Bilan

L’immobilier suisse, un actif risqué?

Les institutions de prévoyance se sont détournées des obligations pour leur préférer l’immobilier. Or le prix de la pierre pourrait baisser.

Augmenter les loyers va devenir plus difficile.

Crédits: Guiraud/TDG

Représentant un peu plus de 18% de la fortune des caisses de pension, l’immobilier constitue pour elles la troisième plus importante classe d’actifs après les obligations et les actions. La pierre offre en effet un surplus de performance bienvenu.

Selon une étude de KPMG, menée après l’abandon par la BNS du taux plancher face à l’euro, l’essentiel de ces placements immobiliers est constitué d’immeubles d’habitation situés dans des villes suisses. Et les rendements nets restent très confortables: 4,7% pour le secteur d’habitation et 4,9% pour le secteur mixte et commercial.

Reste que l’immobilier suisse est cher, voire déjà trop cher. La Banque des Règlements Internationaux rappelait récemment que si les prix réels de l’immobilier ont baissé depuis 2007 dans la plupart des pays développés, ils ont augmenté de 30% en Suisse.

La BNS relève dans un rapport que «le nouveau recul des taux d’intérêt sur les marchés monétaire et des capitaux risque, à moyen terme, de conduire à une aggravation des déséquilibres sur les marchés hypothécaire et de l’immobilier résidentiel en Suisse, en particulier dans le segment des objets de rendement». Or, c’est précisemment ce segment où les caisses de pension ont investi et qui a généré d’importants gains en capital. Ceux-ci pourraient diminuer.  

Stagnation du PIB par tête

A terme, les institutions de prévoyance pourraient être confrontées à la fois à une baisse des loyers et à une chute des prix des immeubles. «Les prix ont tendance à baisser sur le marché immobilier suisse, mais le risque augmente», n’a pas hésité à affirmer Thomas Veraguth, économiste senior à la Recherche d’UBS: «La Suisse est de plus en plus chère pour le reste du monde», souligne cet expert. De quoi réduire la demande d’investisseurs étrangers pour des biens immobiliers helvétiques. 

En Suisse, les nouvelles exigences imposées aux accédants à la propriété et la hausse des prix des biens ont diminué le nombre de ceux ayant potentiellement les moyens d’acheter leur logement. 

Les prix ont d’ailleurs commencé à baisser et ils pourraient continuer à le faire. «Nous avons créé des valorisations basées sur des attentes de revenus en hausse, explique Thomas Veraguth. Si les revenus stagnent ou diminuent, il faut revoir toutes les valorisations à la baisse.» Or, si le PIB suisse continue à progresser et la population à augmenter, «le PIB par tête, lui, est stable depuis 2014».

Il sera donc «plus difficile, voire impossible, d’obtenir à l’avenir des augmentations de loyer», constate cet économiste. «Les prix de l’immobilier en Suisse et les loyers augmentent en termes réels depuis quinze ans, rappelle-t-il: entre 2008 et 2015, le prix médian d’une PPE de haut standing de 120 m2 est passé de 650'000 à 1 million de francs.» Trop cher pour de plus en plus de ménages, tout comme les loyers apparaissent élevés à beaucoup de familles ou d’entreprises.

L’immobilier restant toutefois un placement peu corrélé aux actions, les caisses de pension gagneraient à diversifier un peu plus leurs placements dans la pierre en misant sur les marchés étrangers et en profitant de la surévaluation du franc suisse.

Geneviève Brunet

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