Bilan

Vaud : vers la fin de la pénurie de logements

Une étude de la Banque Cantonale Vaudoise annonce un retour à une offre suffisante sur le marché résidentiel vaudois. La politique des loyers abordables reste essentielle pour l’accessibilité du plus grand nombre.

La situation du marché immobilier doit radicalement se détendre à l'horizon 2020, selon une étude de la BCV.

La page d'une longue période de pénurie est en train de se tourner sur le marché du logement vaudois: les perspectives sont à l’offre suffisante et durablement équilibrée. C’est ce qui ressort de la dernière étude menée sous l'égide de la Banque cantonale vaudoise (BCV) et réalisée par iConsulting, en partenariat avec l’Etat de Vaud. Pour Yvan Schmidt et François Yenny, auteurs de l’étude, «la fin de la pénurie se dessine à l’horizon 2020». Ils jugent en effet que le stock de logements disponibles couvrira largement la demande ces 15 prochaines années. Les développements se concentreront dans les agglomérations et centres régionaux du canton.

Ce retour à l’équilibre aurait pu intervenir plus tôt, estime Yvan Schmidt, si la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) n’avait ralenti le processus, avec la réduction des zones à bâtir et les contraintes et complexités qu’elle implique. Depuis 2012, le marché du logement a aussi connu un coup d’arrêt, qu’Yvan Schmidt qualifie de brutal, lié aux effets du volant anticyclique de la Banque nationale suisse (BNS) et à la limitation en 2012 à 10% des fonds propres issus du 2ème pilier pour l’achat d’immobilier, contre 20% auparavant.

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La LAT, votée en 2013, a induit des blocages et conduit à un redimensionnement à la baisse des réserves foncières du canton, soulignent les auteurs de l’étude. Ce facteur, additionné au durcissement des critères d’octroi de crédits hypothécaires, a contribué à la baisse des prix immobiliers, en particulier pour les maisons individuelles. Globalement, l’arc lémanique a vu une correction de 15% des prix des logements, selon Yvan Schmidt, qui ne jugeait pas ce remède de cheval nécessaire, d’autant que d’autres facteurs macroéconomiques sont venus ajouter à ces effets. Le ralentissement de la croissance économique et des créations d’emploi, et la pression démographique réduite, ont accéléré une correction qui aurait pu être plus graduelle.

«La Confédération était dans l’urgence d’agir pour faire baisser les prix de l’immobilier et évoquait même l'idée de supprimer la possibilité d’utiliser le 2ème pilier. Cela aurait été excessif. Au moment où la mesure a été prise, il y avait une inertie, cela a pris deux ans, mais la correction a bien eu lieu, et son impact a été marqué en Suisse romande », analyse-t-il. Pour le partenaire d'iConsulting, une mesure moins radicale aurait pu suffire: "On aurait pu garder les 20% de fonds propres, mais prévoir la contrainte d’amortir 2% ou 3% par année, ce qui aurait moins pénalisé les acquéreurs ayant les moyens mais qui n’ont pas pu faire d’économies".


La BNS reste prudente


Mais pour la BNS, il n'est pas encore temps de reconsidérer ses mesures. Lors d'un événement organisé le 30 mars par la BCV et réunissant les représentants de l'immobilier vaudois, Fritz Zurbrügg, vice-président de la direction générale de la BNS, a estimé que les mesures prises depuis 2012 restent nécessaires. Il répondait à Olivier Feller, directeur de la Chambre vaudoise Immobilière, qui se demandait s'il n'était pas temps d'adapter les règles du jeu, au vu de la situation du marché. Si le vice-président de la BNS a convenu que la situation s’améliorait ponctuellement, il a ajouté qu’elle divergeait encore selon les secteurs immobiliers ou les régions. Ainsi, une légère détente des prix peut être enregistrée sur l’arc lémanique, notamment dans le segment du luxe, mais pas forcément dans les appartements de moyen de gamme. "ll est trop tôt pour parler d’atterrissage en douceur des marchés hypothécaire et immobilier, a-t-il conclu, même s’il est important de signaler que, pour l’heure, les taux négatifs n’ont pas conduit à une dégradation de la situation».

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Actuellement, le taux de vacance des logements sur Vaud s’élève à 0,8%, contre 0,4% en 2014. Mais désormais, ces conditions vont faciliter la sortie de la pénurie, et la production de logements devrait couvrir la demande. « Les réserves foncières du canton apparaissent comme suffisantes pour loger ses futurs nouveaux habitants », indique l'étude. Ceci, d’autant que le canton s’est basé sur le scénario démographique le plus large, qui table sur une hausse de la population de 160'000 personnes entre 2017 et 2030, et favorisera donc le potentiel maximal de construction, estimé à près de 80'000 logements d’ici à 2030. « Le scénario le plus haut est clairement à retenir si on ne veut pas se retrouver avec de nouvelles pénuries de logement, estime Yvan Schmidt; il s’agit d’avoir une liquidité foncière suffisante pour éviter un nouveau goulet d’étranglement ». Le risque apparaît, dès lors, davantage du côté de la suroffre que de la pénurie.

Reste que les prix du marché demeurent élevés pour une partie de la classe moyenne, qui ne pourrait pas accéder à des logements neufs dans nombre de communes vaudoises, car leurs prix représentent plus de 18% du revenu annuel de ces ménages (qui gagnent typiquement moins de 98'000 frs/an). Dans des communes très recherchées comme Nyon, on atteint 360 francs le mètre2 pour les 4,5 pièces, d'une surface type de 110m2, adaptée aux familles avec deux enfants. Certes, les appartements anciens peuvent toujours répondre en partie aux besoins des classes moyennes moins aisées, mais pour que des logements neufs soient accessibles au plus grand nombre, des mesures d’accompagnement, tels que la construction de logements à loyers abordables, sont nécessaires. Un objectif qu’a rappelé Corinne Martin, du Service des communes et du logement de l’Etat de Vaud, lors de la conférence de presse de la BCV.

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Mais surtout, Yvan Schmidt préconise une planification qui permette d’approvisionner continuellement le marché du logement : « Au fur et à mesure qu’on consomme du terrain, il faudra remettre du terrain sur le marché de l'offre pour ne pas se retrouver avec des pénuries. C'est ainsi qu'on pourra vivre un tournant par rapport aux 15 dernières années, sans cesse marquées par un taux de vacance extrêmement bas, faute de pouvoir mobiliser du foncier en suffisance ».
 
 

 

Zaki Myret
Myret Zaki

RÉDACTRICE EN CHEF DE BILAN de 2014 à 2019

Lui écrire

En 1997, Myret Zaki fait ses débuts dans la banque privée genevoise Lombard Odier Darier Hentsch & Cie. Puis, dès 2001, elle dirige les pages et suppléments financiers du quotidien Le Temps. En octobre 2008, elle publie son premier ouvrage, "UBS, les dessous d'un scandale", qui raconte comment la banque suisse est mise en difficulté par les autorités américaines dans plusieurs affaires d'évasion fiscale aux États-Unis et surtout par la crise des subprimes. Elle obtient le prix de Journaliste Suisse 2008 de Schweizer Journalist. En janvier 2010, Myret devient rédactrice en chef adjointe du magazine Bilan. Cette année-là, elle publie "Le Secret bancaire est mort, vive l'évasion fiscale" où elle expose la guerre économique qui a mené la Suisse à abandonner son secret bancaire. En 2011, elle publie "La fin du dollar" qui prédit la fin de la monnaie américaine à cause de sa dévaluation prolongée et de la dérive monétaire de la Réserve fédérale. En 2014, Myret est nommée rédactrice en chef de Bilan. Elle quitte ce poste en mai 2019.

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