Bilan

Biens commerciaux: investissez!

C’est le moment: les taux négatifs actuels poussent les entreprises, caisses de pension ou particuliers qui détiendraient de nombreuses liquidités à les placer dans la pierre.

Une vente exceptionnelle début 2015: 535  millions de francs pour cet immeuble situé rue du Rhône à Genève.

Crédits: David Huc

Pour les caisses de pension, les assurances mais aussi les entreprises ou les privés qui détiennent de grosses liquidités, les taux négatifs n’arrangent pas leurs affaires. En effet, depuis quelques semaines, non seulement détenir du cash à la banque ne rapporte plus rien, mais cela coûte de l’argent. C’est ce qui a poussé SantéSuisse, la faitière des assurances maladie - qui gère 25 milliards de francs - à adresser à la BNS une demande pour bénéficier de taux 0%. Dans le cas contraire, elle menace déjà d’augmenter les primes des assurés afin de compenser ses pertes financières liées aux taux. 

Quelques jours auparavant, les caisses de prévoyance faisaient la même démarche, obtenant pour leur part un refus net de la Banque nationale d’être exemptées d’intérêts négatifs. 

Dès lors, ne serait-il pas temps d’acquérir des immeubles de rendement, un moyen de dépenser en partie ses liquidités devenues trop coûteuses et obtenir par la même occasion un taux de rentabilité positif?

Certes, cela fait un moment que les institutionnels et autres acteurs économiques importants diversifient leur portefeuille avec de l’immobilier. «L’immobilier commercial a même la cote depuis plusieurs années, confirme le courtier Fabio Melcarne. Depuis la crise financière, les investisseurs se sont orientés vers ce genre de placements qui offrent des rendements constants.» Aujourd’hui, les obligations ne rapportent plus grand-chose, donc de manière générale l’immobilier est devenu un secteur intéressant.

«Au centre-ville, des immeubles commerciaux rapportent environ 3,5% alors qu’en périphérie les taux de rendement peuvent atteindre 5 à 6% car le risque de vacance est plus élevé», indique Patrick Peyrot, sous-directeur MRICS chez Naef.

Toutefois, même s’il est aujourd’hui probablement plus avantageux d’investir dans la pierre que laisser son argent dormir sur un compte en banque, le marché suisse n’est pas forcément le plus favorable pour les investisseurs, notamment étrangers. En effet, «la cherté du franc, la petite taille du marché et les rendements relativement bas en Suisse poussent certains d’entre eux à acquérir plutôt des biens en Europe», souligne Patrick Peyrot. La demande a effectivement explosé ces dernières années sur le continent avec de nombreuses ventes au volume toujours plus élevé. 

Certes, même si le nombre de transactions reste encore peu élevé en Suisse romande, Genève a elle aussi connu une vente exceptionnelle en ce début d’année avec la cessation de l’immeuble UBS situé au 8, rue du Rhône à l’assureur Swiss Life pour la somme de 535  millions de francs.

Le bâtiment a été entièrement rénové, des nouveaux baux ont été signés pour des périodes longues avec des locataires de grande qualité. Cependant, il faut rappeler que cet investissement est exceptionnel puisqu’il représente plus du double du volume des ventes de l’année dernière. 2014 a été effectivement catastrophique en termes de nombre de transactions, avec une baisse de 39% par rapport à 2013. 

Offre en baisse

Aujourd’hui, toutefois, la donne a changé. Avec les taux négatifs introduits par la BNS en début d’année, il y a plus que jamais des liquidités à placer. Sans compter que «les propriétaires de biens immobiliers sont aujourd’hui généralement très heureux de l’être et se questionnent, dans l’hypothèse d’une vente, sur ce qu’ils pourraient faire avec les liquidités», indique Christophe de Senarclens, courtier en immeubles à la SPG. L’offre de biens commerciaux va donc probablement baisser à moyen terme et engendrer une hausse des prix. Par conséquent, c’est bel et bien le moment ou jamais d’acheter!  

Chantal Mathez

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