«Le mieux est d’être propriétaire en nom»

En matière de fiscalité lors de ventes immobilières, les règles sont relativement similaires d’un canton à l’autre, même si les taux varient. «Outre les taux, partout, le facteur essentiel qui va déterminer les conditions fiscales sera la durée de détention», explique Jean-Paul Jeckelmann, directeur des investissements de la Banque Bonhôte et gérant du fonds Bonhôte-Immobilier, qui détient plus de 900 millions d’actifs. «En effet, au moment de la vente, le taux d’imposition est dégressif en fonction de la durée de détention de l’objet.» Cela pour décourager la spéculation.

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Ainsi, pour des détentions très courtes – deux ans, par exemple – la charge fiscale atteint 50% du gain réalisé. Quand la durée de détention d’un objet est de vingt-cinq ans, les taux déclinent à 10-15% du gain, selon le spécialiste de Bonhôte. «Cela fait une très grande différence.»

Ces conditions concernent la détention immobilière sous forme directe. Il en va autrement des sociétés immobilières, souligne Jean-Paul Jeckelmann. Concernant l’immobilier qui est détenu par le biais de sociétés immobilières, la charge fiscale peut être sensiblement plus élevée lors de ventes. En fonction de la durée de détention et de l’amortissement, «les taux d’imposition peuvent aller jusqu’à 70% au total, le jour où on veut dissoudre cette société immobilière.»

Il détaille: un investisseur peut par exemple acquérir un immeuble à 10 millions de francs, qu’il place dans une société. Très souvent, pour alléger sa fiscalité, s’il lui reste 3% de revenu net, il choisira d’amortir l’immeuble de 3% au bilan. La charge d’amortissement annule les revenus, ce qui annule la charge fiscale. Si bien qu’au terme de l’opération un objet qui valait 10 peut ne plus valoir que 1 million au bilan. Le jour où il le vend, par exemple à 15 millions, et qu’il est comptabilisé à 1 million, son gain génère une charge fiscale élevée pour la société.

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«La société immobilière va payer un impôt sur son activité, qui sera important, résume Jean-Paul Jeckelmann. Ensuite, lorsqu’il voudra dissoudre la société pour récupérer ce capital en tant que propriétaire, il aura un impôt de liquidation et un impôt sur le revenu qu’il touchera. Cette cascade fait que la charge fiscale peut aller très haut.» Dès lors, détenir de l’immobilier via une société n’est plus forcément avantageux.

Plusieurs avantages

Jusqu’à la fin des années 90, la loi fiscale  permettait de dissoudre les sociétés immobilières avec une réduction de 75% de l’impôt de liquidation si on reprenait l’immeuble en nom propre. Le législateur avait compris que le maintien de sociétés augmentait de manière substantielle l’impôt latent qui posait problème pour les propriétaires, qui n’arrivaient pas ensuite à subvenir à cette charge fiscale. 

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Mais la loi fiscale a été modifiée, et avec elle les avantages de détenir des immeubles via des sociétés. «Dès lors, conclut l’expert, la société immobilière n’est plus justifiée que dans le cas où il existe une multitude de propriétaires. Si on possède un bien dont on est seul propriétaire, le mieux est d’être propriétaire en nom.»

Dernier élément, pour son habitation propre, il est bien plus avantageux de la détenir en nom, cela d’autant plus que dans un certain nombre de cantons on peut reporter le gain fiscal sur une nouvelle acquisition. «Si j’achète un appart à 500 000 et que je le vends à 700 000, je peux reporter mon gain de 200 000 lorsque je réinvestis dans une nouvelle acquisition, ce qui fait que je ne paie pas mon impôt intermédiaire, et cela continue d’ajouter des années dans la dégressivité: je ne repars pas à zéro.» Dans le canton de Vaud, ajoute Jean-Paul Jeckelmann, s’ajoute un autre avantage: «Dans le calcul des années de détention de son bien propre, les années comptent double si on l’habite («années d’occupation prouvées par le contribuable», selon l’article 72 LI).»