Bilan

Comment avoir plus de 4% de rendement?

Conseils pour investir en immobilier et en private equity, par Marçal Decoppet, directeur de la Collective de prévoyance Copré.

Vue de Zurich. Les Alémaniques accepteraient plus facilement les demandes de baisse de loyer.

Crédits: Christian Beutler/Keystone

Marçal Decoppet, directeur de la Collective de prévoyance Copré, nous a livré ses conseils pour investir dans la pierre, mais aussi dans le private equity (entreprises non cotées), des placements qui promettent des rendements plus attrayants que les obligations d’Etat à l’heure actuelle. Entretien.

Copré détient un important portefeuille immobilier. Quelle est votre méthode de sélection des objets?

Nous passons par les banques, les réviseurs, les régies, les promoteurs. Des immeubles nous arrivent également par notre fournisseur de portefeuille immobilier. Nous recherchons avant tout des immeubles locatifs résidentiels, avec parfois une composante commerciale de 30%. Les valorisations se font par notre spécialiste immobilier interne. 

Dans quelle région obtenez-vous les meilleurs rendements?

Nous travaillons avant tout sur la Suisse alémanique, avec une volumétrie d’immeubles situés entre 5 et 20 millions. On attend généralement une valorisation de 4% brut sur la Suisse romande et de 4,5% brut sur la Suisse alémanique, et pour les promotions, environ 5%.  

Quelles différences constatez-vous en tant qu’acheteur de chaque côté de la Sarine?

J’ai constaté de par les visites des immeubles que les locataires alémaniques sont plus respectueux de leurs biens, les immeubles sont mieux entretenus. On observe aussi qu’en Suisse alémanique, lorsqu’il y a des demandes de baisses de loyer, elles sont acceptées de toute façon, alors qu’en Suisse romande on va d’abord négocier pour voir quelles contre-prestations on pourrait obtenir. Nous essayons d’homogénéiser cette pratique au niveau national pour faire comprendre à notre gérance en Suisse allemande qu’on ne peut pas accepter, sans dire mot, les dizaines de baisses de loyer qui sont demandées dans un immeuble par exemple, mais qu’on essaie de négocier au cas par cas.  

Parlons du private equity: c’est un placement qui coûte initialement, et dont le rendement n’intervient qu’à l’échéance…

On fait une promesse de versement sur une certaine durée. Au bout de trois à quatre ans, on reçoit déjà des dividendes. Ensuite, on obtient le retour du capital investi au départ. On espère une plus-value, qui ne se réalise qu’à la fin lorsqu’on vend les sociétés. Mais cette plus-value n’est pas garantie. Nous choisissons dès lors des fonds qui sont déjà des millésimes, qui en sont à leur troisième ou quatrième programme, en espérant qu’ils arriveront à dupliquer ce savoir-faire avec un nouveau millésime.

Quels éléments faut-il avoir en tête au moment de l’échéance?

Nous avons deux fonds de private equity actuellement en fin de vie, et ces fonds ont demandé une prolongation de vie. En effet, les sociétés sous-jacentes ne sont pas prêtes à être vendues pour l’heure, il faut donc prolonger la durée de vie du fonds. En pareil cas, soit l’investisseur n’est pas d’accord de rester investi, et là il va subir une décote de son fonds et ne pourra participer au bénéfice final lors de la vente, soit il est d’accord et peut bloquer encore de l’argent une année ou deux pour bénéficier de la revente des sociétés avec un bénéfice et donc prolonger la durée du fonds. C’est ce que nous avons fait.

Ce type de placement exigeant est-il adéquat pour les institutionnels?

C’est adéquat pour les grosses institutions de prévoyance, les fondations collectives en croissance et les institutions publiques car elles peuvent bénéficier du temps, d’une durée de cotisation et d’une durée de versement des rentes durant vingt ans; elles n’ont pas besoin de bloquer une partie de cet argent et peuvent bénéficier de la prime d’illiquidité, donc avoir un rendement plus intéressant. Mais il faut savoir qu’on est bloqués pour une dizaine d’années.  

Zaki Myret
Myret Zaki

RÉDACTRICE EN CHEF DE BILAN de 2014 à 2019

Lui écrire

En 1997, Myret Zaki fait ses débuts dans la banque privée genevoise Lombard Odier Darier Hentsch & Cie. Puis, dès 2001, elle dirige les pages et suppléments financiers du quotidien Le Temps. En octobre 2008, elle publie son premier ouvrage, "UBS, les dessous d'un scandale", qui raconte comment la banque suisse est mise en difficulté par les autorités américaines dans plusieurs affaires d'évasion fiscale aux États-Unis et surtout par la crise des subprimes. Elle obtient le prix de Journaliste Suisse 2008 de Schweizer Journalist. En janvier 2010, Myret devient rédactrice en chef adjointe du magazine Bilan. Cette année-là, elle publie "Le Secret bancaire est mort, vive l'évasion fiscale" où elle expose la guerre économique qui a mené la Suisse à abandonner son secret bancaire. En 2011, elle publie "La fin du dollar" qui prédit la fin de la monnaie américaine à cause de sa dévaluation prolongée et de la dérive monétaire de la Réserve fédérale. En 2014, Myret est nommée rédactrice en chef de Bilan. Elle quitte ce poste en mai 2019.

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