Bilan

Surfaces de bureaux: Genève à la peine

Alors que l’immobilier commercial se redresse dans la plupart des régions en raison d’une conjoncture favorable, le canton de Genève enregistre une hausse des bureaux vacants, comme l'indique une étude publiée jeudi 27 septembre par Credit Suisse.

Dans le canton de Genève, la situation est délicate dans les surfaces de bureaux.

Crédits: Keystone

Dans l’immobilier commercial, une détente se profile dans les surfaces dédiées aux bureaux alors que le marché des surfaces de vente reste sous pression. C’est le constat d’une étude Moniteur immobilier publiée ce jeudi 27 septembre par Credit Suisse (CS).

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Les affaires dans l’immobilier de bureaux varient selon les régions d’après les calculs arrêtés au 1er juin 2018. Par rapport à l’an dernier, les taux d’inoccupation ont reculé de 13% dans la ville de Berne et de 18% dans le canton de Vaud. Une baisse est aussi attendue à Zurich. En revanche, Genève a enregistré une augmentation de 44% des bureaux vacants. Selon l’étude, «la hausse concerne notamment les surfaces en quête de locataires depuis plus de trois ans et celles qui ne sont inoccupées que depuis quelques mois.» Cette situation devrait perdurer: «les risques pesant sur le marché genevois découlent de l’expansion continue des surfaces: contrairement au marché national, la somme sur douze mois des permis de construire délivrés dans le canton est supérieure de quelque 25% à la moyenne à long terme.»

Loyers à la baisse dans une majorité de régions

Sur le plan national, le retournement du marché s’explique par une conjoncture favorable et une hausse de la demande qui touche à la fois l’industrie de transformation, la branche des technologies de l’information et celle des services aux entreprises. Par contre, la finance continue de libérer davantage de bureaux qu’elle n’en  demande. «Les rapatriements prévus d’emplois bancaires, surtout dans l’informatique, laissent cependant espérer que cette évolution touchera bientôt à sa fin», estime CS.

Quant aux loyers, ils sont repartis à la baisse dans une majorité de régions. Une forte correction a même été enregistrée en ville de Genève (-8%) où la situation n’est pas prête de s’améliorer en raison de la hausse des taux de vacance et de la planification prévue. Dans les autres cantons, les loyers ne devraient plus reculer au cours des prochains mois.

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Le marché des surfaces de vente évolue, lui aussi, de manière contrastée. Le taux de vacance a progressé de 12% dans le canton de Genève contre 1% en ville de Bâle. A l’inverse, les surfaces vides ont diminué de 11% dans le canton de Berne et même de 28% dans le canton de Vaud. Credit Suisse nuance cependant ces résultats: «ces chiffres enjolivent la situation (car) les problèmes majeurs touchant nombre de centres moyens n’apparaissent pas dans les statistiques.» Et de préciser que «les surfaces de vente impossibles à louer sont en outre rapidement affectées à d’autres usages et ne sont plus déclarées en tant que telles.»

Credit Suisse constate une diminution des surfaces de ventes des détaillants actifs dans le non-alimentaire en raison de la mutation structurelle de la branche (e-commerce, tourisme d’achat) qui entraîne des pertes de chiffres d’affaires.

La logistique pour les besoins du e-commerce

L’étude estime que les difficultés rencontrées sur ce marché ne vont pas disparaître rapidement. Pour preuve, à 399 millions de francs, le montant des permis octroyés sur douze mois est nettement inférieur à la moyenne à long terme. Selon le CS, «une grande partie des surfaces planifiées concerne toujours des bâtiments à usage mixte (résidentiel et commercial), qui résultent de la forte activité de construction de logements locatifs.»

A l’inverse, les surfaces dédiés à la logistique suivent une tendance haussière depuis 2014 en raison de l’explosion du e-commerce. Il ressort des observations du marché par le CS qu’un investissement dans cette activité peut jouer un rôle essentiel dans la diversification des risques d’un portefeuille immobilier. «Ces dernières années, ce rôle n’a cessé de prendre de l’ampleur, car les rendements des surfaces logistiques se sont découplés de ceux des surfaces de vente», observe Credit Suisse.

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Jean Philippe Buchs
Jean-Philippe Buchs

JOURNALISTE À BILAN

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Journaliste à Bilan depuis 2005.
Auparavant: L'Hebdo (2000-2004), La Liberté (1990-1999).
Distinctions: Prix Jean Dumur 1998, Prix BZ du journalisme local

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