Bilan

Comment évaluer un bien immobilier

Entre l’estimation des banques pour un appartement ou une maison et le prix demandé par le vendeur, la différence peut atteindre 30%. Eclairage et conseils.

Aujourd’hui, les estimations des maisons sont effectuées par des logiciels qui se basent sur des données prédéfinies.

Crédits: Michael Reinhard/Getty Images

«Nous avons vécu quarante  ans dans notre maison avec vue sur lac dans le village de Riex, dans Lavaux. Puis nous avons déménagé et voulu vendre cet objet de caractère. Pour fixer un prix, nous nous sommes basés sur l’évaluation d’un expert immobilier breveté. L’annonce a suscité un vif écho, mais les personnes intéressées revenaient nous dire que leur banque faisait une évaluation de 25 à 30% inférieure à la nôtre. Or, aucun spécialiste ne s’est déplacé pour visiter ce logement d’exception.» Connu de la rédaction, ce Vaudois se dit très surpris de l’attitude des établissements financiers. Ces pratiques sont pourtant aujourd’hui la norme, de l’avis de plusieurs experts.

Lire aussi: Logements: le casse-tête des Romands

«Depuis une dizaine d’années déjà, les banques ont recours à des logiciels qui établissent une évaluation sur la base de données prédéfinies. Le banquier ne se rend plus sur les lieux pour voir l’immeuble», rapporte Fabrice Strobino, spécialiste chez Analyses et Développements Immobiliers et blogueur chez Bilan. Les conseillers ne se déplacent que pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions de francs qui entrent dans la catégorie «de luxe», afin de chiffrer des aménagements tels que piscine ou jardin.

Les logiciels utilisés se basent sur la méthode «hédoniste». Une uniformisation qui explique que les évaluations varient peu d’un établissement bancaire à l’autre. «Il s’agit d’un modèle se basant sur une statistique des transactions. Nous avons développé cette méthode il y a une vingtaine d’années, rapporte Philippe Sormani, associé fondateur et président de CIFI (Centre d’information et de formation immobilières).

Après la crise immobilière des années 1990, il était devenu nécessaire d’établir des critères d’évaluation objectifs.» Le CIFI revendique une position de leader pour son programme d’évaluation sur le marché suisse. De son côté, UBS a développé un logiciel concurrent en collaboration avec la société zurichoise Wüest & Partner.

Lire aussi: La Suisse reste attrayante pour les investissements immobiliers

«Actuellement, les banques se montrent très conservatrices dans leurs estimations et préfèrent renoncer si le prix du bien leur paraît trop élevé», constate Philippe Paley, expert immobilier à Genève. Sous la pression de la Finma, le gendarme des marchés financiers helvétiques, l’Association suisse des banquiers (ASB), recommande à ses membres d’élaborer les évaluations selon le principe de la «valeur la plus basse». Afin d’éviter toute fièvre spéculative, les mêmes acteurs ont également imposé l’obligation de percevoir 20% de fonds propres pour l’octroi de tout crédit hypothécaire. Une exigence qui a donné un coup de frein supplémentaire aux affaires.

Un observateur dévoile: «Pour tout dire, j’ai l’impression que les banques découragent à dessein les petits clients. De leur point de vue, de tels contrats représentent beaucoup de tracasseries en regard de ce qu’ils rapportent.» Il en va bien sûr tout autrement lorsqu’il s’agit de gros projets immobiliers jouissant des meilleurs critères de localisation. Associé chez Pilet & Renaud à Genève, Stéphane Barbier-Mueller relate: «Les banques se sont montrées ravies de travailler avec nous sur un lotissement que nous construisons à Lancy. Des établissements se sont même proposés afin de financer les crédits hypothécaires des futurs acquéreurs des logements.»

L’essor des «chasseurs de fonds»

Réponse à la frilosité des banques, le métier de courtier en financement immobilier ou «chasseur de fonds» est en plein essor. Des professionnels qui facturent dans les 200 à 300 francs l’heure. «Au niveau des détails, les critères varient d’une banque à l’autre, de même que le type d’affaires qu’elles privilégient. Familier de cet univers, le courtier peut obtenir un financement à un client auprès d’un établissement précis, alors que d’autres ont refusé le dossier», explique Christophe Borrel, courtier indépendant à Genève.

Mais revenons à notre propriétaire de Riex. Sa maison a finalement trouvé preneur pour 1,4 million de francs, soit 10% de moins que l’évaluation initiale. Un prix bien plus favorable que celui fixé par les banques. «Un particulier a eu un coup de foudre. Celui-ci a sollicité un «chasseur de fonds» qui lui a trouvé un arrangement avec une banque privée genevoise.» 

Mary Vacharidis
Mary Vakaridis

JOURNALISTE

Lui écrire

Journaliste chez Bilan, Mary Vakaridis vit à Zurich depuis 1997. Durant sa carrière professionnelle, elle a travaillé pour différents titres de la presse quotidienne, ainsi que pour la télévision puis la radio romandes (RTS). Diplômée de l'Université de Lausanne en Lettres, elle chérit son statut de journaliste qui lui permet de laisser libre cours à sa curiosité.

Du même auteur:

CFF: Comment éviter le scénario catastrophe
L’omerta sur le harcèlement sexuel existe aussi en suisse

Les newsletters de Bilan

Le cercle des lecteurs

Le Cercle des Lecteurs est une plate-forme d'échanger sur tout ce qui touche votre magazine. C'est le reflet de vos opinions, et votre porte-parole le plus fidèle. Plus d'info


Image Footer

"Tout ce qui compte.
Pour vous."