces.»

Les acteurs traditionnels ne s’exemptent pas de penser le bureau de demain. Ainsi, selon Michel Narbel, Mobimo est «conscient que certains locataires doivent réduire la voilure. On doit pouvoir donner de la souplesse, tout en gardant les baux à long terme pour la sécurité. Il y a un vrai travail à mener avec les architectes pour penser la modularité et pouvoir adapter l’agencement de bureaux en fonction des besoins du client.» Edmond de Rothschild REIM imagine même de nouvelles compétences émerger pour accompagner la mutation. En particulier, un «coworking interne», avance son CEO Pierre Jacquot, où un opérateur prestataire de services se consacrerait à organiser et optimiser la rotation des personnes. «Malgré cela, je ne pense pas que l’on puisse faire une règle de trois et imaginer qu’un jour de télétravail par semaine correspondra à 20% de surfaces de bureau en moins. On voit les limites des tournus, les employés restent attachés à leur bureau personnel.»

Joan Plancade
Joan Plancade

JOURNALISTE

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Diplômé du master en management de l’Ecole supérieure de Commerce de Nantes, Joan a exercé pendant sept ans dans le domaine du recrutement, auprès de plusieurs agences de placement en France et en Suisse romande. Collaborateur externe pour Bilan, Il travaille en particulier sur des sujets liés à l’entreprise, l’innovation et l’actualité économique.

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