Bilan

Metin Arditi: «Je n’ai jamais négocié un taux hypothécaire»

Devenu un écrivain à succès, l’entrepreneur genevois Metin Arditi a récemment cédé le gros de son portefeuille immobilier pour environ 700 millions. Retour sur un parcours insolite démarré dans un internat vaudois.

  • Metin Arditi: «J’ai fait onze années d’internat, de 7 à 18 ans. On en sort soit mouton, soit incassable. Et je n’en suis pas sorti mouton.»

    Crédits: David Huc
  • À l’internat, à 9 ans, Metin Arditi joue la gargotière dans une version pour enfants de Faust.

    Crédits: Courtesy Metin Arditi

Très engagé dans la philanthropie (notamment via ses trois fondations), dans le dialogue interculturel (il est ambassadeur de bonne volonté de l’Unesco), ce citoyen suisse (qui possède aussi le passeport turc), de confession juive et qui a épousé il y a plus d’un demi-siècle une Grecque orthodoxe, est un ardent défenseur de la laïcité. Il a accepté de revenir sur son parcours atypique.

La vidéo de cet entretien complet est à retrouver ici.

Bilan: Pourquoi être entré auprès du cabinet de conseil McKinsey en 1970 à votre sortie de l’Université Stanford?

Metin Arditi: McKinsey était une combinaison a priori parfaite entre mon souci d’entrer dans la vraie vie, tout en gardant une activité ayant une composante intellectuelle. Je me suis rendu compte que ce n’était pas pour moi. Autant mes relations avec les clients étaient excellentes, autant j’avais de la peine à me plier à la rigueur et à la discipline mckinseyennes. J’avais fait onze années d’internat, de 7 à 18 ans. On en sort soit mouton, soit incassable. Et je n’en suis pas sorti mouton. Je suis rentré chez McKinsey le 7 juillet 1970, j’en suis sorti le 7 juillet 1972. J’ai considéré l’expérience comme une deuxième business school.

Après cela, vous vous mettez immédiatement à votre compte?

Absolument, avec la création de Codev à Genève. Je me suis associé à mon beau-frère, qui avait à peu près le même parcours que moi: physique à l’EPFL, business school à Stanford et McKinsey. Nous avons commencé par rechercher et obtenir des représentations ou des agences générales de petites entreprises de la Silicon Valley dans le domaine de la haute technologie pour les représenter en Europe.

Avez-vous un exemple à nous donner?

Nous avions une représentation concernant les cristaux liquides cholestériques. Un produit développé pour la NASA qui permet, par exemple, aux thermomètres d’avoir le chiffre indiquant la température qui s’allume. Ce fut un succès énorme, car ce produit a été utilisé comme cadeau d’entreprise pendant quelques années. Un autre exemple, Osmocote, un produit pour l’horticulture qui existe toujours. Il a la particularité d’avoir une paroi semi-perméable qui contient les ingrédients nutritifs de base et qui résiste au lessivage et à l’arrosage.

Il y a eu, j’imagine, plusieurs étapes dans l’existence de Codev avant qu’elle ne devienne la Financière Arditi et se focalise sur l’immobilier?

En effet, la première étape s’achève vers 1974. L’une des maisons avec lesquelles nous travaillions, Linear Systems, à Watsonville, en Californie, faisait des équipements de télécommunication. Parmi ses marchés importants, il y avait l’Italie. Un jour, j’étais à Milan pour Linear Systems et croise un ancien collègue de McKinsey devenu l’assistant du PDG de Motta (grande marque de pâtisseries italiennes, ndlr). Il me dit que Motta n’était pas présente en Suisse. C’est parti comme cela. Nous avons créé la filiale suisse et avons progressivement élargi le cercle de nos activités. Cela a duré près d’une douzaine d’années. Dans cette filiale, il y avait au total près d’une centaine de collaborateurs. Gérer une telle structure n’était pas pour moi. Quand on n’aime pas recevoir des ordres, en général, on n’aime pas en donner. J’ai réfléchi: qu’est-ce que je pouvais avoir comme activité qui nécessite très peu de collaborateurs et qui peut avoir un volume quasiment illimité? Et aussi, une activité dans laquelle, à titre personnel, je pourrais apporter quelque chose. C’était l’immobilier. Cela a commencé comme cela en 1985.

Vous êtes-vous orienté dans un segment en particulier? Résidentiel, bureaux, commercial?

Je n’avais pas d’idée au départ. Ce que j’ai remarqué en faisant une ou deux affaires, c’est que la composante personnelle joue un très grand rôle dans l’immobilier. J’avais commencé par acheter un tout petit immeuble à Carouge, sans ascenseur, et comportant trois petits ateliers. J’étais allé voir les locataires. Nous avions pris l’apéritif ensemble. Et je leur ai donné des baux à long terme, avec un échelonnement de loyer. Ils étaient ravis. Ils n’avaient jamais vu cela. J’ai beaucoup aimé ces échanges. De vrais échanges, de personne à personne, comme en Orient.

Comment avez-vous réagi lors de l’entrée en force des arrêtés fédéraux urgents (AFU) en novembre 1989?

Entre 1985 et 1989, j’ai fait des affaires auxquelles je n’aurais pas même osé rêver. J’ai pu me constituer un capital. J’en étais très content, mais j’étais aussi très conscient du fait que les arbres ne poussent jamais jusqu’au ciel. Cette époque-là était une période d’excès, quelques fois de vulgarité. J’observais avec parfois une grande surprise le comportement de certains opérateurs immobiliers. Il y en avait un qui avait deux jets privés, par exemple (rires). Et sont venus les AFU qui étaient complètement absurdes, car même si on héritait d’un bien immobilier, soudainement on ne pouvait plus le revendre pendant cinq ans. Alors, je me suis retiré partiellement du marché.

Cela étant, je ne voulais pas changer de métier, juste m’alléger. Je me disais: toutes les grandes crises immobilières ont duré cinq ans. Celle-là aura duré dix ans. J’ai eu aussi un coup de chance en ayant créé en 1988 la Fondation Arditi. Cela m’a énormément apporté, non seulement par les personnes que j’ai croisées qui ont bouleversé ma vie, telle la philosophe Jeanne Hersch, mais aussi parce que cela m’a permis d’avoir quelque chose d’autre à faire. Je n’avais pas à m’exciter comme une puce en multipliant les opérations immobilières à un moment où le mot
de Talleyrand s’appliquait royalement, «dans certaines circonstances, il est urgent de ne rien faire».

Vous avez réalisé dans ces années-là un certain nombre de promotions immobilières, dont le Centre commercial d’Etrembières en France voisine.

A l’automne 1988, j’ai été approché par un groupe français qui cherchait un partenaire pour réaliser un centre commercial à côté de la frontière. Nous avons acheté les terrains et nous nous sommes associés à 50/50. J’étais chargé de trouver un grand groupe alimentaire, indispensable au bon fonctionnement d’un grand centre commercial, puis de revendre le tout une fois construit. J’avais pris contact avec Coop et Migros, finalement nous avons conclu avec Migros et lorsque la construction a été achevée en 1994, nous l’avons revendue à Intershop, un groupe zurichois.

L’immobilier est un milieu réputé difficile où évoluent un certain nombre de requins. Comment avez-vous fait pour survivre dans cet univers?

Effectivement, il y avait dans ce milieu un certain nombre d’opérateurs qui avaient des comportements de type «requin» alors que j’étais peut-être un poisson rouge. Que sont-ils devenus (long silence)? Mon père, qui était un excellent commerçant, avait une expression: «Vivre et laisser vivre.» Cela signifie qu’il faut savoir «laisser gagner les autres». Je n’ai jamais négocié avec une banque un taux hypothécaire. Les chiffres qu’on me donnait me semblaient vivables, sinon je n’aurais pas acheté tel ou tel immeuble, et je souhaitais que la banque soit contente. Je ne souhaitais pas qu’il y ait des réminiscences de règlement de comptes par la suite.

Pouvez-vous nous parler des particularités de l’immobilier en tant qu’investisseur?

L’immobilier est une profession très technique qui nécessite non seulement des connaissances, mais également que l’on s’en occupe. Vers 1999, j’ai complètement restructuré mon affaire. Mes investissements étaient dispersés entre le Tessin, le canton de Vaud, Genève ou encore en France. Je n’ai gardé progressivement que les biens immobiliers genevois. Lorsque nous nous sommes réinvestis à Genève, je me suis fixé deux règles: uniquement de l’immobilier résidentiel et tout à une distance nous permettant de nous y rendre à pied. Il faut que l’on puisse aller voir en quelques minutes un problème de robinet qui fuit, ne pas devoir y consacrer une demi-journée, pour se rendre à Lausanne, par exemple.

Parlez-nous de l’importance du concierge à vos yeux.

La question du concierge est très importante. Elle soulève une question philosophique dans la manière dont on aborde l’immobilier. Si on a des idées de grandeur, il ne faut pas s’investir dans la pierre. Ce secteur nécessite de l’humilité. C’est une myriade de petites choses qui font qu’un immeuble est plein et ses occupants contents. Dans un de mes romans, Juliette dans son bain (bientôt adapté à la télévision par Arte, ndlr), Kandiotis est un investisseur immobilier qui passe son temps à aller voir ses immeubles dans toute l’Europe, jamais en jet privé, et il va toujours voir le concierge (rires).

Pour quelle raison vous êtes-vous défait cet hiver de votre parc immobilier?

La pandémie du Covid est arrivée alors que je venais de fêter mes 75 ans. Peu auparavant, en 2018, j’avais sorti mon roman Carnaval noir. Un roman où l’un des personnages se retrouve aux soins intensifs à Genève. Pour me documenter, j’avais passé du temps sur place, avec Jérôme Pugin, professeur et responsable de ce service. Cela fait passer l’envie de s’y retrouver. Nous avions reçu en février 2020 une proposition non sollicitée d’un grand groupe pour nous acheter trois immeubles à Champel. Ma première réaction a été de ne pas entrer en matière. Puis vint la pandémie et je me dis: après tout, c’est peut-être une façon de préparer l’avenir, au moins pour une part. Nous nous mettons d’accord sur un prix. Cela a pris un certain temps puisque les visites étaient alors interdites. J’étais en Grèce, avec mes deux filles, lorsque j’ai appris que cette transaction était sous toit du côté de l’investisseur. Je dis alors à mes filles: et si nous vendions tout? Et les deux me disent: mais oui, papa. Cela s’est passé en dix secondes. Une fois rentré, j’ai proposé à une régie s’occupant de la majorité de nos immeubles d’entreprendre un travail de recherche et de négociations. Ce qu’elle a fait merveilleusement. Et voilà.

Depuis maintenant près de vingt-cinq ans, vous consacrez une partie grandissante de votre temps à l’écriture. Dans votre dernier roman, «Rachel et les siens», vous faites dire au psychiatre John Bowlby (1907-1990), «je n’enverrais pas en internat un chien de sept ans». Cela concerne la petite fille de votre héroïne, mais il est difficile de ne pas faire le lien avec votre propre parcours. En avez-vous voulu à vos parents?

Ce psychiatre a réellement dit cela. J’ai été placé à l’âge de 7 ans en internat. Mes parents sont restés en Turquie, ma sœur aussi. J’étais parti avec ma mère en Suisse le lendemain de mon anniversaire, le 3 février, et le 5 février, je commençais à l’Ecole nouvelle de Paudex. J’y suis resté jusqu’à 18 ans. Non, je n’en ai pas voulu à mes parents parce que j’étais convaincu que c’était pour mon bien. Ils me l’ont dit et je l’ai accepté. Cela ne veut pas dire que je n’ai pas souffert, non pas tant de leur absence ou de leur distance, mais de ce milieu assez rudoyant où la plupart de mes camarades avaient quand même des points de chute et rentraient chez eux beaucoup plus souvent que moi. Pendant ces onze années, je ne suis rentré qu’une semaine en Turquie. Et puis, les vacances de Noël, de Pâques et un des deux mois d’été, je les passais à l’école. Nous étions très peu à rester.

Je n’ai jamais eu une explication avec mes parents concernant le pourquoi du comment. En 1998, alors que mon père était mort depuis un peu plus d’une année, je me suis dit que j’allais en discuter avec ma mère. C’était une femme très intelligente, qui m’a beaucoup aimé. Je vais chez elle, à Champel, dont j’avais la clé. Je m’installe au salon et j’attends qu’elle vienne. Elle arrive. Je me lève et là il se passe quelque chose de tout à fait extraordinaire. Quand j’y repense, j’en ai toujours la chair de poule. Je ne dis rien à ma mère, mais c’est comme si on avait eu un dialogue, comme au théâtre, et que ce dialogue avait été coupé et qu’elle reprenait. Ma mère me voit et me dit: «De quoi te plains-tu? Regarde ce que tu es devenu.»

Vos onze années passées en internat vous ont donc aidé?

D’une certaine façon. Comme tout le monde dans l’immobilier, j’ai fait de bonnes opérations et d’autres moins bonnes. Toutes mes moins bonnes ou mauvaises opérations concernaient des immeubles de bureaux. Heureusement, j’en ai fait peu. Avec des biens d’habitation, je ne me suis jamais trompé. Parce que pendant très longtemps, le fait d’avoir été élevé en internat m’amenait à un état d’émotion incroyable quand je passais à côté d’un immeuble avec des lumières allumées dans les appartements. C’était un autre monde pour moi. Un monde auquel je n’appartenais pas, auquel je n’avais pas droit. Et je suis persuadé que ça, cela a été ma chance. Ma première opération significative concernait deux immeubles locatifs situés à la rue de Carouge que je venais d’acheter à un investisseur. Quinze jours après l’acquisition, je l’ai revu et il m’a dit: «Ces biens ne sont pas terribles, vu leur emplacement rue de Carouge, un quartier relativement modeste. Mais attendez parce que par la suite, je vous proposerai des choses beaucoup plus estimables.» Je lui ai dit détrompez-vous! Je lui ai expliqué comment je voyais ces immeubles. Un lieu où les gens vivaient heureux. Après dix minutes, il m’a répondu: «Je vous les rachète.» Il l’a fait et j’ai même fait un bénéfice. Je voyais ces immeubles autrement que lui. Je les vivais. En immobilier d’habitation, j’ai dû effectuer une centaine de transactions et ne me suis jamais trompé.

Sorti en 2020, «Rachel et les siens» est votre 20e livre publié à ce jour. L’idée de ce livre vous est venue lors d’un de vos voyages en Israël, en 2009, c’est exact?

Rachel et les siens a eu comme point de départ un déjeuner à Bethléem. J’étais invité par une famille palestinienne chrétienne, les Anastas. J’ai d’abord été extrêmement touché par l’accueil. Sur les dix personnes présentes, il y avait six religions autour de la table. La société palestinienne a été de tout temps une société plurielle. Les gens habitaient les uns près des autres et partageaient les bons et les moins bons moments. Même s’il n’y avait pas beaucoup de mariages mixtes, les Juifs étaient Arabes. Ils parlaient arabe, mangeaient arabe, s’habillaient arabe. Ce jour-là, il y avait une corde qui vibrait en moi. L’Istanbul de mes premières années… A la suite de cette visite, je me suis dit qu’il fallait absolument que je raconte une histoire qui démarre dans une société plurielle et qui se termine dans une société qui est tout sauf plurielle. Et cela m’a pris dix années. C’est le seul roman dont j’ai interrompu l’écriture, deux fois.

Comment expliquez-vous que le processus a été plus dur pour l’écriture de ce roman?

Parce qu’il était réminiscent des beaux jours et que, par ailleurs, la situation actuelle est désespérante. Ce n’est pas un secret, je me suis déjà exprimé sur la politique de colonisation à laquelle je suis opposé. C’est une faute et c’est tout à fait contraire à la tradition juive.

Dans votre roman, vous faites dire à un personnage, Monsieur Mordehaï: «Il suffirait de faire une loi qui dirait ceci. Une fois par mois, chaque Juif doit prendre un café avec un Arabe.»

Monsieur Mordehaï suggère, comme moyen d’arriver à la paix, la loi du café de la paix. Elle obligerait chaque mois un Juif à prendre un café avec un Arabe. Il dit: «La première fois, ils ne vont rien se dire. La deuxième fois, ils vont peut-être se saluer. La troisième fois, ils vont peut-être échanger quelques propos, et au bout de la 8e ou de la 9e fois, chacun va s’inquiéter de la santé de l’autre.» Et c’est vrai, c’est la vie. J’ai été nommé fin 2012 ambassadeur de bonne volonté de l’Unesco pour le dialogue interculturel, ce que je suis toujours. En janvier 2013, le Département fédéral des affaires étrangères a organisé près de Londres, dans un château isolé, une rencontre officieuse entre une vingtaine de Palestiniens et une vingtaine d’Israéliens. J’étais là durant la première après-midi dans le hall de ce château et vois arriver les délégations. Et je vois la manière dont les Israéliens et les Palestiniens tombaient dans les bras l’un de l’autre, trop heureux de se retrouver. Evidemment pendant les discussions d’après, l’ambiance n’était pas la même.

Est-ce que votre regard est renforcé par votre laïcité, elle-même forgée par vos onze années passées en internat?

La vie en internat est une leçon de laïcité. La laïcité n’est pas quelque chose qui va à l’encontre des religions. C’est un cadre qui permet à chacun de vivre en paix sa religion, sans casser les pieds aux autres. En internat, il y avait des garçons de partout, de toutes sortes de religions. Je n’ai pas souvenir en onze années d’internat d’une seule dispute autour de la religion. Longtemps, j’ai été un laïc sans le savoir, comme Monsieur Jourdain qui parlait en prose sans le savoir.

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN DE 2019 A 2021

Lui écrire

Serge Guertchakoff a été rédacteur en chef de Bilan de 2019 à 2021, et est l'auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin 2019, avant de céder la place à Julien de Weck à l'été 2021.

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