Bilan

L’immobilier européen, un secteur à suivre de près

Les prix de l’immobilier suisse se sont emballés début janvier. Pour les investisseurs, le moment est favorable pour une prise partielle de profit et un pari sur la revalorisation de l’immobilier européen. Par Sophie Chardon, Stratège Cross Assets, Banque Lombard Odier & Cie

Stratégie Les marchés financiers ont affiché de solides performances au cours des derniers mois, avec notamment une reprise généralisée des actifs risqués en début d’année, l’instabilité au Moyen-Orient n’ayant guère affecté l’appétit pour le risque des investisseurs. Pour autant, si le sentiment s’améliore, les fondamentaux n’ont pas changé, et dans un environnement de croissance positive mais faible et de taux bas voire négatifs en Suisse, il semble pertinent de privilégier les stratégies de portage.

Ce contexte de faibles rendements attendus et de valorisations élevées requiert une approche de gestion de portefeuille disciplinée, à savoir des prises de bénéfice lorsque les tendances paraissent exagérées et le maintien d’une diversification adéquate dans les portefeuilles.

Par exemple, l’immobilier suisse, qui a montré une exceptionnelle performance de près de 20% réalisée en 2019 (voir graphique), a vu ses prix s’emballer au cours des deux premières semaines de 2020, en hausse de plus de 5%. Pour ceux qui auraient choisi de renforcer l’an dernier leur position sur ce secteur de manière importante dans leurs portefeuilles suisses, une prise partielle de profit est judicieuse.

En effet, dans un contexte macroéconomique et financier inchangé, cette accélération des prix peut être attribuée à des effets techniques essentiellement liés aux paiements attendus des dividendes puisque 17 des 37 fonds immobiliers suisses cotés distribueront leurs résultats d’ici le mois d’avril.

Par ailleurs, les politiques d’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels suisses pour 2020 privilégient toujours l’immobilier. L’implémentation des investissements directs prenant du temps, ces investisseurs s’exposent à la classe d’actifs à travers le marché coté immédiatement accessible.
Ces flux n’ayant pas vocation à rester investis sur la classe d’actifs de manière prolongée, ils sont potentiellement volatils.

Quant aux valorisations, elles se situent à des niveaux historiquement élevés (voir graphique). Bien que la cherté des valorisations absolues ne constitue pas un signal de vente dans un environnement de taux négatifs, une plus grande diversification géographique et sectorielle est conseillée, voire nécessaire.

L’immobilier européen représente une option attrayante, offrant aux investisseurs en francs suisses une exposition plus diversifiée à l’Allemagne, à la France et au Royaume-Uni et une répartition plus équilibrée entre l’immobilier commercial et résidentiel.

En outre, compte tenu du potentiel de revalorisation de l’immobilier européen, les perspectives de performance sont sensiblement plus élevées pour cette année. En effet, la prime de risque sur ce marché est plus en ligne avec les moyennes historiques (voir graphique) et restera soutenue par l’environnement de taux négatifs et la recherche de rendement des investisseurs européens.

En conclusion, l’immobilier européen pourrait bien bénéficier d’un effet de rattrapage par rapport à son voisin suisse cette année. Une opportunité à saisir pour les investisseurs.

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