Bilan

Investir dans des sociétés neuchâteloises? Impossible!

La pierre a définitivement l'avantage de rester un investissement accessible partout. Dans le canton de Neuchâtel, l'immobilier souffre un peu de rendements locatifs plutôt modestes. La preuve, sur l'appartement de 5,5 pièces choisi comme placement pour l'enquête de Bilan, le revenu des loyers ne dépasse pratiquement jamais les 4,5% annuels. Seule la commune de Corcelles-Cormondrèche franchit cette barre, à 4,67%. Et encore, de peu. Petite surprise: la ligne de démarcation entre les rendements les meilleurs et les plus faibles ne suit pas la division Haut-Bas du canton. Que Le Locle offre le retour sur investissement le plus médiocre (3,33%) n'étonnera guère, vu la réputation des Montagnes d'offrir un parc très avantageux pour les locataires. En revanche, personne ne se serait attendu à ce que La Chaux-de-Fonds, avec 4,43%, figure sur le podium des rendements les plus élevés. La métropole horlogère accorde en effet une rentabilité moyenne plus élevée que des communes du Littoral, telles que Cressier (4,38%), Cortaillod (4,31%) ou Hauterive (4,15%). On remarquera encore le très faible écart (1,33%) entre la localité la plus intéressante et la moins attrayante. Malgré une activité immobilière assez soutenue, les prix n'ont pas connu de hausse massive dans l'ancienne Principauté prussienne. Au Locle, la plus-value sur cinq ans n'atteint même pas 2%. Autant dire que le coût des appartements est resté très stable. Idem pour la plupart des communes - comme la capitale cantonale - où l'augmentation est confinée entre 10 et 15% sur un lustre. Cortaillod, La Chaux-de-Fonds et Hauterive récompensent mieux l'investisseur avec une plus-value quinquennale proche de 20%. Le top est atteint à Corcelles-Cormondrèche, où les prix ont augmenté de plus d'un tiers.

Surprise chaux-de-fonnière

En conséquence, la Municipalité qui domine le Littoral affiche le rendement global le plus séduisant, à 12% de moyenne annuelle. «Corcelles-Cormondrèche bénéficie certainement d'une disponibilité en terrains qui manque sur les bords du lac», commente le maire de la commune, Jean-Marc Nydegger. Pour lui, les deux villages profitent d'un confort d'habitation certain, renforcé par leur situation géographique un peu surélevée et par une densification plus réduite du bâti. «Nous avons aussi une vue sur le lac plus belle que la plupart des localités du Littoral», ajoute l'élu. La Municipalité a profité de l'achèvement de la tranchée couverte autoroutière pour établir un plan de quartier qui permettra d'accueillir quelque 400 habitants supplémentaires. Avec ses 12%, Corcelles-Cormondrèche laisse loin derrière les autres localités neuchâteloises, dont La Chaux-de-Fonds, qui demeurent en deçà de la limite de 10%. A Couvet (4,70%) et surtout au Locle (3,71%), l'immobilier apparaît comme un investissement à l'attrait très limité. D'autant que les taux de vacance y sont traditionnellement élevés. Pour l'investisseur qui veut mettre ses billes dans un placement local en actions, le terreau neuchâtelois est bien maigre. Une seule société est cotée en Bourse, Cicor à Boudry, «alors que Neuchâtel offre le tissu industriel le plus compact de Suisse romande», note Patrick Cossettini. Le chef du Service de l'économie explique cette situation un peu paradoxale par le fait que trente ans de promotion économique exogène ont attiré surtout des sociétés non cotées. Ou alors de grands groupes internationaux listés sur des Bourses étrangères. Le haut fonctionnaire souligne que cette configuration a toutefois permis l'émergence d'une multitude de PME, à vocation familiale et active dans la sous-traitance: «En raison individuelle au départ, beaucoup sont devenues des SA ou des Sàrl par crédibilité face à leurs clients et par souci de pare-feu fiscal.» Néanmoins, aucune de ces sociétés n'est traitée sur la plate-forme OTC-X des valeurs non cotées. «C'est un mauvais hasard. Je ne vois aucune explication à cette absence», indique Raphael Wewita, de la Banque Cantonale Bernoise, qui gère cette structure.

Performances peu convaincantes

Autre phénomène particulier du canton de Neuchâtel: son industrie horlogère a fortement verticalisé ses structures. Résultat, les grands groupes se sont efforcés de maîtriser toute leur chaîne, de la production à la distribution. Mais leurs sièges sont restés hors du canton. «Nous avons à l'époque manqué un tournant, relève Patrick Cossettini. Le regain en faveur de l'authenticité pourrait amener des retours à Neuchâtel. Mais cela supposerait de devenir fiscalement plus attrayant pour les holdings. Car, actuellement, Neuchâtel est cent fois moins intéressant que Zoug!» Pour l'investisseur, Cicor Technologies n'a pas eu beaucoup de charme ces dernières années: le groupe actif dans la microélectronique et les circuits intégrés n'a encore jamais distribué de dividende. Il est né du développement à coups d'acquisitions de la société Cicorel sise à Boudry, qui en est aujourd'hui l'une de ses filiales. «Nos bénéfices ont toujours été réinvestis pour financer des acquisitions ou renforcer nos fonds propres. Nous sommes passés d'un chiffre d'affaires de 20 millions en 2004 à 200 aujourd'hui», explique son président Antoine Kohler. Cicor Technologies n'a de surcroît guère performé en Bourse. En cinq ans, le titre affiche une décote supérieure à 30%, ou -6,15% en rythme annuel. Le cas illustre les aléas boursiers. Acquise 36 francs en 2004, l'action a connu une croissance assez régulière jusqu'à un sommet de 122 fr. 70 en février 2007. Un cours qui aurait offert une plus-value de 2,4 millions! Mais il s'est ensuite effondré, et les dernières nouvelles de la société (départs simultanés, il y a quelques mois, du CEO et du président du conseil) ne sont guère rassurantes. Antoine Kohler se veut néanmoins confiant dans le «très beau potentiel» de son groupe. Il souligne également que son périmètre d'activité a beaucoup changé et s'est notablement développé au cours de ces cinq dernières années. Entre autres à l'étranger. «Malgré des performances peu convaincantes et avec les soucis que peut causer la mise au chômage partiel d'une partie du personnel, cette société intéresse tout de même, puisqu'un nouvel actionnaire, HEB Swiss Investment, vient d'y monter à presque 30%», indique Frédéric Anken, de la Recherche du Credit Suisse. «Surtout que l'investisseur allemand qui est derrière cette structure est spécialisé dans les prises de participation dans le tissu industriel suisse», ajoute l'analyste de la grande banque. A défaut d'entités purement neuchâteloises, l'investisseur local aurait pu se rabattre sur des sociétés très actives dans le canton. Ainsi Swatch, dont les deux titres sont malheureusement décevants sur les cinq dernières années. A la suite d'une superbe progression, ces actions ont, comme celles de Cicor, dévissé depuis l'automne 2007. Après que le capital eut été multiplié par 2,5 (avec une plus-value de presque 1,7 million), il s'est ratatiné pour retomber, début 2009, au niveau d'il y a cinq ans, étant même dans le rouge pour quelques milliers de francs. Seul l'apport des dividendes permet de ne pas afficher de perte.

De belles performances

En revanche, des sociétés proches de Neuchâtel, traitées sur la plate-forme OTC-X des valeurs non cotées, affichent de belles performances: 13% annualisés pour la Banque Jura-Laufon, qui est en passe d'être rachetée par Valiant, et même 50% en chiffres ronds pour la Société des forces motrices de La Goule, qui alimente en électricité Les Brenets. Celui qui aurait investi dans des multinationales très implantées sur Neuchâtel aurait touché un rendement global modeste en misant sur Johnson Johnson (2,5% annuels). Avec Baxter (12%), il aurait surperformé Nestlé (10%). En choisissant Philip Morris, le rendement moyen aurait même doublé (22%). Mieux encore: il aurait carrément explosé sur Celgene (64% l'an!). Mais là on est évidemment assez loin d'un investissement typiquement local...

LE CHIFFRE 4,67% Placement immobilier Le rendement annuel moyen des loyers d'un appartement de 5,5 pièces à Corcelles-Cormondrèche. Question de méthode comment sont calculés les rendements Tous les investissements sont traités pour une mise de fonds de 1 million de francs. L'IMMOBILIER Pour l'appartement, la valeur d'achat est ramenée à 1 million de francs. Le facteur ainsi déterminé (2 pour un bien valant 500 000 francs en janvier 2004) va être appliqué aussi bien à la plus-value réalisée au début de 2009 qu'aux loyers nets (sans les charges). Pour ces derniers, on part de l'hypothèse que le logement a été occupé de façon constante, à un tarif qui a évolué conformément à l'indice des loyers établi par l'Office fédéral de la statistique. Le revenu en francs cumule les loyers encaissés au cours des cinq années. Le pourcentage indique le rendement global annualisé sur la période considérée. LES ACTIONS Pour les actions, on détermine combien de titres ont pu être acquis avec 1 million de francs à la première cotation de 2004. Le nombre ainsi trouvé est multiplié par la différence entre le cours du début de 2009 et celui d'il y a cinq ans. Il multiplie aussi les différentes formes de rendement qu'a enregistrées le titre: avant tout les dividendes annuels, mais aussi - par exemple - des remboursements de capital. La Recherche du Credit Suisse a sorti les données de toutes les sociétés à siège social romand cotées à la Bourse suisse. Le même travail a été effectué par la BCBE pour les actions romandes non cotées traitées sur sa plate-forme de commerce électronique OTC-X.

Alternative Placer dans la microfinance Outre l'investissement local, d'autres options peuvent aussi retenir l'attention. Le conseil d'Yvonne Lüscher, du Credit Suisse. LA DÉFINITION «Les institutions de microfinance se développent partout et s'insèrent désormais dans le système financier mondial. Au cours des dernières années, elles ont fait toujours plus appel au marché international des capitaux. Conséquence: la microfinance devient plus interdépendante des variations économiques et financières. Les attentes qu'elle suscite réclament aussi un développement des contrôles et de la régulation.» LA PERFORMANCE «Au cours des trois dernières années, l'indice Symbiotics, spécialisé sur la microfinance,a réalisé des performances annuelles toujours comprises entre 5 et 6%. LES OPPORTUNITÉS «Comme certaines institutions doivent encore s'astreindre à plus de supervision et de réglementation, nous conseillons plutôt d'investir dans des véhicules spécifiques dédiés à la microfinance et qui ciblent des établissements soumis à des contrôles appropriés et offrant une meilleure transparence.» Exemples: les différents produits BlueOrchard, Rural Impulse Fund, St-Honoré Microfinance ou Wallberg Global Microfinance. Photo: Jean-Marc Nydegger / © D.R.

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