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Dubaï défie la crise financière. Jusqu'à quand'

Au salon Cityscape, devenu avec ses 70000 visiteurs et ses 1000 exposants la plus grande manifestation immobilière du monde, les échos désespérés de la planète finance sont assourdis par la griserie qui règne autour des maquettes de vingt mètres sur vingt. Dubaï a déjà construit une ville de 1,5 million d'habitants. Mais là, c'est une capitale globale d'au moins cinq millions qui s'étale.

Dans les allées, l'ambiance est électrique. En l'espace de deux jours, Nakheelet Meraas, deux des quatre grands développeurs de Dubaï aux mains du cheikh Mohammed Bin Rashid al-Maktoum, annoncent des investissements de plus de 133 milliards de dollars dans de nouveaux projets. Le premier dévoile Dubaï Capital, une tour d'un kilomètre de haut afin d'éclipser celle de Burj Dubaï, et présente Burj Al Alam, un programme aussi vertigineux. Meraas, de son côté, entend construire sept îles, trois tours de 600 mètres reliées par des ponts et Jumeirah Gardens un quartier de 400000 habitants et de 400000 travailleurs parcouru par des canaux, des lignes de tramways, etc. En écoutant les urbanistes qui ont conçu cette Venise 2.0, on ne peut s'empêcher de penser à Sim City. Et, on se demande si la crise financière ne va pas laisser ces projets sous forme d'images de synthèse?

Jusqu'à maintenant, le succès de Dubaï a été incontestable et même renversant si l'on songe à sa rapidité. De 1995 à 2005, la population a connu une croissance de 6,7% par an pour atteindre 1,5 million. On parle de 35 nouveaux habitants par heure, que ce soient des ouvriers indiens et pakistanais ou des riches expatriés britanniques, russes et iraniens. Le Centre statistique de Dubaï calcule que le nombre d'entreprises est passé de 50000 en 1998 à 105224, avec un boom dans les zones franches comme Internet City ou le Dubaï Financial Center, qui ont enregistré une augmentation de 72% en 2007. Dubaï a réussi sa diversification touristique. Le nombre de visiteurs est passé de 3 millions en 1999 à 7 millions en 2007 avec un taux d'occupation des hôtels de 85% (voir tableau à la page 60).

Cette stratégie du «construisons et ils viendront» est le principal moteur d'une croissance de 18% par an depuis 2001. Dubaï n'a que très peu de pétrole contrairement à ses voisins. L'économie est avant tout tirée par le trafic portuaire (26% du PIB) et l'immobilier. Avec la construction, ce dernier représente environ le quart du PIB et 55% des emplois, selon Kate Godfrey, consultante d'Oxford Business Group (OBG). A l'aéroport, toutes les publicités vantent des développements immobiliers ou encore des marques de montres ainsi que des sociétés spécialisées en gestion de fortune. «Ici, la question du futur de l'immobilier détermine toutes les autres», confirme le directeur d'une banque genevoise à Dubaï. Mais l'éclatement des bulles immobilières ayant ailleurs produit l'effondrement des banques, celle de Dubaï peut-elle faire exception'

«Pas de signe de ralentissement», titre le quotidien de Cityscape au deuxième jour du salon. «La demande dépassera l'offre jusqu'en 2020», garantit un communiqué de presse de Nakheel. Quand enfin on obtient un prix au mètre carré, 8000 francs, quelqu'un précise aussitôt «que ce prix est celui d'aujourd'hui». «Demain, ce sera plus cher...»

Depuis 2002, les prix ont été en effet multipliés par dix. Et au cours des dix-huit derniers mois, ils ont encore augmenté de 80%, l'offre étant restée en dessous d'une demande alimentée par l'immigration massive d'expatriés mais aussi par la spéculation forcenée des non-résidents. «On parle de bulle depuis des années mais, en fait, c'est un changement de paradigme», explique Joakim de Rahm, un architecte d'intérieur suisse installé depuis cinq ans dans la région. La stabilité politique, le libéralisme économique ainsi que l'absence de TVA et d'impôt sur le revenu ont fait de l'émirat un aimant dans une région qui abrite deux millions d'hommes.

Toutefois, même si Dubaï est un nouveau modèle, il n'échappe pas aux lois de l'offre et de la demande. Si cette dernière a dépassé les possibilités, cela s'explique notamment par le fait que les délais ne sont souvent pas respectés. La banque d'affaires SICO estime que la moitié seulement des appartements et villas promis depuis 2005 ont été livrés à temps, souvent sans eau courante et électricité.

Par ailleurs, le prix du bâtiment s'est accompagné d'une hausse du coût du terrain, de la main-d'oeuvre et des matériaux. Résultat, pour que les constructions soient rentables, les promoteurs se sont tournés vers le haut de gamme. Selon une étude d'Oxford Business Group, 50% des appartements et villas livrables en 2008 et 2009 sont définis comme luxe ou premium.

Vers des surcapacités

L'édition 2008 de Cityscape a révélé un fait qui n'a pas échappé aux observateurs: les effets pervers de la crise financière. Le premier signal d'alarme est apparu cet été au travers d'une étude de Morgan Stanley. Elle annonçait une baisse des prix de 10% d'ici à la fin 2009. La banque EFG Hermèsl'a confirmé avec un pronostic de baisse de 20% d'ici à 2011, date à laquelle la banque hypothécaire Tamweelestime que 182000 nouveaux appartements et maisons auront été introduits sur le marché. D'abord ignorés, ces rapports ont progressivement gagné les esprits faisant dire à Kamel Lazaar, CEO de Swisscorp,un gros investisseur régional qui opère depuis Genève, que «ces prévisions sont peut-être optimistes maintenant que la crise atteint le Golfe». Le financement de l'immobilier à Dubaï est cependant très différent de celui des Etats-Unis ou de l'Espagne. D'une part, seuls «25% à 30% des acquisitions sont aujourd'hui financées par hypothèques», explique Wasim Saifi, CEO de Tamweel. Et certains de ces achats ont servi d'investissements pour de riches étrangers qui, jusqu'à récemment, payaient cash. D'autre part, les spéculateurs ont surtout trouvé sur ce marché la possibilité d'acheter sur plan en ne déposant que 10% du total et de revendre avec une plus-value avant la première échéance.

Un rapport de Moody's éclaire ce mécanisme. Il démontre que les développeurs de Dubaï ont concédé de telles facilités aux acheteurs car ils sont eux-mêmes endettés. Dans une estimation conservatrice - basée uniquement sur les émissions obligataires rendues publiques - Moody's est parvenue à calculer un endettement de 47 milliards de dollars de la part d'entreprises comme Dubaï World ou Dubaï Holding, qui contrôlent les grands développeurs. Comme cette somme représente l'équivalent du PIB de l'émirat, dix fois les revenus annuels du gouvernement, et qu'elle va s'accentuer jusqu'en 2015, Moody's en conclut que tout ralentissement forcera Dubaï à se tourner vers son riche voisin Abu Dhabi pour se renflouer (lire encadré ci-dessus).

Enlevez vos lunettes roses!

A Cityscape, sur les stands des développeurs et des promoteurs, il n'est cependant pas question de ces détails. «Ici nous allons construire un chantier naval et des immeubles pour attirer toutes les entreprises de négoce du monde», explique un responsable du projet Marine City. Et quand on lui demande une précision aussi simple que le nombre de tours prévues, il répond curieusement: «Je ne sais pas, comptez!»

Le reste est à l'encan. Les brochures luxueuses des projets en front de mer ne contiennent souvent pas une ligne de texte, juste des images de synthèse. Pourquoi s'inquiéter? Dans les trois ans à venir, on prévoit la mise sur le marché de 9,2 millions de mètres carrés de bureaux, soit une augmentation de 400%. Saleh Mohammed Al Geziry, directeur de la promotion internationale du Département du tourisme, estimait, avant City-scape, à 272 milliards de dollars les projets d'hôtels destinés à ouvrir d'ici à 2016. Il y a 2 millions de mètres carrés de surfaces dans les centres commerciaux. Les divers projets en prévoient 4,5 millions à l'horizon 2012.

D'une certaine manière, cette mégalomanie nourrit une forme de déni. L'article qui martèle qu'il n'y a pas de signe de ralentissement à Cityscape ne cite pas les conférenciers vedettes invités à la manifestation, le financier suisse Marc Faberet Peter Barge, patron du géant de l'immobilier Jones Lang LaSalle pour l'Asie Pacifique. Pourtant, la veille, le premier a clairement prévenu que «ce serait une grosse erreur de penser que le Moyen-Orient puisse être épargné par la crise.» Quant à Peter Barge, il était plus alarmiste. Il a cherché à faire comprendre que la gestion du risque est quasiment inexistante dans l'immobilier à Dubaï, que le marché souffre d'une offre trop abondante, de problèmes de retards dans la livraison et d'un manque d'infrastructures. «Mon rôle en tant que leader est de forcer les gens à faire face à la réalité. Enlevez vos lunettes roses!»

Le frein du gouvernement

La Bourse de Dubaï, où l'immobilier est surreprésenté, a déjà réagi. Après 57 introductions en bourse en 2007 et 37 en 2008, la fenêtre est désormais fermée. Les principaux développeurs cotés, comme Emaar, ont d'ailleurs perdu près de 60% de leur valeur depuis six mois. Même le gouvernement a dû admettre qu'il fallait stopper le gonflement de la bulle. Pour y parvenir, il a décidé que les versements destinés à des achats doivent dorénavant passer par des comptes. Et il a introduit, en août dernier, une loi qui force les acheteurs non résidents à payer 30% d'un objet avant de le revendre. Enfin, la Municipalité de Dubaï récupère les 1% de frais de transmissions que percevaient les développeurs lors d'une revente. A coté des péages automatiques destinés à diminuer les embouteillages, cela permettra d'investir dans des infrastructures qui font cruellement défaut.

Si ces décisions participent à contenir la bulle immobilière, cela ne signifie pas pour autant que cette dernière est à l'abri d'une explosion. En définitive, c'est le gouvernement qui contrôle l'immobilier au travers des grandes sociétés qui définissent les masters plans. Des plans qu'il peut alors adapter ou abandonner si cela s'avère nécessaire.

Ce processus sélectif ne se fera pas sans douleur. Mohammed Nimer, CEO de MAG Group, l'un des plus gros promoteurs, s'attend «à la disparition de 30% à 40% des développeurs de Dubaï». Mais l'émirat, qui a d'ores et déjà réussi des prouesses, doit les consolider plutôt que d'entretenir l'illusion d'une nouvelle cavalcade spéculative.

Abu Dhabi, le filet de sécurité Avec 10?% des réserves mondiales de pétrole et un fonds souverain de 1000 milliards de dollars, Abu Dhabi est systématiquement présenté comme un filet de sécurité. De fait, il semble douteux que l'émirat leader de la fédération laisse tomber Dubaï, ne serait-ce qu'à cause du risque de réputation que cela créerait pour les sept émirats. Mais il n'est pas sûr non plus qu'il sauve tout le monde et dans n'importe quelles conditions. Abu Dhabi a ses propres plans d'expansion et ses priorités. La capitale des émirats investit massivement (1000 milliards de dollars d'ici à 2020) et peut-être plus adroitement. Abu Dhabi privilégie la culture que ce soit avec l'opéra de Zaha Hadid, le Guggenheim de Frank Gehry ou le Louvre de Jean Nouvel.De même, Masdar, la ville zéro émission de Norman Foster, est un projet sans frime, tourné vers l'innovation et proche de l'architecture arabe. A Dubaï, les bâtiments icônes servent d'abord d'arguments de vente aux projets immobiliers et seront (éventuellement) construits après. De plus, Abu Dhabi n'est pas la seule ville de la région à se poser en concurrente. Les autres émirats ainsi que Qatar, Bahreïn et l'Arabie saoudite suivent des modèles semblables. Le choix devient donc immense pour un pool d'investisseurs appauvris par la chute spectaculaire des bourses et du pétrole de Shanghai à Mumbai. En outre, la baisse des prix dans d'autres capitales rend Dubaï plus chère sur une base relative. A Londres, l'immobilier d'habitat n'a encore perdu que 2?% mais celui de bureaux a concédé 20% depuis un an. A New York, il avait rétrocédé de 20% sur deux ans avant même la dernière crise financière.

Photo: Dubaï / © Georgina Bowater/Corbis

Fabrice Delaye
Fabrice Delaye

JOURNALISTE

Lui écrire

Fabrice Delaye a découvert Internet le 18 juillet 1994 sur les écrans des inventeurs du Web au CERN. La NASA diffusait ce jour-là les images prises quasi en direct par Hubble de la collision de la comète Shoemaker-Levy sur la planète Jupiter…Fasciné, il suit depuis ses intuitions sur les autoroutes de l’information, les sentiers de traverse de la biologie et étend ses explorations de la microélectronique aux infrastructures géantes de l’énergie.

L’idée ? Montrer aux lecteurs de Bilan les labos qui fabriquent notre futur immédiat; éclairer les bases créatives de notre économie. Responsable de la rubrique techno de Bilan depuis 2006 après avoir été correspondant de L’Agefi aux Etats-Unis en association avec la Technology Review du MIT, Fabrice Delaye est diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques de Paris et de l’EPFL.

Membre du jury des SwissICT Awards, du comité éditorial de la conférence Lift et expert auprès de TA-Swiss à l’Académie Suisse des Arts et des Sciences, Fabrice Delaye est l’auteur de la première biographie du président de l’EPFL, Patrick Aebischer.

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