Bilan

Bureaux: les coûts varient fortement

Une étude montre que les prix des loyers au mètre carré diffèrent drastiquement d’une ville romande à l’autre, voire selon le quartier. Genève reste l’un des lieux les plus chers.

  • Cartographie des loyers genevois: Les bureaux les plus chers se trouvent le long du quai des Bergues.

  • Dans le quartier de l’EPFL et de l’Université de Lausanne, le prix est de 270 francs le mètre carré, contre 260 l’an dernier.

Où se situe le bureau le moins cher et quel est le prix de son loyer au mètre carré? L’étude menée par Partner Real Estate Knight Frank dresse une cartographie de différentes villes romandes, quartier par quartier. Genève et Lausanne présentent toutes deux des visages bien distincts. Si le centre de la Cité de Calvin reste toujours aussi onéreux, avec des prix allant jusqu’à 700 francs le mètre carré sur une année, le reste de la ville l’est moins. A Lausanne, le périmètre analysé s’étend de Bussigny à Pully. Le mètre carré par année varie ici entre 220 et 330 francs. Enfin, l’étude s’intéresse aussi au marché entre Nyon et Aigle, et rajoute cette année Yverdon-les-Bains.

Lausanne fractionnée

Avec ses nombreux points névralgiques, Lausanne comporte un certain morcellement de ses quartiers. Celui sous-gare est divisé en cinq: hypercentre, Flon, Bel-Air, le centre-ville sud et nord ainsi que le quartier de la Gare. Les prix n’ont que peu évolué en deux années d’études. Seuls les quartiers du Flon et le Nord ont baissé de 10 francs le prix du mètre carré. Même tendance à la baisse dans les secteurs périphériques, avec par exemple Bussigny.

Plus loin, comme dans le quartier universitaire de l’Ecole polytechnique fédérale et de l’Université de Lausanne, le prix est de 270 francs le mètre carré, contre 260 l’an dernier. L’augmentation semble logique, tant ces deux institutions étendent leur influence et cherchent à rassembler des talents. Selon Innovaud, les scale-up du canton ont créé 2360 emplois en 2019 dont 1400 en Suisse. Les startups sont également vecteurs de croissance – et nécessitent aussi des places de travail. «Il y a de potentielles licornes, on l’a vu avec Mindmaze», affirme Robert Curzon Price, directeur de Partner Real Estate – Knight Frank. Pour rappel, la société lausannoise est évaluée à 1 milliard de dollars, le cap pour être une licorne. Des dizaines de personnes, actives dans le domaine des technologies et neuro-sciences, y travaillent. Un tel développement est rare, mais bel et bien possible.

Et Genève?

De son côté, la Cité de Calvin concentre les bureaux les plus chers le long du quai des Bergues. Partner Real Estate – Knight Frank désigne le «Central Business District», là où se font les affaires. Le prix du mètre carré varie entre 560 et 700 francs, de Rive et de la rue du Rhône jusqu’à la rue du Stand. Ensuite, le centre-ville est divisé en secteurs. Au-delà des prix eux-mêmes, qui vont de 450 à 520 francs en moyenne, c’est bien leur évolution qui est intéressante. La zone vers les Bastions comportait en 2015 un prix de 620 francs le mètre carré, mais il est aujourd’hui estimé à 480. Une diminution nette, qui s’explique par différents facteurs. La liste des projets immobiliers qui verront le jour ces prochaines années est longue. Surtout, Vernier devrait voir s’ajouter environ 250 000 m2 en 2023. Des créations de centres et bâtiments vers l’aéroport, à Thônex, à Plan-les-Ouates ou encore à Carouge sont à l’ordre du jour, et certains de ces bureaux ouvriront en 2021. Ces projets présentent généralement des locaux à la pointe de la technologie. Ils sont aménagés de manière à séduire employeurs et employés, avec les nouveaux standards de travail. Certains bâtiments au centre sont en effet critiqués pour leur aspect peu pratique et modulable.

Le coût du parking peut également entrer en jeu. Pour les personnes qui doivent se déplacer dans des lieux éloignés, la voiture reste utile. Les experts de Partner Real Estate – Knight Frank estiment le loyer moyen d’un garage à 450 francs par mois dans le quartier le plus en vue. Ailleurs, la location coûte entre 180 et 300 francs.

Tendances visibles

Cette étude montre la poursuite de plusieurs tendances. Les grands projets de construction s’éloignent de ces centres déjà saturés. Ils se placent dans des zones périphériques desservies en transports publics. Robert Curzon Price prend pour exemple le développement à Genève. «Le fait marquant, ce sont véritablement ces gares CEVA. Les villes se sont transformées autour», observe-t-il. Des constructions à succès, donc, comme les employeurs et employés en bénéficient au Pont-Rouge, à Lancy. «Quand on dit qu’il y a trop de bureaux à Genève, ce n’est pas forcément vrai.»

Le directeur de Parner Real Estate – Knight Frank rappelle que son étude est destinée aux personnes qui veulent se faire une idée rapide de l’immobilier de bureau d’une région. «Ce sont ceux qui arrivent de l’étranger et qui veulent comprendre comment cela fonctionne», insiste Robert Curzon Price. Ce dernier recommande de voir cette étude comme un guide, d’autant plus qu’il sera amené à très vite évoluer. Avec le confinement lié au Covid-19, bon nombre de personnes goûtent au télétravail. «Elles n’ont peut-être pas besoin d’un espace comme celui dont elles disposent actuellement», note-t-il. Il attend de voir si le besoin de bureaux va diminuer à la suite de cette épidémie. Prise de conscience ou pas: il faut s’attendre à des changements d’habitude, assure-t-il. En parallèle, les espaces de coworking se développent et sont eux aussi recensés dans l’étude. «C’est important de les monirorer. Tout cela évolue très vite», observe l’expert.

A l’heure actuelle, il recense presque un million de mètres carrés en construction dans les cinq années à venir. «Je n’ai pas l’impression qu’il y a trop de constructions, mais plutôt qu’il y a un renouvellement du parc immobilier», conclut-il.

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Rebecca Garcia

JOURNALISTE À BILAN

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Rebecca Garcia a tout juste connu la connexion internet coupée à chaque téléphone. Elle a grandi avec la digitalisation, l’innovation et Claire Chazal. Elle fait ses premiers pas en journalisme sportif, avant de bifurquer par hasard vers la radio. Elle commence et termine ensuite son Master en journalisme et communication dans son canton de Neuchâtel, qu’elle représente (plus ou moins) fièrement à l’aide de son accent. Grâce à ses études, elle découvre durant 2 mois le quotidien d’une télévision locale, à travers un stage à Canal 9.

A Bilan depuis 2018, en tant que rédactrice web et vidéo, elle s’intéresse particulièrement aux nouvelles technologies, aux sujets de société, au business du sport et aux jeux vidéo.

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