Bilan

La pierre attire les caisses de pension

Les acteurs institutionnels s’intéressent de plus en plus aux investissements immobiliers. Un marché qui leur permet de diversifier leur portefeuille dans un contexte devenu plus tendu.

CBRE observe une hausse de la part de l’immobilier dans les portefeuilles de sa clientèle.

Crédits: Dr

Compte tenu des récentes évolutions économiques (abandon du taux plancher, intérêts négatifs, baisse du rendement des obligations de la Confédération), les caisses de pension sont toujours plus nombreuses à se tourner vers l’immobilier. Or, face à un marché où les opportunités d’investissement se font rares, il peut se révéler utile de s’adresser à des sociétés de conseil spécialisées proches du terrain et des acteurs locaux.

C’est le cas par exemple de CBRE, basée à Genève et Zurich, qui a mis sur pied une équipe de huit personnes entièrement dédiée aux institutions de prévoyance. L’entreprise compte parmi ses clients réguliers plus d’une dizaine de caisses de pension d’une taille comprise entre 25 et 250 millions de fortune, notamment des collectives, des caisses paraétatiques et des caisses locales.

«Les acteurs institutionnels rencontrent de réels problèmes liés à l’application du taux négatif, note le directeur associé Laurent Graziano. Ils doivent trouver des solutions d’investissement et l’immobilier représente une excellente alternative, car il s’agit d’un secteur très sécurisé.»

Depuis le début de l’année, il observe une augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles de sa clientèle, pouvant aller jusqu’à 35% des investissements totaux. Selon lui, le meilleur moyen de répondre à la concurrence grandissante observée sur le marché consiste à rester réactif, à s’intéresser aux marchés hors des villes principales, mais aussi à être prêt à revoir ses ambitions de rendement à la baisse.

Il n’est pas rare, en effet, que des immeubles résidentiels se vendent aujourd’hui en dessous de 3,5% de rendement net, même en dehors des principales agglomérations que sont Genève, Lausanne, Zurich ou Bâle.

«S’intéresser au marché suisse dans sa globalité est une nécessité dans l’optique d’une diversification des investissements et cette stratégie s’applique également aux caisses de pension locales», dit-il. On relèvera que des conseils généraux peuvent aussi être obtenus auprès de certaines régies, courtiers ou bureaux d’architectes, bien que la plupart de ces services ne soient pas exclusivement dédiés aux institutions de prévoyance.

Pression accrue

De son côté, l’Association suisse des institutions de prévoyance (ASIP) observe une hausse de la pression sur les caisses de pension pour maintenir leur équilibre financier, notamment en raison de la baisse des rendements des investissements classiques tels que les obligations d’Etat.

Elle constate depuis le début de l’année une diversification accrue des portefeuilles passant par une hausse des investissements immobiliers et une allocation plus importante en actions ou en obligations d’entreprise.

«Selon la structure et la capacité de risque de chaque caisse de pension, il peut s’agir d’acquisitions directes de biens immobiliers – essentiellement basés en Suisse – ou de fonds d’investissement immobiliers», souligne son président Christoph Ryter, qui relève qu’il reste difficile de trouver des investissements immobiliers présentant des rendements intéressants sans grands risques, d’où l’importance de soumettre les possibilités d’investissement à une due diligence complète.

Pour rappel, à la fin de l’année 2013, les caisses de pension suisses avaient investi près de 16% de leurs avoirs dans le secteur de l’immobilier suisse et 1,3% dans l’immobilier à l’étranger. 

William Türler

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