Bilan

Y a-t-il trop de centres commerciaux?

L’offre de nouveaux temples de la consommation devient pléthorique en Suisse. Les moins attractifs vont-ils devoir fermer?

La tendance, depuis une dizaine d’années, est spectaculaire. Les ouvertures de temples de la consommation se multiplient en Suisse à un rythme effréné. Pour attirer la clientèle, les acteurs du commerce de détail misent sur des centres d’une dimension supérieure à 5000 m² (environ trois patinoires) qui comprennent à la fois un marché alimentaire et des magasins spécialisés (vêtement, électronique, sport, etc.). Selon la publication Detailhandel Schweiz de l’institut GfK, leurs surfaces de vente ont explosé de 71% ou d’un million de mètres carrés entre 2000 et 2010. Ce qui correspond à une superficie de 138 terrains de football! A la fin de la dernière décennie, la Suisse comptait 162 centres commerciaux. Elle en dénombrera environ 170 au 31 décembre 2012 pour un chiffre d’affaires qui représentera environ 20% de l’ensemble de la branche. Et ce n’est pas fini. Si on additionne les ouvertures prévues cette année, les constructions en cours ainsi que les plus grands projets actuellement en phase de développement, c’est l’équivalent d’environ 50 terrains de football qui pourraient surgir de terre pour accueillir les consommateurs dans les prochaines années. Or, avec une surface de vente par habitant de 1,6 m², la Suisse figure déjà au sommet européen, voire mondial, de l’offre proposée par le commerce de détail. En Suisse romande, cet emballement de la branche touche particulièrement le Valais, où il oppose les deux leaders de la distribution helvétique. A Martigny, Migros inaugurera le Quartz Center au mois d’août. Celui-ci concurrencera le Cristal Centre ouvert par Coop en avril 2011. A Conthey, le géant orange investit plus de 90 millions de francs dans la construction du Forum des Alpes, qui deviendra le plus grand centre commercial du canton. La fin des travaux est prévue en 2013. A Sierre, Coop s’installera la même année à proximité de son rival zurichois et de Manor. A Brig-Glis, Migros dépense quelque 67 millions de francs pour étendre ses tentacules dès 2013 en misant notamment sur ses propres commerces spécialisés. Avec une augmentation impressionnante des surfaces, le Valais est pris d’une véritable frénésie commerciale au prétexte que ses habitants se déplacent encore trop souvent sur les rives du Léman et dans la région de Thoune pour y faire leurs emplettes.

Affaires   Les centres zurichois  Glatt (à gauche) et genevois Balexert sont les plus grands de Suisse.   Croissance débridée

Cet essor fulgurant des centres commerciaux inquiète les acteurs de la branche. «A moyen terme, il n’y aura pas assez de place pour tout le monde», concède Bernard Monnet, président de la coopérative Migros Valais. «Le nombre de nouvelles implantations m’interpelle. Cette stratégie de croissance débridée est difficile à comprendre car le marché est déjà saturé», avoue Jean-Bernard Rondeau, secrétaire général du groupe Maus (qui possède Manor et d’autres enseignes). «Je m’attends à un décalage énorme entre l’offre trop élevée des distributeurs et la demande stagnante des consommateurs», affirme Nicolas Inglard, fondateur et directeur de la société Imadeo active dans la stratégie et le marketing pour le monde du retail. Chez Coop, qui refuse de s’exprimer, on renvoie la balle aux partenaires de l’immobilier commercial. Or, eux aussi craignent pour l’avenir. «Cette forte croissance dépasse la hausse de la démographie», constate César Vuadens, membre de la direction de HRS Real Estate, qui compte à son actif la construction de nombreux centres commerciaux. Pour Wincasa, actif dans les services immobiliers, la concurrence accrue laissera des traces: «Le risque de cannibalisme est important», souligne Silvère Berney, directeur du Retail & Center Management. De son côté, Credit Suisse se montre cependant moins pessimiste que par le passé. «On peut considérer que la phase d’expansion excessive de surfaces est révolue. Il existe encore de nombreux projets de construction de centres commerciaux, mais pour la plupart, la date d’ouverture ne cesse d’être repoussée», expliquent les auteurs de l’étude «Marché immobilier 2012»  publiée le 6 mars dernier. C’est par exemple le cas des stades de Bienne dont les travaux devaient commencer cet été. Or leur réalisation est menacée car le financement de l’opération n’est toujours pas assuré, faute de locataires pour les surfaces commerciales.

 

Qu’est-ce qu’un centre commercial?

L’institut GfK et Credit Suisse diffèrent sur la définition d’un centre commercial: Selon l’Institut GfK: Un marché alimentaire (c’est presque partout le cas) et des enseignes spécialisées sur une surface d’au moins 5000 m². Selon Credit Suisse: Un marché alimentaire sur une surface d’au moins 7000 m².

Une rentabilité menacée

Désormais, la question est de savoir comment cette folle expansion affectera la rentabilité des investissements. Au cours de la dernière décennie, la conjoncture et l’afflux d’immigrés ont soutenu la croissance. Selon l’étude Detailhandel Schweiz, les chiffres d’affaires des centres commerciaux ont suivi l’évolution des surfaces entre 2000 et 2010 avec une hausse moyenne annuelle de 0,7% de la productivité au mètre carré. Mais cette tendance s’est probablement déjà inversée en raison de la force du franc, qui incite les résidents helvétiques à franchir la frontière pour faire leurs emplettes. La perte de chiffres d’affaires se monterait entre 4 et 5 milliards de francs en 2011. L’an dernier, à l’exception de Denner, tous les distributeurs ont enregistré un recul de leurs ventes. De surcroît, il faut se méfier de l’étude Detailhandel Schweiz qui ne montre qu’une tendance moyenne de l’évolution des chiffres d’affaires. Dans la réalité, la performance des centres commerciaux diffère sensiblement selon leur emplacement et leur attrait. «En 2010, trois sur cinq ont progressé moins bien que le marché. Le chiffre d’affaires par mètre carré a régressé dans 37% d’entre eux. Et 56% ont réalisé des ventes au mètre carré inférieures à la moyenne suisse», affirme Imadeo. Cette situation a encore empiré en 2011. Un constat partagé par Privera, un prestataire de services immobiliers qui gère 50 centres commerciaux et qui a créé pour la moitié d’entre eux un indice pour suivre, au moyen d’une plateforme informatique, l’évolution de leurs ventes. «En 2011, ces dernières ont reculé en moyenne de 7%. Certains sites ont toutefois enregistré des baisses beaucoup plus importantes», reconnaît Stéphane Gasser, responsable du management des centres commerciaux pour la Suisse romande chez Privera.

Centres commerciaux: de nouvelles surfaces équivalentes à 50 terrains de football

Jamais la pression n’a été si forte

L’offre pléthorique, le tourisme d’achat transfrontalier, le commerce électronique, une concurrence accrue d’Aldi, de Lidl et des magasins installés dans les gares pourraient générer des retombées autrement plus dramatiques qu’une seule baisse de la productivité des surfaces des centres commerciaux. Jamais la pression n’a peut-être été aussi forte qu’aujourd’hui. Dans une étude parue en 2009, Credit Suisse avait déjà averti: «La fuite en avant des acteurs mènera, au plus tard lorsque le bénéfice gagnera de nouveau en importance par rapport au chiffre d’affaires, à un remembrement du commerce de détail. Les chaînes éplucheront alors leur réseau de succursales à la recherche des sites non rentables et fermeront ces derniers.» Encore taboue jusqu’à peu dans la branche, la question hante désormais ses acteurs: des centres commerciaux fermeront-ils leurs portes? «Si le seuil de rentabilité n’est pas atteint, on ne peut pas exclure une telle éventualité», reconnaît César Vuadens. «Comme le gâteau n’est pas extensible à merci, il y a aura de la casse», prévient Jacques Python, fondateur et directeur d’Architecture & Retail Rites à Lausanne, qui se consacre à l’aménagement d’espaces destinés au commerce. Directeur du cabinet de conseils en matière immobilière de Wüest & Partner, Hervé Froidevaux renchérit: «Dans quelques années, on verra peut-être apparaître des friches commerciales sur lesquelles on pourra reconstruire d’autres objets.»

 

Les craintes des principaux acteurs…

«Dans quelques années, on verra peut-être apparaître des friches commerciales sur lesquelles on pourra reconstruire d’autres objets» Hervé Froidevaux, directeur du cabinet de conseils immobiliers Wüest & Partner

«Je m’attends à un décalage énorme entre l’offre trop élevée des distributeurs et la demande stagnante des consommateurs» Nicolas Inglard, fondateur et directeur de la société Imadeo, active dans la stratégie et le marketing pour le monde du retail

«Si le seuil de rentabilité n’est pas atteint, on ne peut pas exclure la fermeture de centres commerciaux» César Vuadens, membre de la direction de HRS Real Estate, développeur de projets dans la construction

«Comme le gâteau n’est pas extensible à merci, il y aura de la casse» Jacques Python, fondateur et directeur d’Architecture & Retail Rites, spécialisé dans l’aménagement d’espaces destinés au commerce

  La coure à l'attractivité

Les conséquences de cette folle expansion se répercuteront non seulement sur les activités commerciales mais aussi sur les propriétaires des sites et les différents prestataires de services. Si les investisseurs n’ont pas hésité à placer leurs fonds dans cette branche, c’est parce que les immeubles du commerce de détail ont permis de réaliser de gros gains, comparés aux autres secteurs de l’immobilier. «Le rendement global moyen sur les cinq dernières années s’est élevé à 7,4%. Avec de tels bénéfices, il n’est pas étonnant que toujours plus d’investisseurs s’intéressent à ce type de surface», affirme UBS dans une analyse publiée en janvier 2012. Cette époque est arrivée à son terme. De leur côté, indexés aux chiffres d’affaires, les loyers seront revus à la baisse au terme des baux. «Cette érosion affectera surtout les commerces proches de la frontière et présents dans les stations touristiques», affirme Hervé Froidevaux. A l’avenir, la réussite d’un centre commercial passe par la conjugaison de plusieurs facteurs. «D’abord, il faut réunir sous un même toit une qualité irréprochable de l’offre et un nombre important d’enseignes. A cela s’ajoute un emplacement au centre-ville, dans une gare ou à proximité d’une sortie d’autoroute. Enfin, il est nécessaire d’utiliser les nouvelles technologies de l’information pour permettre aux consommateurs de réaliser de bonnes affaires», relève Stéphane Gasser. «L’aménagement du cadre doit être aussi attrayant que possible avec des offres d’animation, car plus une personne passe de temps dans un centre commercial, plus elle a tendance à consommer», insiste Martin Dunning, CEO de SPG Intercity actif dans l’immobilier commercial. Si le pire n’est jamais certain, il est en revanche probable que les centres commerciaux les moins attrayants et les moins bien placés souffriront toujours davantage en raison de l’abondance de l’offre qui renforcera la concurrence et qui permettra aux consommateurs de choisir les sites les plus attractifs.

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«Une expansion spectaculaire»

Crédits photos: Dr

Jean Philippe Buchs
Jean-Philippe Buchs

JOURNALISTE À BILAN

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Journaliste à Bilan depuis 2005.
Auparavant: L'Hebdo (2000-2004), La Liberté (1990-1999).
Distinctions: Prix Jean Dumur 1998, Prix BZ du journalisme local

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