Bilan

Airbnb continue à dicter sa loi

Les moyens mis en œuvre par les autorités s’avèrent souvent insuffisants pour encadrer la plateforme californienne, accusée de concurrence déloyale avec l’hôtellerie et de faire pression sur un marché locatif tendu.

Les va-et-vient des touristes peuvent déranger les occupants des immeubles.

Crédits: Benoît Bacou/Photononstop/Keystone

Courant avril, la société lausannoise PilierPublic a lancé une solution de surveillance des annonces de location sur Airbnb et Abritel dans toute la Suisse. Cette annonce a été d’autant plus remarquée qu’elle fait écho aux difficultés des pouvoirs publics à maîtriser ce que les hôteliers dénoncent depuis plusieurs années comme une concurrence déloyale, et qui tend à raréfier l’offre de logements disponibles sur le marché locatif. Les clients de PilierPublic, essentiellement pour le moment des fonds de placement immobiliers et des communes, définissent un lieu (traduit en cordonnées GPS) ainsi qu’une distance de surveillance autour de ce point. Une alerte hebdomadaire est envoyée récapitulant les nouvelles annonces de location dans ce périmètre.

Hôtellerie au noir

Guilhem Tardy, fondateur de PilierPublic, admet avoir été très surpris par l’ampleur du phénomène des sous-locations à court terme: près de 25 000 annonces en Romandie, dont 250 nouvelles chaque semaine. Avec plus de 12 000 annonces recensées par son logiciel à la mi-avril, le Valais figure largement en tête des cantons suisses. Vaud et Genève (respectivement plus de 3750 et 2200 annonces) sont aussi parmi les plus impactés. Preuve d’une certaine impuissance à collecter convenablement la taxe de séjour, les communes valaisannes de Crans-Montana, Icogne et Lens ont décidé en 2017 une taxe forfaitaire appliquée à toutes les résidences secondaires, sans distinction d’utilisation, qui selon un communiqué «remplace la taxe de séjour que les propriétaires devaient verser sans contrôle réel».

Le cas se présente également dans le canton de Vaud. De fait, les faîtières, à l’image de Suisse hôtellerie romande, dénoncent régulièrement la «concurrence déloyale» de ceux qu’ils qualifient «d’hébergeurs clandestins». L’ARCAM, Association de la région Cossonay-Aubonne-Morges, chargée de la perception de la taxe de séjour dans le district, teste en ce moment la solution de PilierPublic sur Cossonay, avant de l’étendre aux autres communes. Oscar Cherbuin, directeur, justifie la démarche: «Jusqu’alors, nous ne disposions pas de moyens pour surveiller en continu le flux d’annonces, et deux ou trois contrôles annuels ne suffisent pas à être dissuasifs. Identifier les locations non déclarées – et il y en a un certain nombre – pourra donner lieu à des avertissements, voire à une taxation d’office, plus onéreuse. Dans un second temps, on peut imaginer que ces constats puissent servir de base à une régularisation de l’impôt sur le revenu en cas de non-déclaration.»

Cinq cantons, dont Zurich, Bâle-Ville et Zoug, sont parvenus à trouver un accord avec la plateforme pour la perception et le reversement de la taxe de séjour. Les cantons romands en revanche patinent encore. Les négociations entre Genève et Airbnb n’ont toujours pas abouti. Des problèmes techniques du côté du Canton ont été évoqués, la taxe se décomposant en trois parties: communale, régionale et cantonale. Contacté, le porte-parole d’Airbnb met en avant des complexités administratives et régulatoires: «Airbnb a proposé de collecter la taxe de séjourà Fribourg et à Genève, comme nous le faisons déjà dans 400 villes du monde, dans toute la France et dans cinq cantons suisses. Nous entretenons actuellement de bonnes discussions avec Fribourg et Genève, mais la mise en place d’un accord dépend également du cadre réglementaire. C’est pourquoi nous soutenons la simplification prévue de la législation sur la taxe de séjour à Genève.»

Les va-et-vient  des touristes peuvent déranger les occupants des immeubles. (Crédits: Philippe Maeder)

Pression sur le marché locatif

Au-delà de la question fiscale, le volume et la nature des offres disponibles sur les plateformes préoccupent particulièrement sur l’arc lémanique où le taux de logements vacants disponibles à la location demeure critique, souvent en dessous des 1%. Deux tiers des logements loués sur Genève sont des logements complets – et non une simple chambre. De plus, selon une étude zurichoise, 70% de ces logements le seraient à l’année, soustrayant ainsi un important volume au marché locatif.

Vaud n’est pas épargné par la tendance. Alors que seulement 256 logements vacants étaient recensés sur Montreux en 2017, on retrouve autour de 340 offres sur Airbnb. Idem pour Lausanne et ses 526 logements officiellement vacants, quand les plateformes collaboratives affichent plus de 740 offres. Arnaud de Jamblinne, directeur général de La Foncière, fonds de placements immobiliers qui met près de 4300 appartements en location, relève plusieurs difficultés: «Nous avons identifié un de nos locataires qui sous-louait en continu son appartement sur Airbnb, il n’avait aucune affaire personnelle à l’intérieur. Or les appartements ne sont pas loués à des fins de commercialisation, ni aménagés pour de l’hébergement hôtelier. Leur détournement peut poser des problèmes de voisinage, avec beaucoup de va-et-vient, mais aussi de responsabilités, par exemple en cas de départ de feu.» Les autorités genevoises ont même signalé en 2018 avoir repéré une gérance se livrant au parahôtelier via Airbnb, ainsi que des cas de logements sociaux totalement détournés de leur usage normal.

A la mi-avril, son site PilierPublic recensait quelque 12 000 annonces en Valais.

L’ampleur du phénomène est d’autant plus surprenante que les cantons développent un arsenal législatif et réglementaire visant à encadrer ces pratiques. En application de la loi cantonale de 2016 sur la promotion et la préservation du parc locatif, Vaud spécifie sur son site que «toute location ou sous-location non occasionnelle de logements jusqu’alors loués (...) sur des plateformes d’économie collaborative est considérée comme changement d’affectation et donc soumise à autorisation». De plus, la loi restreint sévèrement la délivrance de telles autorisations pour les «catégories à pénurie», laquelle pénurie est fixée à moins de 1,5% de logements vacants.

Des mesures insuffisamment appliquées

Reste à définir la notion de «location non occasionnelle». Genève a fixé dans un premier temps à 60 jours annuels de location la limite, avant de revoir sa copie à 90 jours à la suite d’une procédure judiciaire toujours en cours. Le litige doit désormais être tranché par le Tribunal fédéral. L’Etat de Vaud, que nous avons contacté, n’a quant à lui pas souhaité nous donner de réponse pour le moment. Nous souhaitions également comprendre pourquoi, en présence d’un cadre législatif et réglementaire aussi restrictif, Airbnb continuait à prospérer sur le marché locatif très tendu de la capitale vaudoise. Le service communication nous a fait savoir «que des mesures allaient être annoncées prochainement, une question de semaines», et que le moment était mal choisi pour s’exprimer sur la question.

Les «boîtes à clés» (ici à Zurich) se développent, rendant les locataires plus autonomes. (Crédits: Christian Beutler/Keystone)

Faute d’accord avec Airbnb, Genève avait annoncé au printemps 2018 l’affectation d’une brigade de 5 inspecteurs à la surveillance de la location «sauvage». Un an plus tard, le conseiller d’Etat Antonio Hodgers reconnaissait sur les ondes de la RTS qu’un certain nombre de cas passaient encore «sous le radar», évoquant un système basé sur la «dénonciation». Genève douterait par ailleurs de l’efficacité d’un renforcement des contrôles.

Derrière les effets d’annonce, la question des moyens effectivement mis en œuvre est ainsi posée. Antonio Hodgers ayant déclaré vouloir faire appel à des systèmes informatiques de sociétés privées, Guilhem Tardy a présenté par écrit la solution développée par PilierPublic dès novembre 2018 au conseiller d’Etat qui en a accusé réception, mais sans suite pour le moment. 

Faiblesse des sanctions, moyens humains limités, les autorités suisses s’engagent de façon timide en comparaison internationale. A Paris, où la location est illégale au-delà de 120 jours et où un numéro d’enregistrement est imposé, plus de 2 millions d’euros d’amendes ont été infligés en 2018. Berlin interdisait en 2016 la location de logements complets, remettant 7500 d’entre eux sur le marché locatif à long terme. Un volontarisme sans garantie de succès toutefois. Après un déluge de plaintes, un tribunal berlinois a admis une exception pour les propriétaires de pied-à-terre, et la loi a été assouplie, autorisant notamment 90 jours de location annuels pour les résidences secondaires. Même pendant la durée d’application de cette loi, la capitale allemande a continué à afficher 10 000 logements sur les plateformes, ce qui met en évidence une certaine capacité des annonceurs et d’Airbnb à contourner même les plus sévères des régulations. L’augmentation de 60% des amendes entre 2017 et 2018 à Paris interroge également sur l’efficacité réelle des mesures voulues dissuasives. 


Le Tribunal fédéral serre la vis

Droit Interdire la location d’un appartement sur Airbnb, c’est la décision prise par une communauté de copropriétaires à l’encontre de l’un d’entre eux. Une décision jugée «admissible» par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 4 avril 2019.

La résidence de standing comprend 26 appartements, ce qui limite l’impact des nuisances mais offre en revanche un certain nombre de parties communes. Dans un long développement, le juge relève que «les personnes qui réservent par l’intermédiaire d’Airbnb se trouvent pour la plupart en vacances, sans forcément éprouver la nécessité de se coucher tôt, ni celle de prêter attention au respect d’habitants qu’ils ne connaissent pas vraiment. Dans ce contexte, proposer de manière durable et professionnelle un appartement à la location journalière sur des plateformes telles qu’Airbnb va à l’encontre de l’objectif «d’habitation» (...) et de l’exercice réglementaire d’une «activité calme».

Pour Daniel Guignard, avocat spécialisé dans le droit du bail pour l’étude Gross & Associés à Lausanne, «certaines motivations développées par le tribunal pourraient être reprises et appliquées dans la majorité des cas d’usage d’Airbnb». Il rappelle que la loi réglemente strictement la pratique de sous-location d’appartements: «Le bailleur peut refuser s’il estime que les conditions de sous-location sont abusives, par exemple si le locataire principal va tirer profit de la chose louée. On admet pour un meublé une majoration de 20%. La demande doit être effectuée à chaque fois qu’on conclut un contrat de sous-location, et le bailleur est en droit d’en demander les conditions.» 

Joan Plancade
Joan Plancade

JOURNALISTE

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Diplômé du master en management de l’Ecole supérieure de Commerce de Nantes, Joan a exercé pendant sept ans dans le domaine du recrutement, auprès de plusieurs agences de placement en France et en Suisse romande. Collaborateur externe pour Bilan, Il travaille en particulier sur des sujets liés à l’entreprise, l’innovation et l’actualité économique.

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