Bilan

L’Europe abrite des perles cachées

Pour l’investisseur soucieux d’une progression régulière de ses placements immobiliers, les villes secondaires représentent une alternative très intéressante aux métropoles.
  • Bergen, en Norvège, arrive au 7e rang européen en termes de rendements immobiliers.

    Crédits: Marco Wong/Getty images

L’engouement persistant des investisseurs pour l’immobilier se traduit par une «compression» des rendements de ce dernier car la hausse des prix des bâtiments ne va pas automatiquement de conserve avec celle des loyers. Ce phénomène de compression est particulièrement marqué dans les métropoles, destinations de prédilection des fonds internationaux et des investisseurs institutionnels. Lorsqu’ils se positionnent sur des villes comme Munich, Londres ou Paris, ces grands acteurs parient en effet sur le potentiel de progression des prix de l’immobilier dans ces grands centres et, pour eux, la question du rendement des loyers est secondaire.

Or, pour les investisseurs qui recherchent plutôt une faible variation des cours et un rendement des loyers élevé, les agglomérations plus petites, dites «secondaires», peuvent s’avérer très intéressantes. En effet, le rendement de leurs immeubles est meilleur et les variations de prix moindres que dans les métropoles.

La question à se poser est donc de savoir lesquelles, parmi les 450 grandes agglomérations européennes et plus de 500 villes, constituent un gisement immobilier intéressant pour ces investisseurs. Pour les départager, Vontobel a imaginé un système de notation qui repose sur deux piliers. 

Le premier, qui compte pour 30% de la note finale, porte sur la situation macro-économique du pays qui est analysée à l’aide de 18 indicateurs répartis selon quatre catégories (endettement, compétitivité, qualité de l’environnement juridique et transparence du marché immobilier). 

Le deuxième pilier du système de notation vise à évaluer la qualité de chaque agglomération et compte pour 70% dans la note finale. Il repose sur 54 indicateurs et quatre thèmes principaux (démographie, qualité de vie, infrastructure et économie). Un système au demeurant assez complexe qui permet d’évaluer les opportunités à travers un univers portant sur les 30 pays européens. 

De fortes disparités géographiques existent

Une différenciation géographique, principalement le long d’un axe nord-sud, est indéniable. Ainsi, les zones urbaines scandinaves, qui bénéficient des meilleurs résultats macroéconomiques, figurent en tête du classement. Elles sont suivies d’assez près par les régions prospères du nord-ouest de l’Europe. Viennent ensuite un certain nombre de villes moins dynamiques situées en Allemagne, en Grande-Bretagne, aux Pays-Bas et en France ainsi que certaines grandes villes de l’ouest européen. Les agglomérations de l’ex-bloc de l’Est ainsi que celles de l’ouest du bassin méditerranéen se situent juste au-dessous de la moyenne alors que le sud-est européen vient en queue de classement.

On relève néanmoins de très fortes disparités au sein de certains pays. La plus marquée se trouve en Allemagne avec des notes qui vont de 10 pour Munich à 347 pour Dessau-Rosslau, par exemple. En Grande-Bretagne, les écarts vont de 16 pour Cambridge à 294 pour Glasgow et, en France, de 82 pour Paris à 344 pour Troyes. Au sein de chaque pays, les métropoles se situent généralement assez haut dans le classement, mais elles sont clairement concurrencées par des villes de moindre envergure, des perles rares pour l’investisseur. Elles ont pour nom Bergen, Utrecht, Cambridge, Malmö, Espoo (Finlande) ou encore Darmstadt.

Victimes de leur succès

Différents facteurs peuvent expliquer le fait que ces villes «secondaires» viennent concurrencer les métropoles en termes de rendement. Leur population de locataires est moins internationale et donc moins dépendante de la conjoncture que celle des villes axées sur l’international, et leur activité économique repose sur une base sectorielle plus large. Les progressions de valeur des biens immobiliers y sont moins spectaculaires que dans les métropoles mais, contrairement aux idées reçues, la création de nouvelles places de travail n’y est pas moins forte.

Ainsi, en Allemagne par exemple, le nombre de personnes occupées soumises aux cotisations sociales a progressé de 7% dans les villes secondaires contre 5,7% seulement pour les grandes villes (sur la période 2001-2012). Enfin, les grandes villes se trouvent victimes de leur succès: la pénurie de logements, les problèmes de circulation et le niveau élevé du coût de la vie rendent le recrutement de nouvelles forces de travail plus difficile. Tous ces facteurs étant de caractère durable, l’avantage des villes secondaires sur les métropoles devrait se maintenir.

Du point de vue de l’investissement, il existe néanmoins un certain nombre de bémols: la transparence des transactions y est moins bonne et l’accès au marché plus difficile. Le marché du logement y étant plus étroit, la taille des objets tendra donc, pour des raisons de contrôle des risques, à être plus petite. Enfin, la liquidité étant moindre, le processus d’achat est généralement plus long.  

* Vontobel Asset Management

Klaus Kämpf

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