Bilan

Comment financer son hypothèque

C’est le moment d’acheter! Les taux sont bas, les prix des biens baissent. Reste le problème des fonds propres à réunir pour obtenir un crédit. Conseils pour accéder à la propriété.
  • Pour obtenir un crédit hypothécaire, il faut disposer d’au moins 10% de fonds propres (non liés au 2e pilier).

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  • Il faut persévérer pour trouver un prêt, même après un refus, conseille Stéphan Mischler.

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Rarement les conditions auront été aussi favorables pour se lancer dans l’aventure de la propriété. Des taux à un plancher historique. Un marché immobilier en phase de détente avec des prix en recul de 10 à 20% par rapport aux pics de ces dernières années. Si le marché baisse, c’est la conséquence d’une décision de la Finma. Le gendarme des marchés financiers a renforcé les exigences en matière de fonds propres et ainsi entravé l’accès à la propriété.

«Cette décision était un mal nécessaire pour mettre un terme à la spirale haussière des prix», constate Stéphan Mischler chez DL MoneyPark à Lausanne. Mais l’aspirant propriétaire aurait tort de se laisser décourager aussi facilement. Suivez le guide.

Fonds propres: direction la famille

Le client de la banque doit apporter un minimum de 20% de la valeur du bien immobilier afin d’obtenir un crédit hypothécaire. Il est d’usage de puiser dans les fonds de son 2e pilier afin de disposer de cette somme. Mais en 2012, les exigences ont été durcies: une nouvelle loi prévoit qu’un minimum de 10% doit être fourni en fonds propres «durs», donc d’une autre provenance que du 2e pilier. Dans la moyenne des cas, cette directive signifie qu’il faut apporter de 50 .000  à 100.000 francs en argent liquide.

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«Certaines entreprises allouent des prêts pour des achats immobiliers à conditions préférentielles à leurs employés, observe Stéphan Mischler. Cependant, la façon la plus simple de remplir les exigences en fonds propres est de se tourner vers la famille. En cette période de taux bas, un prêt de 100.000  francs consenti entre parents et enfants peut revenir à 80  francs par mois.»

En effet, prenons une famille dont les parents sont propriétaires de leur logement. En trente ans, la valeur de leur bien a souvent doublé. Dans cette situation, ces jeunes retraités peuvent augmenter leur hypothèque et obtenir un prêt de 100.000 francs à un taux de 1,5%. Des intérêts ensuite déduits de la déclaration fiscale. A l’arrivée, une telle opération revient à 1000  francs par an ou 80  francs par mois. Le transfert générationnel de patrimoine constitue le plus fort potentiel de ressources de fonds. En vertu de la répartition des richesses par classes d’âge, ce sont les aînés qui concentrent actuellement la plus grande proportion des avoirs. 

Conditions plus strictes

Attention, pour entrer en matière sur un dossier, les banques ne tiennent plus compte de revenus exceptionnels comme les bonus ou les primes pour accorder un prix. Selon la situation, elles ne prennent pas non plus en considération le revenu du conjoint. Aucun assouplissement ne semble en vue.

«Les établissements financiers appliquent les règles de façon toujours plus stricte et se montrent plus défensifs dans l’évaluation des biens immobiliers. Les dossiers «limite» ne passent souvent plus aujourd’hui. Les institutions de crédit deviennent aussi de plus en plus restrictives pour les personnes à la retraite présentant des revenus limités», note Roland Bron, directeur de VZ Suisse romande. La persévérance est de rigueur. «Ce n’est pas parce qu’une banque a refusé votre dossier qu’une autre ne l’acceptera pas», témoigne Stéphan Mischler. 

Taux: de grands écarts

Les taux proposés varient passablement d’un établissement à l’autre. Au 12 mars 2018 pour les taux fixes à cinq ans (indicatifs), les chiffres vont de 0,4 à 1,55%. Les contrats les plus avantageux proviennent de prestataires en ligne. «Les taux sont très bas, mais les conditions s’avèrent plus strictes. Ces instituts offrent moins de souplesse et de service client», constate Patrick Ducret, CEO du site de comparaison bonus.ch. Dans le bas de la fourchette, on trouve aussi des produits spécifiques comme hypothèque start (première hypothèque), famille ou minergie (programme en faveur de l’économie d’énergie). 

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«Si l’on ne considère que les offres issues de banques traditionnelles, les offres varient encore de 0,99 à 1,55%. L’écart s’élève donc à 56%. Une différence de prix vraiment importante», commente Patrick Ducret. Il s’agit cependant seulement de taux indicatifs. Pour les produits en ligne, ce seront des taux définitifs. En revanche, UBS et Credit Suisse, par exemple, vont entrer en matière sur une réduction accordée en fonction de la qualité du dossier. Patrick Ducret reprend: «Les réductions peuvent aller jusqu’à 0,25% sur le taux indiqué.» Roland Bron résume: «Les variations dépendent de la solvabilité du client, du niveau de revenu, de la situation patrimoniale ainsi que du degré d’endettement.» 

«Le taux proposé par une banque, par exemple pour un taux fixe de cinq ou dix ans, contient toujours l’anticipation de la banque pour un état dans le futur. Dans certaines situations, on constatera qu’un taux à dix ans est devenu trop cher par rapport à un taux plus court de trois ou cinq ans», prévient Patrick Ducret. Roland Bron prolonge: «L’hypothèque à taux Libor est un modèle intéressant à considérer. Cette solution flexible affiche un taux à un niveau actuellement bien inférieur (moins de 1%) par rapport à l’hypothèque à taux fixe sur dix ans (1,5-1,8%).»

VZ conseille la stratégie suivante: «Misez sur des hypothèques Libor flexibles et gardez l’œil sur l’évolution des taux des hypothèques fixes afin de changer de modèle au bon moment. Vous pourrez ainsi réaliser de grandes économies sur les années à venir.» 

Mary Vacharidis
Mary Vakaridis

JOURNALISTE

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Journaliste chez Bilan, Mary Vakaridis vit à Zurich depuis 1997. Durant sa carrière professionnelle, elle a travaillé pour différents titres de la presse quotidienne, ainsi que pour la télévision puis la radio romandes (RTS). Diplômée de l'Université de Lausanne en Lettres, elle chérit son statut de journaliste qui lui permet de laisser libre cours à sa curiosité.

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