Bilan

Attention, les prix peuvent aussi baisser

Voilà des années que les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les loyers et les salaires. Mais la tendance peut vite s’inverser.

Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la Banque nationale suisse met en garde: «Les prix des logements ont augmenté plus rapidement que ce qui était justifié par des fondamentaux tels que loyers, produit intérieur brut ou croissance de la population.» De son côté, l’Office fédéral du logement constate que, «ces dernières années, hormis les taux d’intérêt en constante baisse, la demande sur le marché immobilier a été influencée pour l’essentiel par la croissance de la population».

Ces deux facteurs perdent pourtant de leur vigueur. «Les chiffres disponibles à ce jour pour 2016 suggèrent un nouvel affaiblissement de la croissance de la population par rapport aux années précédentes», observe l’OFL. Et du côté des taux hypothécaires, on ne prévoit plus qu’une évolution horizontale, après des années de diminution.

La croissance de la population a fait de l’achat d’immeubles, en particulier dans les agglomérations, une bonne affaire depuis 2007, date de l’entrée en vigueur de la libre circulation des personnes au sein de l’UE. Selon la plateforme de comparaison Comparis, dans la plupart des régions, les prix des logements ont augmenté de plus 25%. Et même de plus de 50% à Zurich, sur les rives lémaniques et celles du lac de Neuchâtel ainsi qu’en Suisse centrale. Selon les chiffres de l’OCDE, les prix de l’immobilier ont augmenté d’un cinquième depuis 2010 et même de 62% depuis le dernier point d’inflexion, en 1999.

Le plus haut de 1989

Les prix de l’immobilier ont aussi augmenté plus rapidement que les salaires (d’environ 20% depuis 2010) et les loyers (13%). Mais les données de l’OCDE indiquent également que les prix de l’immobilier suisse restent bas par rapport à de précédentes phases d’exagération. En 1989, le rapport entre prix d’achat et loyers était 44% plus élevé que maintenant. L’éclatement de la bulle immobilière a vite fait dégringoler les prix.

A la suite de la crise immobilière des années 1990, les banques ont dû amortir 42 milliards de francs. Et les prix ne se sont pas repris de toute la décennie. On est encore loin d’une telle bulle immobilière du point de vue des prix. Et la demande reste en équilibre avec l’offre. L’OFL constate, certes, qu’il existe sur le marché «certains problèmes d’absorption» pour les constructions nouvelles. L’an dernier, la proportion d’appartements vides était de 1,4%. Mais pas encore de quoi s’alarmer.

Stabilité trompeuse

Lorsque l’on place toutes ses économies dans l’achat d’un logement, il faut être conscient que des prix constamment à la hausse ne sont pas une loi de la nature. Des taux à la baisse et une immigration facilitée de l’Union européenne ont stimulé depuis dix ans le marché immobilier et fait sans cesse grimper les prix. Si ces facteurs se modifient, il se peut bien que le marché immobilier enregistre des phases durables de prix stagnants ou en diminution. Les années 1990 en apportent la preuve. La crise immobilière qui a touché tout le pays n’est pourtant pas bien ancienne, mais bien des acquéreurs de logement semblent l’avoir oublié. 

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