Bilan

Comment rebooster l’immobilier en Valais

La Régie du Rhône en est persuadée: la Lex Weber a changé la donne mais la région garde un fort potentiel. L’opérateur romand a mis en place des stratégies originales pour s’y développer.
  • Propriétaire de la Régie du Rhône, Stéphane Bonvin s’est réinstallé il y a un an en Valais, sa région d’origine.

    Crédits: Sedrik Nemeth
  • Catherine Dubey, directrice de la Régie du Rhône: «60% des bâtiments à Crans-Montana nécessitent des rénovations d’envergure.»

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  • Le chalet Seven dispose de prestations de conciergerie haut de gamme.

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Sur les hauts d’Hérémence, dans le val d’Hérens, le projet des Thermes de la Dixence est suspendu. La raison:  l’entrée en vigueur de la Lex Weber et l’incertitude qu’elle a créée. Devisé à 200  millions de francs et devant s’étendre sur 25  000  m2, ce complexe bénéficie pourtant d’un permis de construire en bonne et due forme. 

Ce coup d’arrêt n’arrange pas les affaires de ses partenaires, dont la Régie du Rhône qui est chargée de sa commercialisation. Comme pour beaucoup de ses consœurs, ce scénario a tendance à se généraliser un peu partout en Valais. Afin de contourner ces blocages, la régie établie au Petit-Lancy s’apprête à mettre en œuvre une approche résolument différente de celle qui prévalait jusque-là.

Pour s’en donner les moyens, son propriétaire, Stéphane Bonvin (lire son parcours ci-dessus), s’est réinstallé il y a une année dans sa région d’origine, à Crans-Montana, où a été transféré le siège de sa holding.

«Nous sommes parmi les cinq plus importantes agences romandes. Nous avons décidé de nous implanter en Valais, car nous y avons décelé un fort potentiel. Du point de vue de l’organisation, il n’était plus rationnel de maintenir un système dispersé», explique Catherine Dubey, la directrice de la Régie du Rhône. 

La société genevoise a ainsi cherché à se doter de moyens supplémentaires. En octobre dernier, elle a racheté l’une des principales enseignes immobilières du Haut-Plateau, Valaisia. Celle-ci gère des locations de vacances, mais aussi 100 copropriétés et 1800 lots immobiliers.

De façon plus large, le constat de départ est qu’à l’heure actuelle une myriade de petites agences de Crans-Montana vivent grâce au courtage et un peu grâce à l’administration de copropriétés. En raison de la baisse conséquente des ventes, une partie d’entre elles est appelée à disparaître à moyen terme, faute de disposer d’une taille critique suffisante.

La Régie du Rhône, quant à elle, cible le marché de gamme moyenne. Son optique est de valoriser ces biens et de les gérer sur le long terme. Cette stratégie englobe l’administration de copropriétés et la gérance, mais elle met surtout en avant la rénovation et les services para-immobiliers.

«Crans-Montana est emblématique de la situation actuelle. Durant les décennies de prospérité économique, les acquéreurs suisses et étrangers ont investi dans l’achat d’appartements. La plupart n’y passaient que deux à quatre semaines par an. Dans cette station, 60% des bâtiments nécessitent aujourd’hui des rénovations d’envergure. Nous voulons prendre en charge ce volet de remise à niveau en adoptant des techniques modernes, comme le home staging», précise Catherine Dubey.

L’exploitation de ces biens restaurés se fera par le biais de partenaires. Comme Omi Résidences, qui propose déjà une nouvelle génération de séjours prolongés dans des biens de prestige, que ce soit à Crans-Montana, à Genève ou à Marbella. Sur le Haut-Plateau, Omi Résidences exploite notamment le chalet Seven qui est doté d’une vue imprenable sur les Alpes.

Disposant de prestations de conciergerie haut de gamme, ces quatre appartements d’une surface de 160  m2 peuvent accueillir jusqu’à 30 invités. Chaque logement comporte trois chambres, un spa, un fitness et s’ouvre sur une terrasse privative avec jacuzzi.

Le core business de la régie ne se situe toutefois pas sur ce segment premium. A Crans-Montana, l’offre en loyers modérés s’avère en effet largement déficiente. Environ 12  000 personnes font chaque jour le trajet depuis la plaine pour venir travailler dans cette station qui rassemble jusqu’à 50  000 résidents durant les périodes de pointe.

La Régie du Rhône a donc approché les présidents des six communes qui administrent ce territoire afin de leur proposer une formule choc: la création de coopératives d’habitation sans intérêt lucratif qui bâtiront des ensembles résidentiels clés en main à des prix abordables.

Pour parvenir à offrir de tels produits, les communes devront mettre à disposition des terrains qui leur appartiennent. Un montage financier sera négocié ensuite avec elles.

«Les premiers retours des présidents de ces communes sont très positifs. Cette solution permettra à leurs concitoyens de continuer à vivre ici grâce à des loyers raisonnables. De surcroît, la phase de construction fera travailler les entreprises des environs qui en ont le plus grand besoin en raison de la Lex Weber», ajoute Gabriel Savoy, le directeur de succursale valaisanne de la Régie du Rhône.

Le troisième axe expérimenté concernera le développement des lits chauds. La Régie du Rhône entend convaincre les nombreux propriétaires de Crans-Montana de lui confier leur appartement. En ce moment, ceux-ci peuvent espérer louer leurs biens quatre semaines par an. Au maximum!

«Nous tablons sur 10  semaines à moyen terme et sur 25  semaines à long terme. Nous collaborons avec Daniel Salzmann qui possède la société Swiss Alpine Resort. Celle-ci propose des packages complets dans lesquels seront inclus nos logements remis au goût du jour. Une fois marketés, ces produits très homogènes pourront être vendus aux tour-operators, en particulier lors des salons professionnels du tourisme», explique Stéphane Bonvin.

L’objectif ne consiste pas à produire des clones de suites hôtelières, mais de miser sur la qualité et la créativité. Ce modèle sera ensuite appliqué dans d’autres régions.

Besoins en logements

Craint-elle la bulle immobilière? La Régie du Rhône estime que son évolution dépendra énormément de la situation démographique du pays. Du fait de réalités sociologiques et économiques comme l’allongement de l’espérance de vie et le taux de divorces élevé, on compte en ce moment 2,5 habitants par foyer en Suisse romande.

D’ici à 2050, cette moyenne chutera à deux. Les besoins globaux en habitations vont de ce fait croître. Dans le canton de Vaud, on enregistre déjà 10  000 nouveaux arrivants par an. Cette réalité implique de proposer 3000 à 4000 logements annuellement. Et tant que les taux hypothécaires demeureront bas, ce trend ne s’infléchira pas. 

François Praz

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