Le nouveau défi des fonds de placement
Des mesures fédérales exigent désormais un taux endettement fixé à un tiers de la valeur vénale des fonds de placement immobiliers. Vont-ils réussir à rester attractifs?
Vaut-il la peine d’investir dans les fonds de placement immobiliers à l’heure où les autorités fédérales ont adopté diverses mesures visant à augmenter la protection des petits actionnaires? En effet, le Département fédéral des finances a souhaité limiter le niveau d’endettement des fonds immobiliers.
Une telle mesure était jugée nécessaire afin d’éviter une insuffisance de liquidités en cas de rachats massifs de parts d’un fonds. Lors de la consultation, Berne préconisait une limitation à 30%, mais au final ce taux a été fixé à un tiers de la valeur vénale.
Autrement dit, le défi actuel pour les fonds de placement immobiliers suisses sera de parvenir à garder un dividende significatif tout en diminuant leur endettement. Deux d’entre eux, Solvalor 61 et Good Buildings ont un taux d’endettement quasiment nul.
Mais quatre dépasseraient la limite d’endettement fixée à un tiers de la valeur vénale par l’Ordonnance fédérale sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) révisée l’an dernier.
Selon le site spécialisé Swiss Finance & Property (qui se base sur les rapports intermédiaires non audités), il s’agirait des fonds suivants: Polymen Fonds Immobilier (51,74%), Immo56 (38,48%), Patrimonium Swiss Real Estate (35,37%) et Realstone Swiss Property (37,18%).
Sauf que, selon le directeur général de Realstone, Esteban Garcia, «le taux d’endettement du fonds Realstone Swiss Property est actuellement autour des 29%». Rappelons que les entités concernées ont jusqu’à mars 2018 pour se conformer à cette nouvelle mesure.
Fronde commune - -
Cela étant, le Centre patronal vaudois avait pris position contre ce changement en arguant du fait que cela pourrait contraindre certains fonds à vendre leurs actifs à des prix défavorables sans pouvoir recourir à une augmentation des droits de gage.
«La réduction de la limite du taux d’endettement accentue la probabilité de faire face à des manques de liquidités, laissant moins de possibilités aux fonds de trouver le financement des remboursements de parts par le biais de crédits.»
Du point de vue d’Esteban Garcia, qui gère désormais à la fois les fonds Realstone et Solvalor 61, «il est intéressant d’avoir davantage d’emprunts lorsque l’on démarre. Par la suite, lorsqu’il y a moins d’acquisitions, le besoin d’effets de levier diminue aussi.»
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