Bilan

Immobilier: 500'000 francs d’écart pour une même villa

A qui se fier? Suivant les estimations, le même bien est estimé entre 1,4 et 1,9 million, soit 25% de différence. Expérience faite, le prix du mètre carré peut varier de 40%, entre 863 et 1446 francs.

  • La villa visitée par cinq experts aux conclusions très différentes.

    Crédits: Dr

«Vous êtes propriétaire et vous souhaitez connaître le prix de votre bien? Contactez-nous gratuitement!» Dans certains quartiers résidentiels, pas une semaine ne se passe sans recevoir la proposition d’une régie ou d’un courtier immobilier.

Que valent ces estimations faites après une visite des lieux en bonne et due forme? Comme le montre le tableau ci-dessous, les expertises peuvent varier considérablement et l’acquéreur comme le vendeur auraient intérêt à ne pas se contenter d’un seul rapport. Comme pour les soins médicaux, un avis conforme est plus que conseillé. L’expertise des banques prêteuses d’une hypothèque a aussi une fâcheuse tendance à estimer à la baisse pour courir le moins de risques possible en cas de difficultés financières du futur acquéreur.

«Un marché asséché»

Le terme d’expert immobilier n’est pas reconnu et n’importe qui peut le revendiquer. En revanche, il existe un titre protégé d’expert en estimations immobilières avec brevet fédéral à la clé. Rattaché au Centre patronal à Paudex (VD), Yves Cachemaille préside la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), qui réunit 110 experts romands. Il n’est pas trop étonné par la différence des montants calculés: «Entre deux experts, la différence de prix peut atteindre 5 à 10%. Dans le cas d’une estimation réalisée par des personnes peu formées ou connaissant mal le marché local, la différence peut se révéler plus importante.»

La difficulté de l’exercice se trouve renforcée par le peu de transactions abouties en zones résidentielles en années de haute conjoncture: «Le marché immobilier a été rendu assez sec par la crise sanitaire. Les visites n’ont pu se faire pendant des mois. Ils sont nombreux les courtiers à se battre sur peu d’objets, ce qui rend le marché assez agressif.» De plus, le faible nombre de transactions aboutit à un manque de références et d’outils statistiques, notamment pour le prix du mètre carré du sol.

Evaluation en ligne

Entre valeur d’amateur et valeur réelle, il y a une marge sans doute importante. Depuis quelques années, il est possible de réaliser des évaluations instantanées en ligne, mais sur la base des transactions immobilières réalisées en Suisse à partir d’une vingtaine de critères. Une valeur indicative qui a son prix: l’évaluation du Centre d’information et de formation immobilières (CIFI) coûte de 290 à 344 francs. RealAdvisor le fait gratuitement, selon ses publicités sur les réseaux sociaux.

Un autre indice peut être celui de la valeur d’assurance incendie. Certains estimateurs prennent cette valeur et y ajoutent 20 à 30% pour donner une estimation approximative. Enfin, l’évaluation hédoniste est un procédé de comparaison de valeurs introduit il y a vingt ans par le CIFI sur le marché suisse. Un bien immobilier y est comparé avec des milliers d’objets commercialisés et le prix atteint par des objets comparables dans un emplacement comparable au cours des mois précédents y est déterminé par la statistique. Un grand nombre de banques, assurances et caisses de pension recourent à cette méthode.

Oliver Grivat

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