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Impôts: à qui profite la valeur locative?

Un nouveau projet de suppression de la valeur locative est en cours de discussion au niveau national. S’il aboutit, son impact dépendra notamment du degré d’endettement des propriétaires.

  • La modification législative ne devrait pas voir le jour avant le 1er janvier 2021.

    Crédits: Fanatic Studio/Getty images

Controversée de longue date, la valeur locative a déjà fait l’objet de plusieurs tentatives d’abolition. A ce jour, elles se sont toutes avérées infructueuses. Afin de trouver cette fois un consensus, notamment avec les associations de défense des locataires, un nouveau projet d’abolition a vu le jour. Ses grandes lignes consistent à supprimer l’imposition de la valeur locative se rapportant à la résidence principale, ainsi que les déductions (frais d’entretien d’immeuble, mesures destinées à économiser l’énergie, frais de restauration des monuments historiques et intérêts passifs ) qui lui sont rattachées.

Pour être complet, précisons que les cantons pourraient conserver une certaine marge d’appréciation concernant la déductibilité des mesures d’économie d’énergie et la restauration des monuments historiques. Quant aux intérêts passifs, ils pourraient demeurer partiellement déductibles et de manière limitée dans le temps. L’objectif serait de ne pas péjorer les contribuables modestes souhaitant acquérir leur premier logement.

Un éventuel changement de système pourrait prendre du temps. Le projet devra être traité au Conseil national et au Conseil des Etats. Par la suite, la décision des deux Chambres pourrait faire l’objet d’un référendum (facultatif). Une entrée en vigueur de la modification législative ne verra probablement pas le jour avant le 1er janvier 2021.

Quant à la valeur locative des résidences secondaires, son imposition serait maintenue, ouvrant la voie aux déductions habituelles. Cela permettrait ainsi d’éviter des pertes de recettes fiscales importantes pour les collectivités publiques concernées, notamment les stations de montagne.

Finalement, les immeubles de placement ne sont pas concernés par le projet de réforme. Les loyers encaissés, réduits des frais d’entretien et des intérêts passifs, seront toujours soumis à l’impôt sur le revenu.

Les gagnants et les perdants

La suppression de la valeur locative couplée à l’abrogation de déductions peut se révéler plus ou moins avantageuse en fonction du degré d’endettement, du lieu de situation de l’immeuble et des éventuelles rénovations à entreprendre (voir tableau ci-contre).

Les ménages peu endettés trouveraient immédiatement un avantage à l’abolition. Cette affirmation devrait toutefois être nuancée en fonction du canton de domicile des propriétaires concernés. Cet avantage serait renforcé par le fait que les taux d’intérêt sont actuellement extrêmement bas. En revanche, une hausse éventuelle de ces taux aurait un effet pervers à terme contre les contribuables puisque l’avantage présenté par le projet se réduirait, voire disparaîtrait, selon que les intérêts passifs (et les frais d’entretien) soient équivalents ou supérieurs à la valeur locative.

Finalement, l’acquisition d’un immeuble nécessitant des frais de remise en état importants pourrait s’avérer moins intéressante qu’actuellement. Du point de vue des collectivités publiques, ce projet entraînerait potentiellement des pertes de recettes fiscales. Se posera alors la question délicate de leurs éventuelles compensations.

Le contribuable, libre de choisir un financement immobilier soit par fonds étrangers soit par fonds propres, devra toujours répondre à la même question: quelle est la meilleure performance après impôt générée par mon patrimoine global? En d’autres termes, la performance de mon portefeuille réduite de la charge fiscale est-elle supérieure au coût des intérêts hypothécaires qui, eux, ne pourraient plus être déduits fiscalement?

* Responsable du conseil juridique et fiscal pour les clients domiciliés en Suisse, LO Patrimonia SA, groupe Lombard Odier


Comment est-elle calculée?

Valeur locative La valeur locative peut être définie comme un revenu de fortune imposable imputé au propriétaire qui se réserve l’usage de son bien immobilier. Elle ne constitue pas un revenu fictif mais un revenu en nature correspondant au loyer que le propriétaire obtiendrait s’il mettait en location son immeuble.

La valeur locative repose sur un concept d’égalité de traitement entre propriétaires et locataires qui ne peuvent pas, de leur côté, déduire le loyer de leur revenu imposable. La valeur locative est calculée de manière différente au niveau fédéral et cantonal. Dans le premier cas, elle est déterminée sur la base du loyer de «marché» alors qu’au niveau cantonal, elle peut être inférieure tout en correspondant au minimum à 60% d’un loyer objectif. Il existe donc des disparités notables entre les différents cantons.

En contrepartie de la valeur locative, le propriétaire est en droit de déduire les frais nécessaires à l’entretien de son immeuble. Cette déduction peut être soit forfaitaire – une proportion de la valeur locative – soit correspondre aux frais effectifs. Le propriétaire peut également déduire, dans certaines limites, les frais de remise en état d’immeuble acquis récemment, ainsi que les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement.

Finalement, le propriétaire est autorisé à déduire tous les intérêts passifs liés à l’immeuble, sous réserve du coût d’un crédit de construction qui peut être porté en déduction du bénéfice en capital imposé lors de la revente de l’objet.

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