Bilan

Immobilier: visez les transports publics

Au moment d’acheter un bien de rendement, il est essentiel aujourd’hui de choisir un logement accessible sans voiture si l’on veut revendre plus tard avec un joli profit. Conseils.

Les biens proches de la ligne ferroviaire vaudoise du LEB ont une meilleure valorisation. (Lausanne - Echallens - Bercher

Crédits: Patrick Martin/24h

Si la pierre apparaît actuellement comme un investissement privilégié pour de nombreux fonds de pension, institutionnels et investisseurs privés, il est capital de bien choisir le bien dans lequel investir. Qu’il s’agisse d’un bien commercial ou d’une PPE, l’accessibilité du logement est le critère primordial, celui qui fera la différence lors d’une éventuelle revente.  

La Suisse, et encore davantage la Suisse romande, est un petit marché composé de micromarchés que sont les cantons, et de nanomarchés que sont les villes. Les principaux pôles d’attractivité sont bien évidemment Genève, Lausanne, Fribourg et Neuchâtel. «La région lausannoise est assez «sexy» en termes d’investissement commercial, analyse Grégory Grobon, directeur de SPG Intercity Geneva. La puissance de l’urbanisation dans cette région et les importantes capacités de transport génèrent de belles opportunités d’investissement.»

L’expert estime que dans les dix à quinze prochaines années, cette région va vivre des mutations importantes. «Avec un développement des transports publics initié depuis quelques années, Lausanne est dans une vraie dynamique, avec notamment de gros projets proches des arrêts de métro, à l’instar du développement du quartier de l’EPFL. Cette dynamique tend à motiver les investisseurs.» Par ailleurs, les taux de vacance sont plus bas que dans le reste de la Suisse romande.

Même son de cloche du côté de Daniel Roux, président d’Aton Management: «Je conseillerais à un investisseur immobilier de prendre en compte la proximité des commerces et des transports en commun pour réaliser une estimation de revente à dix ans. L’accessibilité d’un bien influence fortement la valorisation de ce dernier.» Pourtant, il reconnaît que les facilités d’accès n’ont pas toujours été un critère de choix, ni même un atout: «Il y a une dizaine d’années, la proximité du tram était un inconvénient. Aujourd’hui, c’est un avantage indéniable pour l’investisseur, notamment lors du choix d’un projet PPE.» 

Si l’accessibilité est un élément déterminant, celui-ci doit se faire via les transports en commun. «Il y a encore quatre ans, pour être liquide et pérenne, un bien, surtout commercial ou de bureau, devait proposer des places de parking en nombre suffisant, confirme Grégory Grobon. Aujourd’hui, un actif immobilier gagne de la valeur grâce aux transports publics qui l’entourent.» 

La commune de Satigny est un bel exemple d’axe en mutation. Cette dernière bénéficie d’un rail en plein développement avec la ligne La Plaine - Genève et ses trains planifiés tous les quarts d’heure. Tout comme les secteurs qui jonchent la ligne ferroviaire vaudoise du LEB (Lausanne - Echallens - Bercher). Grâce à des accès directs et rapides, les valorisations pour les immeubles et appartements situés proches des arrêts du LEB sont meilleures. «On devrait ici constater les mêmes bénéfices que ceux amenés par l’extension du métro lausannois», selon Daniel Roux. 

Préparer l’avenir

Les espaces commerciaux doivent s’adapter aux futures habitudes de consommation. «Après avoir réfléchi les villes autour de la voiture, puis des transports en commun, il se pourrait que le futur soit pensé en fonction des téléphones portables, explique Grégory Grobon. Des petits showrooms vont voir le jour. Le client commandera ensuite directement via un smartphone mis à disposition. Les surfaces commerciales seraient ainsi réduites et les stocks délocalisés. C’est un défi pour l’investisseur immobilier qui doit penser en termes de facilité d’aménagement de la surface qu’il veut louer, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien existant.» Au rez-de-chaussée, des surfaces divisibles et modulables pouvant par exemple accueillir des pop-up stores et dans les étages des surfaces en open space sans cloison pour une meilleure mutualisation.  

Nathalie Praz

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