Bilan

Combien coûte vraiment votre dette hypothécaire?

A l’heure de renégocier les conditions de son prêt, certains calculs sont importants afin de savoir s’il vaut mieux amortir ou augmenter sa dette.
  • La propension au risque est un critère déterminant pour faire le meilleur choix pour un emprunt hypothécaire.

En Suisse, seuls 37,5% des ménages sont propriétaires de leur logement. C’est beaucoup moins que les Européens (70%). Par ailleurs, le taux d’endettement hypothécaire des ménages bat tous les records, frisant les 124% du PIB suisse, contre 80% en moyenne pour les pays les plus avancés. 

Cette vague hypothécaire arrive à échéance: sur les 963 milliards de francs d’hypothèques totales en cours actuellement en Suisse, environ 419 milliards prennent fin entre 2017 et 2021; des milliers de ménages sont donc concernés. Ceux qui ont pu profiter des taux bas pour devenir propriétaires devront bientôt renégocier les conditions de leur prêt. Afin de réaliser les bons calculs il est nécessaire de connaître le coût réel de sa dette.  

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Commençons par quelques remarques: les intérêts de la dette hypothécaire sont déductibles du revenu imposable, ce qui diminue la charge fiscale. Quand la dette hypothécaire est remboursée, le revenu imposable ainsi que la charge fiscale augmentent: l’effet est inversé si l’on contracte une hypothèque supplémentaire. Le propriétaire doit donc se poser deux questions: dois-je rembourser une partie de mon hypothèque avec mon épargne? Dois-je augmenter mon endettement et investir les nouveaux fonds ainsi dégagés? La réponse à ces deux questions dépend de plusieurs éléments.

Prenons un exemple pour illustrer la problématique: Thierry, marié, 50 ans, domicilié à Versoix (GE), a un revenu imposable de 170 000 francs et paie un impôt de 42 600 francs. Son taux moyen d’imposition est de 25%. Il a 50 000 francs d’épargne. Sa dette hypothécaire de 150 000 francs arrive bientôt à échéance. Le taux d’intérêt brut y relatif est de 2,5%. Son taux marginal d’imposition (TMI),
qui est le taux applicable à tout revenu supplémentaire ou à toute diminution du revenu, s’élève à 40%. 

Etablir le taux réel après impôt

Calculons maintenant le coût réel de la dette. Thierry paie à sa banque 3750 francs, montant déductible qui lui permet d’économiser 1500 francs (intérêts payés, multipliés par le TMI). Le taux hypothécaire réel après impôt est donc de 1,5% et non pas de 2,5%. Le taux ainsi calculé sert de base pour déterminer s’il vaut la peine d’amortir ou d’augmenter le montant de l’hypothèque. 

Pour faire le bon choix, il faut absolument déterminer la propension au risque de Thierry. Est-il très conservateur dans ses placements ou aime-t-il prendre des risques mesurés? S’il place son épargne dans un simple compte bancaire qui lui rapporte 0,1% de rendement, il doit rembourser son prêt. En effet, l’épargne lui rapporte beaucoup moins que ce que lui coûte réellement sa dette. Par contre, s’il a investi dans un fonds diversifié avec 50% en actions, qui génère un rendement moyen sur le long terme de 1,95% après imposition, alors il ne faudrait pas amortir. 

Mieux encore, imaginons qu’il peut racheter des années de sa caisse de pension et que celle-ci rémunère l’avoir de prévoyance avec un taux moyen de 1%, il faudrait à ce moment investir dans sa prévoyance professionnelle. C’est de loin le meilleur investissement, pour autant qu’au préalable ait été faite une analyse de la caisse de pension, analyse par rapport au degré de couverture, à la réserve de fluctuation de valeurs et à l’allocation d’actifs (voir le tableau ci-dessous). 

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En conclusion, la fiscalité ne doit pas être le seul élément qui détermine la bonne stratégie financière et la solution hypothécaire optimale passe par une analyse financière globale tenant compte de la prévoyance, des placements, de leur diversification et de la succession. 

* Directeur conseil patrimonial et prévoyance, BCGE

Albert Gallegos*

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