Bilan

Vers des prix plus abordables en montagne?

Si les stations huppées restent chères, des corrections s’annoncent dans le moyen de gamme. Le franc fort et la crise économique sont en cause. Tour d’horizon.

Le changement est à peine perceptible, mais il est là. Après une décennie de boom, à l’exception d’un court semestre en 2008, la croissance de l’immobilier ralentit dans les Alpes. «Dans les stations, il y a davantage de biens sur le marché. Les prix vont subir une pression à la baisse, mais les corrections se produisent toujours dans un second temps», observe Ivan Schmidt, de chez Consulting, à Lausanne. Hervé Froidevaux, du cabinet Wüst & Partner, confirme que le temps de commercialisation s’allonge, bien que cela ne se reflète pas encore dans les statistiques. Car le phénomène est très récent, deux trimestres au maximum. La structure de l’offre et de la demande s’avère propice à une baisse des prix. Les objets se vendent moins rapidement, les acquéreurs potentiels se montrent plus hésitants. C’est surtout la demande étrangère qui a diminué, particulièrement celle originaire de la zone euro et de Grande-Bretagne. Le franc fort y est pour beaucoup. «Un acheteur français a vu le prix du chalet qu’il convoitait passer de 700 000 à un million d’euros en une année», illustre Olivier Raemy, président de la section valaisanne de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). «Cet été, nous avons craint que la parité du taux de change entre l’euro et le franc n’encourage les propriétaires étrangers à vendre massivement pour obtenir une généreuse plus-value», se souvient Patrick Turrian de la régie Turrian, à Villars. La crise dans la zone euro ainsi que les séries de licenciements dans le secteur tertiaire en Suisse sont également invoquées. «Un cadre d’une banque ou de l’industrie pharmaceutique réfléchit à deux fois en ce moment avant d’acquérir un beau chalet», insiste Olivier Raemy. L’immobilier de montagne s’en trouve spécialement affecté, puisqu’il s’agit de résidences secondaires, c’est-à-dire du luxe. Cela se traduit par une «volatilité énorme, incomparable avec le marché de plaine», explique Ivan Schmidt.

Baisse dans les petites stations

En raison de leur clientèle, ce sont surtout les petites stations qui devraient pâtir de la correction des prix. Anzère, Nax, Leysin ou Nendaz peuvent ainsi se préparer à des baisses oscillant entre 20 et 30%, pronostique Ivan Schmidt. La demande devrait aussi se tasser fortement dans des localités comme Les Collons, qui bénéficie du prestige des 4-Vallées sans posséder elle-même les infrastructures propres à attirer la clientèle fortunée. Ce qui explique peut-être pourquoi les agences de ces villages se montrent peu loquaces. L’une d’elles, basée à Leysin, reconnaît anonymement que l’effet des turbulences actuelles devient palpable. A Villars, une station de moyen de gamme, Patrick Turrian observe une stabilisation des prix après une décennie de boom. Ses propres statistiques montrent que le nombre de ventes diminue graduellement depuis deux ans, autour de 150 par année, contre plus de 200 auparavant. «Il y a moins d’acheteurs et davantage d’objets en vente. Ce n’est pas la catastrophe, mais ce n’est pas non plus le moment de lancer un grand projet.»

Vers une année record à verbier

En revanche, dans les stations prestigieuses, la frénésie se poursuit. A Verbier, Zermatt, Gstaad, Crans-Montana ou Saint-Moritz, les prix se maintiennent à des niveaux élevés, comparables voire supérieurs aux onéreuses villes de Genève, Zurich ou Lausanne, note le cabinet Wüest & Partner dans son édition d’automne d’Immo-Monitoring. Ces localités ne connaissent jamais de baisse, même durant les périodes difficiles, analyse Ivan Schmidt. Car «ceux qui ont vraiment de l’argent en auront toujours», fait valoir Olivier Raemy. En fait, «il est plus aisé de trouver un acheteur pour un bien évalué à 4 millions de francs que de vendre un studio à 300 000 francs», résume Daniel Guinnard, de l’agence éponyme, à Verbier. Dans cette station, on se dirige même vers une année record en matière de transactions. De janvier à août 2011, le cumul des 361 actes de vente enregistrés atteint 393 millions de francs. Sur cette base, une règle de trois permet de déduire une estimation du volume total à la fin de l’année: plus de 600 millions. Ce chiffre impressionne d’autant plus qu’il repose sur un faible nombre de ventes, si l’on se réfère à la décennie écoulée. De quoi pulvériser le précédent plafond, établi à 554 millions pour 708 actes en 2007, année qui précède le durcissement cantonal de la Lex Koller. L’effet de cette mesure s’est immédiatement fait sentir en 2008 et 2009, deux années marquées par une baisse substantielle des ventes. Mais en 2010, elles ont repris de plus belle suite à la réalisation de grands projets, tels que Les 3 Rocs et La Cordée des Alpes. «Cette tendance semble se poursuivre encore cette année», relève Daniel Guinnard. Globalement, aucune des personnes interrogées n’entrevoit de bulle immobilière à l’horizon. Toutes insistent pour dire que si l’on écarte les exceptions mentionnées, les fondamentaux de la pierre restent robustes dans les stations. En Suisse romande, UBS ne classe que Gstaad parmi les stations à surveiller dans son indice des bulles immobilières du troisième trimestre 2011. Davos et Saint-Moritz se retrouvent en revanche parmi les régions à risque, aux côtés de l’arc lémanique et du bassin zurichois.

Crédit photo: Isabelle Favre

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