Bilan

Bernard Nicod: «L'immobilier se porte trop bien. C’est inquiétant»

Actif dans l'immobilier depuis plus de quarante ans, le promoteur et régisseur vaudois porte un regard préoccupé sur l’évolution de son secteur d’activité. Selon lui, les statistiques officielles sont inexactes.

Dans son bureau lausannois, le promoteur vaudois travaille entouré de ses dossiers, sans ordinateur.

Crédits: François Wavre/Lundi13

Entre des prix qui ne cessent de grimper, l’accession à la propriété toujours plus difficile, la croissance du nombre de logements et surfaces commerciales vides et la multiplication des acteurs se lançant dans le courtage, il y a de quoi s’inquiéter, s’alarme le promoteur vaudois Bernard Nicod. Tour d’horizon.

Vous nous dites que le secteur de l’immobilier se porte trop bien, n’est-ce pas paradoxal?

Bernard Nicod Les investisseurs institutionnels disposent actuellement de fonds quasi illimités et achètent à tour de bras, notamment dans les centres des villes romandes. La concurrence qu’ils se font entraîne d’importantes hausses de prix, ce qui empêche beaucoup de particuliers de pouvoir investir, excepté dans leur propre logement.

Les acteurs institutionnels font donc grimper les prix. J’imagine que c’est malsain?

En effet! Ils achètent des immeubles à des prix trop élevés et, en conséquence, les rendements bruts tendent à devenir trop faibles: de l’ordre de 3% en plein centre et de 3,5 à 4% aux alentours. Si acheter aux enchères un tableau à un prix de fou ne déséquilibre pas le marché mondial de l’art, les acquisitions à prix surfaits entraînent des conséquences sur l’ensemble du marché suisse.

«A terme, une catastrophe nous attend», prédit Bernard Nicod, qui redoute une forte chute de la valeur des immeubles à bas rendement. (François Wavre/Lundi 13)

Lesquelles?

Ce besoin des institutionnels à placer leurs liquidités à tout prix amène les propriétaires d’immeubles à avoir des attentes disproportionnées quant à la valeur réelle de leur bien. Mon voisin a pu vendre son immeuble à 100 francs le mètre carré, alors pourquoi ne demanderais-je pas 110 pour le mien? Une surenchère d’autant plus malsaine que l’on parle de milliards de francs! A cause des taux négatifs, maintenir des liquidités est coûteux et les investisseurs institutionnels préfèrent un rendement minime au paiement d’intérêts négatifs. A terme, une catastrophe nous attend, car le jour où les taux d’intérêt – et les rendements – remonteront, la valeur des immeubles à bas rendement chutera fortement.

Quant est-il des difficultés d’accéder à la propriété pour les primo-acquérants?

Le principal écueil – celui qui empêche nombre de personnes d’accéder à la propriété – est la crainte constante et irrationnelle de surendettement de la Finma et de la BNS. Ainsi, alors que les taux hypothécaires sont actuellement de l’ordre de 1%, banques et instituts de crédit sont contraints d’appliquer un taux technique de l’ordre de 5% lorsqu’il s’agit de déterminer la capacité d’endettement de candidats à l’acquisition.

Un autre écueil se situe au niveau des prix. Couplé au problème des taux techniques, il empêche de nombreuses personnes de devenir propriétaires de leurs murs, alors que c’est leur vœu le plus cher. Il n’est donc pas étonnant donc que nous soyons le pays avec le plus faible taux de propriétaires d’Europe.

En quoi ces taux techniques rendent-ils une acquisition si difficile?

Un exemple: un couple s’intéresse à un appartement de 100 m2 au prix de 850 000 francs. Pour l’acheter, il devra disposer de 20% de fonds propres plus les frais d’acquisition, soit 210 000 francs en tout. C’est beaucoup! Puis, pour obtenir un crédit hypothécaire de 680 000 francs, il devra justifier d’un revenu de plus de 120 000 francs. C’est aussi beaucoup! C’est que, pour calculer sa capacité de financement, la banque va appliquer un taux d’intérêt technique de 5%, ajouter 1% pour les frais d’entretien et arriver ainsi à des frais théoriques de 40 800 francs par an. Or, cette somme ne doit pas dépasser le tiers du revenu du ménage. Absurde, quand on pense qu’en réalité, ce couple pourrait obtenir un prêt à terme fixe de dix ans qui ne lui coûterait que 7000 francs par an.

Par ailleurs, vous critiquez fréquemment les estimations d’experts...

Je dis simplement que quand des experts affirment qu’en ville de Bière, l’immobilier ne vaut pas grand-chose, alors que, Morges, juste à côté, vaut 100 fois plus, c’est archifaux! Trop d’experts sont d’avis que plus un bien sera proche des grandes villes, plus il aura de valeur. C’est faux, car il y a de très bons immeubles dans de petites communes. Les dévaloriser est une absurdité.

Que pensez-vous de cette nouvelle mode du courtage au forfait?

La Suisse est l’un des rares pays d’Europe où n’importe qui peut s’affubler du titre de courtier immobilier, même si sur Vaud – jusqu’en 1993 – il fallait obtenir une patente pour exercer ce métier. Etre un intermédiaire compétent et efficace entre un vendeur et un acheteur est un métier et non un sympathique passe-temps servant à mettre un peu de beurre dans les épinards.

Par ailleurs, la plupart des courtiers au forfait exigent une avance de plusieurs milliers de francs pour constituer un dossier et présenter le bien sur les sites immobiliers. Ce n’est pas le cas chez les courtiers traditionnels qui n’encaissent de commission que si un mandat aboutit à une vente. Certes, chacun peut facilement faire estimer son bien sur internet, mais valeur vénale et valeur du marché ne sont pas la même chose. Et là, les courtiers traditionnels ont un gros avantage sur nombre de ceux qui fonctionnent au forfait, car un bon carnet de clients et une connaissance pointue du marché, cela ne s’improvise pas.

Où en sont les carnets de commandes dans le secteur de la construction?

La tendance est à la baisse. L’année a commencé par d’importantes hausses de prix: 23% pour les aciers d’armature, 25% pour le PVC, 30% pour le bois de charpente, 60% pour le bois lamellé-collé, pour ne donner que quelques exemples.

«Trop d’experts sont d’avis que plus un bien sera proche des grandes villes, plus il aura de valeur. C’est faux»

Quelle en est la raison?

Principalement la pandémie. Elle a entraîné une brutale interruption des chantiers et la fermeture de la plupart des usines. Les stocks ont donc rapidement fondu. Or, vu le redémarrage assez vigoureux, la demande explose, la production peine à suivre et donc les prix prennent l’ascenseur. Nous devons donc payer plus cher pour être approvisionnés, ce qui pèse lourd dans les coûts de construction.

Cela laisse présager quelle hausse du coût pour la construction d’une maison?

Nous l’estimons de l’ordre de 30 à 35 francs par mètre cube, ce qui est beaucoup. Mais je pense que la situation va se calmer au cours des mois à venir, au fur et à mesure que la production retrouvera son rythme de croisière.

L’augmentation du nombre d’appartements vides vous inquiète aussi, tout comme celle des surfaces d’activité vides, exact?

Oui, bien sûr. Selon mes estimations, ce ne sont pas 79 000 appartements qui sont vides en Suisse, comme l’indiquent les statistiques officielles, mais plus de 82 000. Si l’on prend un loyer moyen de 1400 francs par mois, cela donne un état locatif manquant de 1,4 milliard par an. Cela devrait nous faire réfléchir: on construit trop partout en Suisse, sauf à Genève.

Quant aux surfaces d’activité, rien qu’à Genève, les statistiques évoquent 337 000 m2 vacants. Ces chiffres sont inexacts, car il faut y rajouter les mètres carrés en construction et ceux résiliés et on arrive dès lors à plus de 450 000 m2 de surfaces vacantes. Avec un prix de location moyen à 350 francs le mètre carré, cela équivaut à un manque de revenus locatifs de 160 millions.

Sur Vaud, le chiffre officiel est de 183 000 m2 de surfaces vacantes, mais je pense que nous sommes plus près de 250 000 m2. Au prix de location moyen de 300 francs le mètre carré, cela représente un manque de revenus locatifs de 75 millions! A l’échelle nationale – 4 millions de mètres carrés vides à environ 300 francs le mètre carré, cela correspond à un état locatif manquant de 1,2 milliard, soit des biens d’une valeur de 24 milliards qui sont vides. La voilà, la réalité du vacant!

Sur Vaud, Bernard Nicold estime le manque de revenus locatifs à 75 millions de francs. (François Wavre/Lundi13)

Avec le développement du télétravail, les entreprises ne risquent-elles pas de revoir à la baisse leurs besoins en surfaces de bureaux?

Je le pense, oui. A terme, les entreprises auront besoin de moins de surfaces, même si je ne suis pas convaincu que le recours massif au télétravail va perdurer. Personnellement, je n’y suis pas vraiment favorable.

Par contre, les transactions immobilières se portent bien, juste?

Dans le canton de Vaud, nous sommes à plus de 10 000 transactions, soit un chiffre d’affaires record de 9 milliards de francs. Sur Genève, il y a eu 2800 transactions pour un chiffre d’affaires de 5,392 milliards. En moyenne donc, les objets vaudois sont moins chers, sans doute du fait de l’existence d’un important arrière-pays. Il est vrai que le nombre de transactions est très élevé, mais cela ne va pas continuer longtemps comme cela. Crise oblige, je crains que le nombre de personnes disposant de moyens d’accéder à la propriété baissera. D’autant que les taux d’intérêt ne pourront rester indéfiniment bas.

Ce qui influence la demande, c’est essentiellement le solde migratoire, le nombre de mariages et de divorces et la tendance toujours plus marquée à vivre seul/e. Sur Vaud, il y a 816 000 habitants pour 417 000 lots, soit en moyenne deux personnes par lot (il y a toutefois une forte différence entre ville et campagne). Aujourd’hui, 38% des habitants de notre pays vivent seuls. En 2010, ils n’étaient que 30% et moins de 25 % il y a vingt ans!

«La Suisse perd de son attrait. Je suis convaincu que la croissance de la population résidente sera faible, voire même pourrait enregistrer une baisse à Genève»

A propos de solde migratoire, qu’en est-il des forfaits fiscaux?

En 2019, nous avons enregistré plus de départs que d’arrivées de personnes au bénéfice d’un forfait. Et ceux qui sont partis pèsent lourd! Concernant le contingent de vente d’un bien immobilier à des étrangers, il est fixé à 175 depuis huit ans dans le canton de Vaud. Pendant plus de dix ans, nous avons enregistré entre 220 et 250 demandes par année et donc un tiers d’entre elles devaient patienter un peu pour aboutir. Ce chiffre a progressivement baissé pour évoluer entre 110 et 150 demandes. Enfin, pour l’exercice 2019-2020, il a chuté à 29 dossiers traités et même à 18 pour l’exercice actuel. Dire qu’il y a «plein d’étrangers» intéressés à acheter dans le canton de Vaud est une dangereuse illusion.

Quelles sont vos prévisions en matière de démographie?

C’est encore un point sur lequel je suis en désaccord avec les chiffres officiels et le cœur du problème en ce qui concerne les prévisions dans le domaine de l’immobilier. Ces dernières années, la population a augmenté en moyenne de 9100 personnes par année (+1,1%).

Combien d’habitants en 2040? Je crains que cette progression ralentisse fortement, même si notre canton reste attrayant, ne serait-ce que par la présence du CIO, du CHUV, de l’EHL, de l’EPFL – pour ne citer qu’eux – et d’une nature magnifique! La Suisse – îlot de cherté, mais aussi de stabilité – perd progressivement de son attrait. Contrairement à ce que pensent nos autorités, je suis convaincu que la croissance de la population résidente sera faible, voire même pourrait enregistrer une baisse à Genève.


Hausse des logements vacants selon les calculs de Bernard Nicod

Au 1er juin 2020 (évolution sur un an)
Valais: 6251 logements vacants (+16%)
Vaud: 5700 logements vacants (+26%)
Fribourg: 2927 logements vacants (+5,6%)
Neuchâtel: 2266 logements vacants (-0,6%)
Genève: 1169 logements vacants (-7%)
Jura: 984 logements vacants (-1,6%)
Total: 19 297 logements vacants (+12%)

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin 2019.

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